В Госдуме сейчас обсуждаются поправки в закон «Об участии в долевом строительстве…». К чему могут привести изменения в законопроект регулирующий строительство жилья за счет дольщиков, а также чего в нем не хватает рассказывает генеральный директор Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК) Николай Алексеенко
В настоящее время на рассмотрении в Госдуме РФ находится законопроект, предусматривающий существенные изменения в действующий ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный законопроект прошел первое чтение и находится на доработке у Комитета Госдумы по финансовому рынку. Проект закона, существенным образом меняет правила игры на рынке первичной недвижимости в России и касается свыше 4 тыс. застройщиков, возводящих объекты с привлечением средств дольщиков.
С одной стороны законопроект несет давно ожидаемые преобразования. Он направлен на повышение открытости строительной отрасли и введением дополнительных требований к застройщику, что является безусловным плюсом для населения и для властей. С другой стороны существуют поправки, которые не до конца проработаны и в случае поспешного вступления в силу норм закона, могут повысить риски появления новых обманутых дольщиков и ударить по строительной отрасли в непростые времена. Такой удар переживут не все застройщики. Девелоперов снова придется спасать государственным институтам, для защиты «обманутых» дольщиков.
Дополнительные требования
В Статье 1 законопроекта изложены дополнительные требования к застройщику, привлекающему средства дольщиков. Данные требования являются вполне логичными, и странным является то, что они не были изложены в первоначальной редакции 214-ФЗ. К ним относятся: застройщик не проходит процедуру ликвидации, банкротства; в отношении него отсутствует решение суда о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания; он отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестного участника аукциона по продаже земли; лица, осуществляющие бухгалтерский учет, и руководство в компании не имеют судимость по преступлениям в экономической сфере. Отдельно стоит осветить требования Статьи 1 к собственному капиталу застройщика. Согласно данному требованию застройщик должен довести размер собственного капитала до величины равной не менее 5% от стоимости возводимых им объектов. Данное требование на наш взгляд выглядит как никому не нужный компромисс. Государство избавляется от компаний, которые строят дома с уставным капиталом в 1 тыс. руб., и создает какую-то видимость финансовой надежности застройщика. Именно видимость, потому, что данные 5% собственного капитала в объеме строительства на самом деле ничего не дают. Со стороны застройщиков это дополнительное отвлечение средств. По нашим подсчетам на данную операцию отрасль потратит не менее 50 млрд руб. Что с помощью этой меры пытаются решить государственные институты явно не прослеживается. Проблему банкротств данная мера не решает. На этом фоне могут возникнуть поглощения крупными застройщиками мелких, после чего возникнет олигополия на региональных рынках, что нанесет удар по малому и среднему бизнесу.
Счета эскроу Еще одной явной недоработкой законопроекта является не проработанность схемы внесения денежных средств дольщиков через счета эскроу. Со всеми явными плюсами, которые несут данные счета, а именно снятие рисков банкротства застройщика с дольщика и снижение риска срыва срока строительства, появились и существенные минусы.
Законодатели не предусмотрели возможные риски дольщиков по банкротству банка, в котором открыт счет эскроу. В частности, в случае, потери лицензии, банкротства и т.д. дольщики не имеют механизмов, защищающих их средства. Действующие механизмы страхования счетов эскроу не предусматривают полного возмещения денежных средств дольщиков. Предусмотренный статьей 12.1. федерального закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» размер страхования счетов эскроу ограничен суммой 10 млн руб. по всем счетам, которые имеет один вкладчик в конкретном банке. По многим строящимся объектам сумма даже по одному договору долевого участия значительно превышает указанное ограничение, особенно это касается Московской и Санкт-Петербургской агломераций. В текущих условиях, когда ЦБ ведет политику по санации банковской системы, причем отзываются лицензии и у банков из первой сотни, упущение данного механизма, может обернуться социальным потрясениями не меньшими, чем мы наблюдаем в случае с валютными ипотечниками.
Второй существенной недоработкой является отсутствие понятного механизма достройки объекта в случае банкротства застройщика, который привлекал средства дольщиков, через счета эскроу. Многоквартирный дом до сдачи его в эксплуатацию и передачу собственникам, находится в залоге у банка. Банк, в случае наступления банкротства застройщика, вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению. Он может найти нового застройщика, а может просто продать свои права другому банку. Сохраняются ли первоначальные условия приобретения жилья гражданами и размещения денежных средств на счетах эскроу? На каких условиях будет создаваться в таких случаях санатор? Данный законопроект подобного механизма не прописывает, что также несет дополнительные риски для граждан.
Самым главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является, как это не странно банк. Банк выдает человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу от 3% и выше. Потом возвращает эти средства к себе на счета эскроу, и за счет них второй раз на эти же средства кредитует, только теперь застройщика. Размер маржи в данном случае ограничен только рыночной стоимостью объекта строительства (при сильно большой ставке по кредиту застройщика, цена квадратного метра может взлететь и стать абсолютно неликвидной для объекта). При должном контроле расходования средств застройщиком, риски банка, могут быть снижены, что приводит нас к тому, с чего мы начали – главный бенефициар банк, а не дольщик. Все эти двойные проценты будут, в конечном счете, переложены на потребителя, что в дальнейшем приведет нас к росту цен на недвижимость в России.
Проценты по данным кредитам, застройщик будет погашать со средств дольщиков, что прямо прописано в законопроекте среди целей, на которые могут быть потрачены средства дольщиков, собранные на счетах эскроу. Нас ждет значительный рост стоимость квадратного метра жилья в новостройках, для застройщиков которые будут работать по данной схеме. Если при текущей схеме застройщик может привлекать для строительства объекта, как собственные средства, так и средства дольщиков, которые для него являются бесплатным капиталом, то при счетах эскроу у него кроме своих средств, беспроцентного капитала не останется. Возможно появление ситуаций, когда строительство объекта будет осуществляться на 90% за счет заемного капитала со счетов эскроу. Рост цен на первичное жилье может составить от 20% до 30%, что в текущих условиях сделает схему финансирования со счетами эскроу не применимой на практике. В данном случае дольщики проголосуют рублем и не пойдут в объекты, которые дороже рынка на 20 и более процентов.
Малый и средний бизнес в настоящее время, как правило, совершенно не интересен для банков, они практически их не кредитуют. Счета эскроу для данной категории застройщиков, останутся недоступным инструментом. Возникнет ситуация когда они вынуждены будут уйти с рынка, так как не смогут противопоставить ничего заявлению крупных конкурентов: «не работает по схеме эскроу, значит ненадежный застройщик». Впоследствии в регионах может остановиться какое-либо строительство жилья вообще, так как крупному бизнесу малые объемы не интересны, мелкий и средний – уйдут с рынка.
Самой явной непроработанной частью законопроекта является введения обеспечение ответственности застройщиков, путем заключения договора поручительства других юридических лиц с совокупным объемом собственного капитала получившейся «группы» не менее 1 млрд руб. Подобная система обеспечения обязательств продемонстрировала крайне неудачный опыт внедрения при проведении госзакупок. Известны случаи, когда создавались откровенно мошеннические схемы с договорами поручительства. Например, одна компания бесконтрольно выступала гарантам сразу для нескольких юридических лиц, а также когда составлялась фиктивная отчетность по юридическим лицам, выступающим гарантами, и тому подобные случаи. В итоге, при наступлении неисполнения контракта, спросить с такого поручителя по факту было нечего.
Что не хватает 214-ФЗ Поправки в 214-ФЗ не предусматривают следующих ключевых моментов: нет дополнительных требований к поручителям; нет единого реестра выданных гарантий, с целью отслеживания, где конкретное лицо уже выступает поручителем, каков объем работ у конкретного застройщика, хватит ли в случае необходимости объема собственного капитала поручителя; не является ли поручитель фиктивной компанией. Прописанное требование в размере собственного капитала в размере более 1 млрд руб., явно не укладывается в масштабы необходимого обеспечения даже для одного малого застройщика, не говоря уже о крупном бизнесе. Внедрение схемы обеспечения обязательств застройщика через договор поручительства другого юридического лица является серьезным риском для всей отрасли долевого строительства и многократно повышает вероятность увеличение числа обманутых дольщиков.
В России давно успешно применяются прозрачные схемы обеспечения обязательств юридических лиц. Например, в системе госконтрактов, с отличной стороны себя зарекомендовали применение банковской гарантии и страхование ответственности. Как страховые, так и банковские институты, подходят со всей ответственностью к обеспечению ответственности юридических лиц, так как осознают, что в случае неисполнения обязательств последних, отвечать за все придется им. Требования, предъявляемые в таких случаях банками и страховыми, повышают прозрачность ведения бизнеса и убирают из него дилетантов, не имеющих четкого представления о стратегии развития своих компаний. Дальнейшее совершенствование уже имеющихся институтов обеспечения ответственности застройщиков, видится нам наиболее перспективным путем развития отрасли жилищного строительства. Необходимо дополнить требования к страховым и усилить контроль над их деятельностью, путем изменения статьи 15.2 «Страхование гражданской ответственности застройщика» 214-ФЗ. Навести тем самым порядок на данном рынке, что поспособствует решению проблемы обманутых дольщиков, с наименьшими финансовыми затратами для строителей и для потребителей.
Еще одним эффективным способом определения надежности застройщика является система отраслевого рейтингования. Проведение комплексной оценки девелопера независимым рейтинговым агентством, с последующим мониторингом его деятельности, позволяет решить проблему по определению надежности застройщиков. Рейтинг надежности застройщика позволяет с высокой вероятностью оценить риски неисполнения застройщиком, возложенных на него обязательств перед заказчиками: выше рейтинг – ниже риски.
При сегодняшнем изменении ключевого закона, регулирующего деятельность застройщиков, необходимо, прежде всего, найти баланс, между снижением риска в долевом строительстве для граждан и стоимостью 1 кв. м жилья. В текущих сложных условиях население не готово существенно доплатить за возможное снижение рисков в будущем. Поэтому проводить реформу 214-ФЗ необходимо с оглядкой на текущие реалии, сложившиеся в строительной отрасли, которые показывают, что возможности населения на рынке недвижимости резко ограничен. Необходимо искать пути решения, которые не взвинтят цены на и так не очень доступное жилье в России.