Как рефинансировать свои кредиты максимально выгодно
Таких ставок, как сегодня, рынок не видел уже 4 года. Это значит, что тем, кто взял кредит на покупку жилья под более высокий процент, самое время задуматься о его рефинансировании.
Как рефинансировать ипотеку?
Рефинансирование ипотеки – по сути, перекредитование. Заемщик берет новый кредит в другом банке под низкий процент, и этими деньгами выплачивает ипотечный кредит в банке, где он был на менее выгодных условиях. Также при помощи рефинансирования можно увеличить или уменьшить срок кредитования и изменить другие условия.
С одной стороны, рефинансирование ипотеки под более выгодный процент не сложнее обычного оформления жилищного кредита, с другой – все справки и копии документов придется взять заново, оформить страховки, оценить квартиру. Это требует времени и денег. Поэтому рефинансировать ипотеку есть смысл, если ставка по новому кредиту как минимум на 1,5–2 процентных пункта ниже, чем по действующему.
Технически рефинансирование выглядит так. Клиент подает в выбранный банк заявку и полный пакет требуемых документов. Банк одобряет их и полностью погашает ипотеку заемщика, перерегистрируя на себя залоговое жилье. Заемщик получает документы о погашении ипотеки в первом банке и начинает платить взносы во второй.
При этом не стоит путать рефинансирование и реструктуризацию кредита, которую можно запросить только в том же банке, где оформлена ипотека. При помощи реструктуризации удается, например, снизить ежемесячный платеж, увеличив срок кредитования, или, наоборот, сократить срок, увеличив платеж. Ставка при реструктуризации не изменится.
Кому стоит рефинансировать ипотеку?
Рефинансировать ипотеку имеет смысл не только тем, чья ставка выше средней по рынку сегодня, но и тем, кто помимо ипотечного имеет другие кредиты. Их можно объединить: вместо трех-четырех выплат заемщик будет вносить один платеж по рефинансированному кредиту с единой ставкой.
Стоит рефинансировать ипотеку и тем, у кого не хватает средств, скажем, на ремонт: новый кредит может быть крупнее прежнего. Но за счет снижения ставки ежемесячный взнос не увеличится, и ремонт удастся сделать фактически «бесплатно».
Есть и те, кому рефинансировать ипотеку невыгодно: это заемщики, выплатившие большую часть кредита. Поскольку основная часть процентов при аннуитетной модели выплат приходится на первые годы ипотеки, а тело кредита – на последние, может получиться, что все проценты банку уже отданы, и нет смысла выплачивать их снова.
Банкам выгоднее предлагать рефинансирование сторонним заемщикам, нежели своим: так они привлекают новых клиентов, пополняют кредитные портфели. Поэтому давать своим действующим заемщикам новые, более выгодные условия банки не спешат. Однако это не значит, что в свой банк нельзя обратиться с заявлением на рефинансирование ипотеки. С прошлой осени некоторые банки ввели даже специальные программы рефинансирования «для своих». Правда, касаются они прежде всего кредитов со ставкой 13% и выше.
Сами банки к проверке претендентов на рефинансирование подходят довольно мягко, ведь однажды те уже были проверены другим банком. Поэтому главное условие для такого заемщика – регулярность выплат и отсутствие задержек.
Роман Цивинюк, вице-президент, руководитель розничного блока СМП-банка:
Рефинансирование ипотеки сегодня – один из факторов, поддерживающих динамику ипотечных портфелей банков. Сейчас доля кредитов на рефинансирование ипотеки сторонних банков в среднем составляет 15–20% от выдач, но у рынка есть серьезный потенциал для роста: ставки по ипотеке снижаются второй год подряд, и есть достаточно большое количество клиентов с ипотекой по ставкам 12–14% и выше, которые будут рефинансировать свои кредиты в текущем году. Выбор вариантов и программ с различными опциями для заемщиков сейчас очень широк: рефинансирование ипотеки по ставкам от 8–9%, рефинансирование нескольких кредитов вместе с ипотечным, дополнительное снижение ставки при единовременной выплате комиссии и т. д.
При выборе программы рефинансирования ипотеки важно оценить экономическую целесообразность в случае с конкретным кредитом – как минимум запросить у банка предполагаемый новый график платежей и сравнить его с текущим. Оценить все затраты на саму процедуру рефинансирования и сопутствующие расходы – госпошлины при регистрации залога, повышенную ставку до момента регистрации залога в пользу нового банка, стоимость всех необходимых видов страхования.
Татьяна Хоботова, начальник центра ипотечного кредитования розничного бизнеса ВТБ:
Клиент должен понимать, что все расходы по рефинансированию должны окупиться. Нужно обращать внимание не только на величину процентной ставки, а еще и на остаток срока кредита, на объем произведенных выплат по процентам, наличие досрочных погашений и схему начисления процентов. У банка есть ряд требований к заемщикам, такие как возраст заемщика, отсутствие негативной кредитной истории, занятость, наличие стабильного дохода и др. Каждая заявка рассматривается индивидуально, и если клиент соответствует основным требованиям банка, то никаких сложностей не возникает.
Проведенное банком ВТБ исследование показало, что ключевая мотивация клиентов розничного бизнеса ВТБ при рефинансировании кредитов – это, разумеется, желание сэкономить. Так, 65% клиентов решили перекредитоваться, чтобы снизить процентную ставку по кредиту, а еще 15% – из-за желания снизить ежемесячные платежи. При этом 21% опрошенных главной причиной своего решения обозначили желание объединить несколько кредитов в разных банках в один.
Лариса Архипова, менеджер компании «Александр Недвижимость»:
Те, кто брал ипотеку со ставкой 12%, не спешат рефинансировать заем, так как предлагаемые 10,9% значат не слишком много по сравнению с процессом сбора документов. Рефинансирование невыгодно, если оно требует затратить больше усилий на переоформление займа, чем удастся сэкономить на платежах. С другой стороны, благодаря политике того же Сбербанка, который стал рефинансировать сам себя, у людей появилась возможность без дополнительного сбора документов и вообще каких-либо хлопот оставить заявку на рефинансирование ипотеки через личный кабинет.
Услугу объединения нескольких кредитов в один всегда предлагали крупные банки, но пока массовым спросом она не пользуется. Хотя иногда это может быть выгодно, ведь банки предлагают объединение не только своих кредитов, но и кредитов других банков.
Самый важный параметр при рассмотрении заявки на рефинансирование ипотечного кредита – это история платежей. Наличие просроченных платежей может негативно повлиять на решение банка о рефинансировании такого кредита.