После голосования в пользу выхода из ЕС прогнозы относительно британского рынка были сплошь негативные. Тем не менее страна не просто пережила проверку референдумом, но и, выдержав испытание, продемонстрировала положительную динамику в секторе жилой недвижимости.
Первая половина года стала для британского рынка недвижимости настоящим испытанием: трехпроцентная налоговая надбавка на инвестиционное жилье и решение покинуть Европейский союз заставили многих покупателей пересматривать свои планы. Однако уже после Брекзит-референдума стало ясно, что экономика Великобритании оказалась намного устойчивей большинства прогнозов, а ключевая ставка упала до рекордно низкого уровня в 0,25% после августовского решения Банка Англии.
Ставки на дисбаланс Несмотря на общую неопределенность, царившую после британского референдума, серьезный дефицит доступного жилья по всей Великобритании продолжает толкать цены вверх, а спрос, вместо того чтобы падать согласно прогнозам, только растет: за последние пару месяцев этот рост составил примерно 10%. «Хитрость» Британии в том, что она просто не успевает идти в ногу со спросом: правительственная программа «миллион домов к 2020 году» по-прежнему не выполняется, и в стране ежегодно строится не более 170 000 - 200 000 жилых объектов, что далеко до минимальной планки в 300 000. Покупатели жилья, сначала так испугавшиеся пост-Брекзит неопределённости, постепенно возвращаются на рынок недвижимости, но приобретать им оказывается практически нечего.
В результате стоимость жилья снова растет, причем темпы роста оказались самыми быстрыми за последние шесть месяцев: в октябре цены на британские жилые объекты поднялись на 1,4% по сравнению с прошлым месяцем.
Учитывая, что предложению пока так и не удается догнать спрос, в ближайшие пять лет цены на жилье в Великобритании увеличатся в среднем более чем на 35%, а величина арендных ставок за этот период может вырасти почти на 17%.
Обратная сторона Ясно, что ситуация с «качелями», где спрос непременно оказывается выше предложения, инвесторам только на руку. Тем не менее на британском рынке существует несколько правил, соблюдение которых поможет избежать различных финансовых неприятностей.
Во-первых, инвесторы, не знающие меры, могут стать жертвами того самого жесткого госконтроля, который и помогает им зарабатывать на своих активах. В последние несколько лет более трех четвертей, или свыше 75% собственников британской недвижимости владеют лишь одним buy-to-let объектом, тогда как 3% - более чем пятью. Однако именно последним принадлежит более 21% всей недвижимости частного сектора Великобритании. Среди них те, кто приобретает в ипотеку и затем сдает сразу несколько жилых объектов, как, например, москвич Владимир Н. В его портфеле сегодня уже более четырех квартир, и на каждую из них у него оформлен кредит. Именно такие инвесторы, как Владимир, и станут мишенью нового законопроекта по увеличению процентных ставок для собственников с крупными портфелями. Согласно новым правилам Банка Англии, с сентября следующего года арендодатели, во владении которых находится более четырех объектов, столкнутся с повышением ипотечных ставок. Поэтому если бюджет не позволяет приобретать сразу несколько объектов, не прибегая к помощи банка, стоит ограничиться одним или парой активов.
Во-вторых, в ближайшее время лучше не вкладывать все свои капиталы только в лондонский жилой сектор. Ограничиваться Лондоном не стоит хотя бы потому, что ситуация в британской столице несколько отличается от общей картины, складывающейся на общегосударственном рынке жилья. В отличие от Великобритании, в столице страны пост-Брекзит ощутили острее. Продажи лондонских домов на стадии строительства в третьем квартале упали на почти на 15%, а объем транзакций в течение последних пяти месяцев сократился практически наполовину.
Рост цен в Лондоне сегодня находится на самом низком уровне с февраля 2012 г. - в октябре этот показатель достиг лишь 0,9%. В Лондонском Сити, Камдене, а также Кенсингтоне и Челси по итогам октября стоимость премиального жилья опустилась на 2,2%.
После апрельского увеличения налога для арендодателей и владельцев второго жилья на три процентных пункта и последовавшего за этим повышения сборов для покупателей «люксовой» недвижимости, которым отныне приходится оплачивать налог по ставке 12% при стоимости объекта выше 1,5 млн фунтов, доходность столичного buy-to-let сектора снизилась. Продажи жилья в лучших районах Лондона в третьем квартале упали практически на 30% по сравнению с годом ранее, а в течение трех месяцев после референдума объектов со скидками на рынке оказалось гораздо больше, чем год назад: около 45% против примерно 35%.
Пост-Брекзит оказался не таким уж страшным. Великобритания вместо того, чтобы отвадить покупателей и инвесторов от собственного рынка жилья, после небольшого затишья на фоне неопределенности, связанной с референдумом, напротив, привлекла к себе внимание, спровоцировав новую волну популярности местных активов. Борьба местного правительства с дефицитом предложения превратила страну в «лигу плюща» для инвесторов, где доходность от объектов buy-to-let сектора в ближайшие несколько лет точно не опустится ниже 4,5% годовых. Исключением в данном случае может стать лишь Лондон, где в ближайшее время не предвидится резкого роста стоимости жилья и арендных ставок. Здесь как никогда актуальной окажется стратегия диверсификации портфеля: вместо того чтобы вкладывать все средства в столичные объекты, лучше разбить бюджет на несколько активов, часть из которых будет находиться в других городах Великобритании.