Недвижимость в Москве, $/кв.м. Ноябрь 16 К окт 16
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 2 738 пункт. -0,6% Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) -1,5 %/мес. -2,2% Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 2,0 б.деп. +0,3 б.д.
В ноябре на московском рынке недвижимости продолжила развиваться стагнация. Спрос упал еще ниже, чем месяцем ранее, а ряд участников рынка даже отметили, что нынешняя осень оказалась худшей за все время наблюдения за рынком. По сути, пришла расплата за аномально активное лето и искусственный подогрев спроса в тот период, а также за попытки сыграть на повешение цен с приходом осени. Как и прогнозировал IRN.RU еще в конце лета, осеннее повышение цен закончилось зимней стагнацией.
Стоимость жилья в Москве в течение ноября безыдейно топталась на месте. Долларовый индекс цен на квартиры в столице, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, слегка сполз вниз по причине отскока курса доллара в ноябре. В рублях средний уровень цен остался примерно на прежнем уровне - чуть ниже 175 тысяч рублей за метр, однако спад активности и числа сделок означает, что прогноз по дальнейшей динамике этого показателя скорее негативный.
Динамика цен и по типам квартир, и по географии во многом отражает типичное поведение сегментов при ослаблении рубля и укреплении доллара. Дорогой сегмент, в котором продавцы чаще склонны привязывать стоимость своих квартир к доллару, демонстрируют бОльшую стабильность по цене, а типовое жилье сильнее сползает вниз. Однако, как не раз уже показывала практика, подобная «стабильность» является искусственной и с некоторой задержкой дорогой сегмент также сползает вниз вслед за дешевым.
Так, наиболее устойчивыми по цене в ноябре оказались современные монолитно-кирпичные дома, за ними следует советская «элита» - сталинки и иной хороший кирпич той эпохи. Больше всего в минусе оказались все остальные сегменты, в частности, все пятиэтажки и вся панель.
В разрезе комнатности картина оказалась более интересной. В наибольший минус ушли «однушки», т.к. обычно таких квартир вообще нет в дорогом сегменте и они представлены только в типовом жилье. Но на втором месте по глубине снижения многокомнатные квартиры, а наиболее устойчивыми оказались трехкомнатные и двухкомнатные квартиры. Это означает, что если спрос на хорошие дома и сохраняется, то на их наиболее бюджетную часть – квартиры относительно небольших площадей. А большие многокомнатные квартиры все равно в большей мере выпадают из платежеспособного спроса.
По географии наиболее устойчивыми по цене в ноябре оказались, разумеется, все дорогие округа, также к ним присоседился Южный округ. А вот Юго-Восточный округ наравне с Северным и районами за МКАД ушли в наибольший минус.
Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Ноя16 Окт16
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 216 -1,4% Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 2 338 -1,4% Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2 552 -1,0% Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 513 -0,8% Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 3 136 -0,2% Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 3 542 +0,3%
Все панельные и блочные дома 2 369 -1,3% Все монолитные и кирпичные дома 3 064 -0,1%
Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru) Ноя16 Окт16
Однокомнатные квартиры 2 584 -1,1% Двухкомнатные квартиры 2 610 -0,3% Трехкомнатные квартиры 2 643 0,0% Многокомнатные квартиры 3 278 -0,5%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Ноя16 Окт16
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м. 4 960 +0,2% Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м. 1 883 -1,3% Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 2.63 +1,5%
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Скорее всего, к концу года мы увидим дальнейшее сползание цен вниз, причем и в рублевом, и в долларовом выражении. Пока не видно существенных причин, которые могли бы быстро оживить рынок, а значит, величина торга на «вторичке» в условиях стагнации будет только возрастать даже при относительно стабильных заявленных ценах. Если ситуация принципиально не изменится, то неявное снижение в виде торга превратится уже в явное в следующем году. Подобное ступенчатое сползание цен вниз примерно по 10% в год аналитический центр www.irn.ru прогнозировал и ранее, и пока эти прогнозы остаются актуальными.
Казалось бы, лучше «вторички» чувствует себя рынок новостроек благодаря более адекватной ценовой политике застройщиков, а также привлекательным скидкам, т.е., по сути, тому же неявному снижению ценников. Однако и здесь ситуация непростая и сильно зависит от объекта. Сокращение спроса и снижение числа обращений (звонков) отмечают многие участники рынка. В частности, продолжает происходить существенный переток спроса из Московской области в Москву, то есть на всех спроса уже не хватает. Подробнее о ситуации на рынке новостроек смотрите недавний обзор от IRN.RU «Подмосковные покупатели оживили спрос на московские новостройки».