С момента завершения программы госсубсидирования ипотечных ставок прошло уже полтора месяца, и можно делать первые выводы. Главный из них – ставкимедленно, но верно снижаются. В основном при помощи совместных акций застройщиков и банкиров.
В начале февраля первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов окончательно закрыл тему госсубсидирования ипотеки, заявив, что правительство приняло решение не продлевать ее, поскольку банки и так предлагают займы под 12% годовых и ниже.
Вслед за этим 17 февраля объявил о грядущем снижении ставок по всем своим ипотечным продуктам Сбербанк, и о снижении весьма серьезном – в среднем на 1,1 п. п. Теперь крупнейший банк страны будет выдавать кредиты на покупку жилья на первичном рынке недвижимости под 10,9% годовых. И нет сомнений, что аналогичные шаги в ответ придется предпринимать его конкурентам.
СРЕДНЯЯ СТАВКА МОЖЕТ УПАСТЬ ДО ДЕВЯТИ ПРОЦЕНТОВ
Основной предмет опасений – сможет ли рынок длительное время удерживать спрос на первичное жилье без ипотечных костылей, выданных государством. Опрошенные БН независимые эксперты и участники рынка в своих оценках достаточно позитивны, они уповают на ожидаемое снижение ключевой ставки Центробанком и спецпрограммы, разработанные девелоперами и банкирами.
По мнению аналитика ГК TeleTrade Марка Гойхмана, для будущих новоселов такое совместное предложение зачастую достаточно привлекательно по условиям и в большинстве случаев даже выгоднее былой господдержки.
Финансовый аналитик группы компаний «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин также ожидает, что девелоперы продолжат углублять взаимодействие с банками и будут за свой счет субсидировать ставки, поскольку спрос на ипотеку сейчас является ключевым драйвером продаж.
«Далее ожидается плавное снижение ипотечных ставок на фоне ожидаемого снижения ЦБ РФ ключевой ставки. Уже сейчас без субсидирования есть отдельные предложения ниже 12% годовых, но во втором квартале они могут стать таковыми в среднем по рынку. Таким образом, стратегия девелоперов вполне понятна – им необходимо продержаться еще несколько кварталов для продолжения финансирования строек», – говорит он.
Если же ставку ЦБ удастся снизить до 7,5-8,0%, это приведет к аналогичному падению ставок по ипотеке до 9,0-9,5%. В этом случае спрос на первичном рынке прибавит минимум 30%, поскольку еще больше домохозяйств смогут позволить себе приобретение недвижимости вместо аренды.
ЛОВУШКА НИЗКОГО ПРОЦЕНТА
БН, проанализировав рынок ипотечных спецпрограмм девелоперов с банкирами, выяснил, что условно их можно поделить на две группы: одни понижают ставку, а другие отказываются от первоначального взноса.
В рамках такой кооперации с застройщиками некоторые банки предлагают ставки значительно ниже среднерыночных, в городе даже есть примеры жилищных кредитов под 8,5% годовых. Однако такой удивительно низкий процент, как правило, действителен лишь год, а потом ставка вырастает до 11,55% годовых.
Вообще подобный демпинг, когда низкий уровень ставки держится год или два, а потом значительно увеличивается, характерен в целом для рынка ипотечных программ.
Некоторые застройщики относятся к таким акциям весьма неодобрительно – именно ввиду того, что лакомый процент предоставляется лишь на сравнительно короткий срок.
«Очень многие люди испытывают стресс во время приобретения квартиры. Если сделка сопровождается еще и получением ипотечного кредита, то вдвойне трудно разобраться во всех нюансах, не имея экономического образования. К сожалению, тот факт, что субсидированная ставка действует ограниченное время, проходит мимо сознания людей, поэтому такие завуалированные, не вполне прозрачные ходы мы считаем некорректными. Сейчас появляется множество хлестких рекламных лозунгов, таких как квартира за полцены или почти даром. Вся финансовая нагрузка, которая ложится на покупателей, остается за рамками внимания», – констатирует начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Впрочем, есть и исключения – некоторые программы предлагают невысокий процент на весь период выплат ипотеки. На рынке есть подобные предложения со ставками в 9,7-11,0%.
Вообще ипотечных акций под 11,0-11,5% годовых в Петербурге немало, причем даже не в рамках специальных программ, а на основе долгосрочных и налаженных отношений банка с тем или иным застройщиком. Это дает основание ожидать, что рынок ипотечного кредитования сохранит жизнеспособность и без программы господдержки, которая ограничивала ставку для конечного потребителя максимальными 11,9%.
Можно было бы предположить, что если проценты по кредиту низкие, значит, придется отдавать чуть ли не половину стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Однако в ходе анализа рынка выяснилось, что прямой корреляции между низкой ставкой и высоким первым взносом нет. К примеру, у одного и того же застройщика есть ипотечные предложения, в котором один банк устанавливает ставку в 11,5% годовых, а взнос в 15% от стоимости квартиры, другой же предлагает ставку в 13%, при этом взнос должен составить не менее 30%.
РАЗ ДАЮТ, НАДО БРАТЬ
Аналитики настроены оптимистично и продолжают верить в здравомыслие отечественных покупателей квартир в кредит, а также в позитив на финансовом рынке.
По словам Марка Гойхмана, льготные ставки, действующие только год, нельзя рассматривать как фактор риска будущих невозвратов. «Ипотечные заемщики – категория людей, как правило, просчитывающих будущее. Экономия на год может действительно и привлечь потребителя, и облегчить ему выплаты в начальный, часто наиболее сложный период», – считает эксперт.
Тимур Нигматуллин уверен, что сейчас покупателю выгодно использовать любые, даже краткосрочные скидки от девелоперов и банков, так как потом будет возможность рефинансироваться. К тому же подобные скидки сильно упрощают жизнь арендующим жилье, так как им нужно одновременно платить ипотеку, пока новостройка не введена в эксплуатацию.
Наш анализ показал, что опасаться стагнации ипотечного рынка после окончания работы программы господдержки не стоит: банки и застройщики смогут справиться и самостоятельно на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и некоторой стабилизации рынка в целом. Практически у каждого застройщика есть ипотечная программа с тем или иным банком, в рамках которой ставкавесьма привлекательна, пусть в некоторых случаях и на ограниченный период. К таким предложениям стоит подходить очень внимательно, скрупулезно рассчитав собственные финансовые возможности на тот период, когда ставка вырастет.