Я сотни раз слышал от клиентов фразу о том, что у них с документами всё в порядке. Возможно, это так. Но я каждый раз хочу убедиться в этом лично. На вопрос клиента «Леонид! Зачем вам это надо?» я обычно отвечаю, что хочу быть уверенным в том, что на самом деле у вас всё с документами хорошо, и вам не придётся тратить свои нервы, силы, время и деньги, чтобы что-то переоформлять или перерегистрировать. Иначе получится, как у семьи, которая в свое время сэкономила на оплате услуг риэлтора…
Семья Макаровых приобрела квартиру на проспекте Мира в середине 2007-го года. Покупали квартиру сами, специалистов решили не привлекать. И вроде бы, всё было в порядке до того момента, пока эту квартиру Макаровы не собрались продать и приобрести себе взамен другое, менее дорогое жильё. А так как им нужна была определённая сумма доплаты для решения сложных финансовых вопросов, то они вновь решили экономить. Желание понятное, но, как оказалось, недальновидное.
Но обо все по порядку. Макаровы выставили свою квартиру на продажу. Они дали объявление в «ЦИАН», очень быстро нашёлся покупатель, который внёс аванс для подтверждения серьёзности своих намерений. Наши собственники быстро подобрали для себя жильё подешевле, и внесли аванс за квартиру, которая им понравилась. Стали готовиться к сделке. Риэлтор покупателя во время внесения аванса, при поверхностном знакомстве с правоустанавливающими документами Макаровых, подсказал, что договор был составлен на четверых собственников, а сейчас их трое (один из них, Иван Матвеевич, умер). Специалист по недвижимости совершенно правильно уточнил, что им по закону нужно оформить права наследства на долю в указанной квартире. Без этого этапа сделка невозможна.
Теперь несколько слов про документы, с которыми, вроде как, всё в порядке. В 2007-м году был заключен и впоследствии зарегистрирован в установленном законом порядке Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме (ППФ) на имя 4-х собственников в общую долевую собственность по ¼ доле каждому. Образец типового договора они взяли из интернета, переделали его сами, вставили паспортные данные и адреса участников сделки. Договор подписали, и сдали его на регистрацию. Ошибка в тексте для неспециалиста была не очевидна, и её никто не заметил. Ни продавцы, ни покупатели. Интересно, что и сотрудники государственного учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ничего не заметили. Это осталось на их совести. Гром грянул только через 10 лет!
Как мы говорили выше, один из собственников, Иван Матвеевич, скоропостижно скончался в декабре 2016 года. И спустя 6 месяцев трое его родственников (все участники сделки) обратились к нотариусу с заявлением об открытии наследства в виде ¼ доли, ранее принадлежавшей умершему. Нотариус отказал им в открытии наследственного дела на том основании, что в тексте договора есть фраза, содержащая смысловую ошибку: «Настоящий договор составлен в нотариальной форме». Эта фраза противоречит фактической форме договора, который на самом деле был составлен в простой письменной форме. Поэтому указанный договор является недействительным, несмотря на то, что он в своё время прошёл процедуру государственной регистрации перехода права в Главном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве (Росреестр). Нотариус отправил наследников в Росреестр, чтобы там исправили ошибку. При обращении в Росреестр участники долевой собственности получили отказ в регистрации изменений текста договора, так как один из участников договора в настоящий момент является умершим, и присутствовать в Росреестре он не может по уважительной причине. А без него изменения внести никак нельзя.
Продать квартиру с ненадлежаще оформленными документами невозможно. Всё. Тупик.
Когда покупатель квартиры понял, что эту квартиру в указанные в Договоре аванса сроки он приобрести не сможет, он потребовал возврата своих денежных средств. У него для этого были все основания. Пришлось отдавать. Продавцы альтернативной квартиры не стали возвращать аванс, так как их вины в сложившейся ситуации нет. Убыток составил 50 000руб.
И вот Макаровы пришли к нам за помощью. Мы их, конечно, выслушали, но…не зря же народная мудрость гласит, что «…скупой платит дважды». Люди сэкономили 10 лет назад — в Договоре купли-продажи допустили серьёзную ошибку. И сейчас они решили действовать самостоятельно и тоже экономно. И снова проблемная ситуация. В чём причина? Никто их интересы не защищал. Никто не предостерёг от непродуманных действий. В результате у Макаровых теперь ощутимый финансовый ущерб. Проценты по долгам продолжают «капать». Финансовые потери не прекращаются, а нарастают снежным комом. Кроме чисто финансовых сложностей, необходимо учитывать потери в сроках. Сделка развалилась. Всё нужно начинать сначала. Найти другого покупателя по той же цене сложно, квартира находится в сегменте дорогого жилья, и, как говорится, «на любителя». Дом на Проспекте Мира, 47, был построен более 100 лет назад для врачей Института имени Склифосовского. Потолки 4 метра, площадь квартиры около 100 метров, но перекрытия деревянные. Альтернативную квартиру уже продали, её приобрела другая семья, и там уже полным ходом идёт ремонт.
Что же мы можем посоветовать в такой ситуации? Главный совет: не стоит наступать на грабли. Они обычно действуют по одному и тому же принципу. Они могут ударить вновь и вновь. Причём, всё больнее и больнее. В конкретном случае нужно немедленно обратиться в суд. Но действовать на этот раз нужно не самим, а заручиться помощью юристов. Поэтому я рекомендую обратиться в солидную риэлторскую компанию с безупречной репутацией. Опытные и знающие специалисты выработают стратегию, которая приведёт к желаемому результату в оптимальные сроки и с максимальной выгодой.