Благосостояние и развитие государства напрямую зависят от бизнеса. Это неоспоримый факт, и в условиях рыночной экономики постепенно принимаются законы в поддержку малого и среднего бизнеса, что можно считать очень положительной тенденцией.
Рассмотрим право выкупа арендованной муниципальной недвижимости представителями малого и среднего бизнеса. До вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации" арендуемую муниципальную недвижимость арендатор на условиях преимущественного права выкупа мог приобрести, только если арендодатель сам проявил инициативу и направил арендатору уведомление о предстоящей приватизации и с предложением выкупа, согласно Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
На сегодняшний день ситуация изменилась для предпринимателей в лучшую сторону благодаря вступившему в силу 01 июля 2013г. Федеральному закону от 2 июля 2013 г. N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" и Федеральному закону № 158-ФЗ от 29.06.2015г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Теперь представитель малого и среднего бизнеса может сам выступить инициатором выкупа арендуемой муниципальной недвижимости.
Какие же условия необходимо соблюсти, чтобы воспользоваться этим правом? 1) Воспользоваться этим правом может только субъект малого и среднего предпринимательства.
2) Имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства.
Арендатор вправе самостоятельно обратиться в уполномоченный орган с заявлением об исключении недвижимого имущества из данного перечня.
3) Арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Это означает, что договор аренды должен быть заключен надлежащим образом с уведомлением регистрационной палаты.
4) Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества.
В случае если имели место незначительные задержки арендной платы и арендодатель, ссылаясь на них, отказывает в выкупе, арендатор вправе обратится в суд. Суд может признать, что данные факты не являются основанием для отказа в праве выкупа.
С 01.07.2015г. исключена необходимость залога выкупаемого имущества, при необходимости данный пункт можно изложить в договоре купли-продажи.