В семьях могут возникать конфликты из-за недвижимости, в том числе между родителями и детьми. О том, как заранее предотвратить нежелательные споры, рассказывает BKN.RU при участии экспертов.
Обязательно ли завещать квартиру детям?
В случае если родители не хотят оставлять совершеннолетним детям наследство, они вправе завещать имущество любому лицу или организации, говорит адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам Сергей Слободянюк. Исключением является обязательная доля в наследстве.
Кому положена обязательная доля?
По словам директора компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марины Брауэр, завещание не может исключить из круга наследников лиц, которым полагается обязательная доля в наследстве. К таким лицам закон относит несовершеннолетних или нетрудоспособных детей наследодателя, нетрудоспособного супруга и родителей, а также нетрудоспособных иждивенцев наследодателя. Обязательная доля составляет не менее половины доли, которая причиталась бы каждому наследнику при наследовании по закону.
Как оспорить завещание, составленное не в пользу ребенка?
По словам Сергея Слободянюка, единственный возможный способ признать завещание недействительным – это признать наследодателя не способным понимать свои действия и руководить ими на момент написания завещания.
Дарить или завещать квартиру?
Если родители передают ребенку квартиру по дарственной, он сможет распоряжаться ею по своему усмотрению сразу после получения права собственности, и отмена возможна только в исключительных случаях. Хотя в дарственной можно указать, что родители оставляют за собой право проживать в подаренной квартире. В то же время ребенок сможет ее продать или передарить, но при таких условиях сделать это будет сложнее.
Преимущество завещания в том, что родители в любой момент смогут изменить свое решение и перезавещать квартиру другому лицу, а также в том, что вплоть до своей смерти они могут распоряжаться имуществом без ограничений. Однако, передавая квартиру по дарственной, удастся уберечь конкретного ребенка от притязаний на имущество его брата, сестры или других родственников. Марина Брауэр приводит пример из своей практики: «У женщины были дочь и пьющий сын-инвалид. Мать завещала квартиру дочери, но после вступления завещания в силу сын получил 2/3 от половины жилплощади как нетрудоспособный наследник. В этом случае матери и дочери разумнее было заключить договор дарения».
Как поможет брачный договор?
Марина Брауэр отмечает, что законодательство дает возможность закрепить в брачном договоре интересы детей и четко разграничить обязанности родителей. В брачном договоре можно предусмотреть права и обязанности супругов по взаимному содержанию друг друга и несовершеннолетних детей как в период брака, так и после его расторжения. Например: «Супруг обязан ежемесячно предоставлять супруге содержание в размере 50 тыс. рублей в месяц до достижения детьми возраста 18 лет». Или: «Супругу, на иждивении которого остаются дети, переходят квартира и автотранспортное средство». По отношению к детям в брачный договор можно включить только обязанности имущественного характера. Например: «По достижении ребенком 18-летнего возраста муж передает квартиру в собственность ребенка».
Сергей Слободянюк, адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам:
Наиболее часто встречающийся квартирный конфликт между родителями и детьми – это попытка детей получить с родителей стоимость своей доли. Хорошо, если родители в состоянии выплатить требуемую сумму. А если нет, начинаются угрозы продать или подарить свою долю чужим людям. Через несколько лет попыток получить с родителей деньги, как правило, приходит понимание, что нужно договариваться. Но отношения уже испорчены, и доверия нет. Лучший вариант – договариваться до конфликта. В любом случае, если у родителей нет денег, а проблему решать надо, наиболее выгодный вариант – размен имеющегося жилья. Более всего приемлемо приобретение жилья родителям, а дети забирают разницу, добавляют, берут ипотеку и т. д. и приобретают себе жилье. Так в большинстве случаев решается эта проблема. Если же выбирается путь конфликта, то, как правило, при должном упорстве родителей требование денег, выдела доли не заканчивается ничем, кроме испорченных отношений и лишения наследства.
Елена Бушурова, эксперт по недвижимости ООО «Александр Недвижимость»:
Когда родители выбирают между завещанием и дарственной на квартиру своему ребенку, прежде всего надо задуматься об отношениях, которые сложатся между родителями и детьми в будущем. Пока дети маленькие – все нормально. Но когда они вырастают, то у этих детей появляются жены или мужья, которые могут влиять на вторую половинку. На своей практике я наблюдала много не очень красивых историй.
Мне кажется, родителям стоит выбрать наследство по закону или завещанию. Есть первая линия наследников – в этот разряд попадают дети. Тем более что женатые дети ничем не рискуют, ведь при разводе имущество, полученное по наследству, не делится между супругами. Если родители пишут дарственную на квартиру на одного ребенка, но у них есть еще дети, дарственная на квартиру может быть оспорена, но только в том случае, если в суде доказать неправомочность совершенной сделки.
Марина Брауэр, директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство»:
В соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их родителей. Таким образом, гражданин обязан предоставить жилье ребенку независимо от того, проживает с ним супруга или нет.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
В соответствии с пунктом 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.