14 сентября стартовал юбилейный 10-ый Международный инвестиционный форум по недвижимости PROESTATE. Мероприятие посетили не только столичные власти, но застройщики, девелоперы, банкиры и другие участники рынка недвижимости. Корреспондент Novostroy-M.ru посетил мероприятие и узнал мнения экспертов о состоянии рынка недвижимости, о роли ипотеки при покупке квартир в новостройках Москвы и области, а также, что в новой редакции 214-ФЗ пугает застройщиков больше всего.
Константин Тимофеев, председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, на пленарном заседании «Российский девелопмент: ориентиры развития» сказал, что сегодня рынок чувствует себя нормально и подкрепил свое высказывание цифрами. Так, по словам чиновника, с начала 2016 года уже оформлено 18,9 тыс. ДДУ, в прошлом году за этот же период было зарегистрировано 14 487, т.е. на 30% меньше, чем в 2016 году.
Растут продажи жилой недвижимости и апартаментов – в этом году продано уже 9 млн кв. метров. «Мы даже увидели небольшой рост на рынке офисной недвижимости, – уточнил Тимофеев. – Тем не менее, сегодня самый ликвидный товар на рынке недвижимости – это жилье, т.к. офисы окупаются минимум 5 лет и больше, поэтому с этим сегментом сегодня сложно работать».
«Валютные качели прекратились, люди перестали бояться будущего, когда им было непонятно, чего ждать от завтрашнего дня, что покупать и куда инвестировать» Максим Гасиев, Группа ПСН
Девелоперы также отметили, что рынок недвижимости сегодня чувствует себя неплохо. По мнению Максима Гасиева, президента Группы ПСН, ситуация на рынке сегодня нормализовалась. По его словам, растущие цифры по ипотеке свидетельствуют о стабилизации рынка, ведь ипотека – это инструмент, который говорит, что люди стали с уверенностью смотреть в будущее, планировать жизнь, значит, горизонт прогноза вырос.
О ситуации на рынке ипотеки чуть раньше говорил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень. По его словам, по сравнению с 2015 годом рынок ипотечного кредитования вырос на 40% и составил 1 трлн 100 млрд рублей. И хотя по словам министра, о росте говорить пока рано, но уже можно утверждать, что показатель стремится к цифрам 2014 года (тогда было выдано 1 трлн 666 млн рублей).
«Ситуацию на рынке кредитования можно назвать драматической» Елена Николаева, Комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ
А вот Елена Николаева, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, отметила, что объем выданных кредитов с 2014 года уменьшился в 32,5 раза, а объем просроченной задолженности 1 марта 2016 года впервые пробил отметку 20%.
Также по ее словам, объемы строительный работ в России к августу 2016 года снизились на 5,2% по сравнению с теми же показателями прошлого года. Эксперт подчеркнула, что общие объемы строительных работ падают уже 13 квартал подряд. «На этом фоне наблюдаются серьезные ухудшения финансового положения строительных компаний, – подчеркнула Николаева. – Соответственно, по состоянию на сегодняшний день банкротами стали 407 организаций».
Константин Тимофеев добавил, что ситуацию с обманутыми дольщиками в Московском регионе властям удалось удержать. Чиновник признал, что проблемы есть, но они решаются в рабочем порядке. А вот в регионах с застройщиками-банкротами и замороженными стройками ситуация обстоит намного хуже.
Но вернемся в Московский регион. Ирина Дзюба, член Совета директоров, заместитель генерального директора MR Group, отметила 25% рост в продажах на рынке строящегося жилья, однако оговорилась, что цифра объясняется, прежде всего, полным отсутствием ипотеки в начале прошлого года, из-за чего продажи тогда практически встали.
«Время экспонирования квартир на вторичном рынке фантастически увеличилось в последнее время, продаж практически нет» Сергей Гипш, Knight Frank
Как отметила Ирина Дзюба, очень многие покупатели хотят продать свои вторичные квартиры и купить в новое жилье в новостройках Москвы. «Таким клиентам мы идем навстречу и предоставляем длительные рассрочки, вызвано это тем, что вторичка, к сожалению, стоит сегодня, продаж крайне мало, а квартиры экспонируются очень долго». Специалист также отметила, что у покупателей изменилось отношение к проектам в промзонах. «Радует, что клиент стал понимать, что такое промзона, проекты в промзонах больше не настораживают покупателей, наоборот массовое строительство в промзонах Москвы полезно для рынка, и для города в целом», – подчеркнула Ирина Дзюба.
Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК «МИЦ», отметил, что в прошлом году рынок недвижимости очень сильно просел, но «в этом году мы наблюдаем стабилизацию. Очень хорошим было лето на рынке новостроек, особенно август. Сейчас еще непонятно, будет ли 4 квартал 2016 года активным, но спада мы точно не ожидаем».
По словам Максима Гасиева, снижение ставок по депозитам тоже сыграло рынку недвижимости на руку: «те, кто положил деньги в банк, когда на рынке недвижимости царила непонятная обстановка, сегодня вернулись из банков на рынок». Эксперт уточнил, что о массовом инвестировании говорить пока преждевременно, но аналитики Группы ПСН отметили, что инвесторы потихоньку скупают блоки квартир в некоторых проектах, а значит, они верят и ждут роста цен на жилье.
Татьяна Тихонова, генеральный директор «РГ-Девелопмент», отметила, что в последнее время на рынке поменялись покупатели. «Сейчас в основном покупают квартиры в новостройках эконом-класса, приобретают жилье для себя, для жизни, поэтому востребованы не «однушки», а 2- и 3-комнатные квартиры. Мы также фиксируем большое количество ипотечных покупателей – до 80%».
Сергей Гипш, управляющий партнер Knight Frank, считает, что рынку будут интересны мультиформатные проекты, «опыт показывает, что жилье хорошо совместимо с ритейлом и ТРЦ». Что касается программы развития промзон, то, как уточнил специалист, промзона промзоне рознь, и к каждой промзоне нужно подходить индивидуально, тогда проект будет успешным.
Компенсационный фонд, который вызвал неоднозначную реакцию в экспертном сообществе на рынке недвижимости, все-таки будет создан. Об этом заявил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень. По словам чиновника, фонд появится уже этой осенью, а тарифная ставка с каждого зарегистрированного ДДУ будет равняться 1%.
Позже, отвечая на вопрос Валерии Мозгановой, которая была модератором дискуссии «Девелопмент в Москве: что выбирают инвесторы в новом сезоне?», большинство экспертов высказались, что понимания по работе компенсационного фонда у них нет. Как отметил Максим Гасиев, изначально предполагалось, что «фонд появится вместо страхования ответственности застройщиков, а не вместе, сейчас же непонятно, как фонд будет функционировать». Также большую обеспокоенность участников рынка вызвали такие положения в новой редакции 214-ФЗ, как эскроу-счета, уставной капитал, информационная открытость.
По словам Елены Николаевой, на сегодняшний день на рынке есть уже 6 застройщиков, которые полностью открыли банкам свои финансовые показатели. Это ГК «ПИК», «Эталон Инвест», Группа ЛСР, AFI Development и ГК «Пионер». Такая открытость свидетельствует о том, что структурам нечего скрывать, они прочно стоят на ногах, а их деятельность надежна и безопасна для покупателей квартир в новостройках.
Что касается эскроу-счетов, то генеральный директор девелоперской компании ОПИН Артемий Крылов считает, что реализация закона в этой части неясна, т.к. «более 60 млрд рублей собрано по ДДУ, банки не отдадут застройщикам эти деньги». С этим мнением согласился и Даромир Обуханич, назвав эскроу-счета «мертворожденной частью закона». «Новая редакция закона серьезно защищает дольщиков, это тоже положительно отразилось на рынке. Поправки не сделали закон убийственным для бизнеса, как многие опасались, но он дополнительно защитил дольщиков», – отметил Максим Гасиев.
На такой мажорной ноте Александр Шарапов, президент BECAR Asset Management Group, озвучил негативный прогноз. По его словам, через 1-1,5 года возможен новый кризис, который будет гораздо сильнее нынешнего. Причин его возникновения может быть несколько: или проблемы с Deutsche Bank, или с экономикой Китая, но очень многие экономисты прогнозируют ухудшение макроэкономической ситуации в мире. Хотя применительно к текущей ситуации, эксперт отметил, что не только жилье сейчас хорошо продается. «Мы фиксируем улучшение обстановки в стрит-ритейле, коворкинги показывают хорошую динамику развития (рост до 30%), они стали очень популярными, апарт-отели развиваются. В общем и целом рынок чувствует сейчас себя неплохо», – резюмировал специалист.