Еще в начале сентября текущего года в Минстрое РФ допустили рост ставок по ипотеке из-за неопределенности на валютном рынке. Чуть позже стало известно, что Центробанк повысил ключевую ставку на четверть процента – до 7,5% годовых. К подобной мере регулятор не прибегал с декабря 2014 года. Поводом к такому шагу стал рост инфляции. На этом фоне «Дом.рф» поднял ставки по ипотеке как для первичного (на 0,25-0,5 п.п.), так и для вторичного (на 1 п.п.) жилья. Эксперты рынка недвижимости поделились своим мнением о том, пришел ли конец дешевой ипотеке.
Прослушать новость
Алена Дерябина, генеральный директор АО «Дон-Строй Инвест»:
Думаю, сегодня преждевременно говорить о росте процентных ставок по ипотеке как о долгосрочном тренде. Сам «Дом.рф» оценивает повышение ставки как временную меру, и в целом на рынке ипотечного кредитования сохраняется спокойствие и стабильность. Кроме того, небольшое повышение ставок вряд ли способно оказать критичное влияние на спрос на недвижимость: ставки до 10% годовых остаются приемлемым уровнем для большинства покупателей. Стоит также отметить, что девелоперы сегодня не ограничиваются базовыми ипотечными программами, и стараются предлагать клиентам максимально разнообразные варианты покупки.
Например, субсидированные ипотечные программы, которые разрабатываются совместно с банками под конкретные проекты. Еще один востребованный инструмент, по сути, альтернатива ипотеке – это процентная или беспроцентная рассрочка от девелопера. Она весьма популярна в сегменте высокобюджетной недвижимости, где размер ежемесячных платежей не так принципиален для покупателя. В целом ипотека за последние годы стала эффективным инструментом продаж во всех сегментах недвижимости – даже по нашим объектам класса бизнес-премиум-люкс ее доля составляет 30-50%. Это существенный объем покупательского спроса, поэтому мы очень внимательно следим за конъюнктурой ипотечного рынка, и на сегодняшний день предпосылок к каким-либо резким и критичным изменениям не видим.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
Прежде всего, стоит оговориться, что ставка ипотеки под 9% годовых никак не может считаться дешевой, тогда как в Европе она составляет порядка 3%, а в Китае – около 5-6%. При среднем сроке кредитования 15 лет гражданин все равно в виде выплат процентов и основного долга возвращает банку двойную стоимость приобретаемой квартиры. Отказ от смягчения кредитно-денежной политики означает, что еще очень многие россияне, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, потеряют возможность получить доступный кредит.
Напомню, что больше половины Россиян, опрошенных НАФИ, считают приемлемой для себя ставку по ипотеке 6%. В перспективе нас может ожидать как плавный рост стоимости заемного кредитования, так и резкий. Все будет зависеть от масштаба санкций и их негативного влияния на экономику. Нельзя исключать повторения сценария конца 2014 – начала 2015 гг., когда ЦБ резко повысил ключевую ставку, после чего ипотека подорожала за два месяца на 2-3 процентных пункта.
Евгений Семенов, вице-президент по стратегии ГК «ИНТЕКО»:
При благоприятной внешнеэкономической конъюнктуре можно ожидать сохранения общего уровня ипотечных ставок, либо их незначительного повышения. Высокие цены на нефть и разумная политика Центробанка в целом стабилизировали ситуацию на валютном рынке. Повышение ключевой ставки на 0,25 п.п. способствовало ограничению инфляционных рисков и укреплению рубля. От того, как будет развиваться текущая ситуация в ближайшие несколько недель, зависит, сформируется ли тренд на небольшое повышение ипотечных ставок или нет. Пока их подняли регулятор «Дом.рф» и несколько банков, которые не являются лидерами на рынке жилищного кредитования. Если турбулентность на рынке продолжит уменьшаться, то это позволит сохранить ключевую ставку на нынешнем уровне. В результате у крупнейших банков появятся дополнительные основания не пересматривать условия ипотечного кредитования. Еще один фактор, который может повлиять на ситуацию, - введение второго пакета санкций со стороны США во второй половине ноября.
Эта возможность предусматривается американским законодательством после первого раунда ограничительных мер в августе. Если в ноябре санкции не будут приняты, или они окажутся в большей степени символическими, то можно рассчитывать на сохранение стабильности на финансовых рынках, в том числе удержания уровня ипотечных ставок. На наш взгляд, при среднеоптимистичном варианте прогноза, процентная ставка по ипотечным кредитам до конца года не превысит в среднем 10,5 %. Это приемлемый уровень, при котором сохранится стабильный спрос на ипотеку и, как следствие, на недвижимость.
Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet:
В связи с тем, что ключевая ставка Центробанка РФ выросла до 7,5%, многие банки скорректировали условия по своим программам. Корректировки коммерческих банков составили 0,5-1%, при этом в крупных финансовых структурах, среди которых «Сбербанк», «ВТБ», «Газпромбанк», «Россельхозбанк», изменений не произошло. Эти банки пересмотрели ипотечные ставки по своим программам летом, до изменения ключевой ставки в сентябре. При этом программы по-прежнему остаются выгодными для покупателя. Ставки в банке «Открытие», к примеру, начинаются от 8,5%. В ряде программ размер первоначального взноса начинается от 10%, такие условия предоставляют более 9 банков, среди которых «Возрождение», «Промсвязьбанк», АК «Барс».
Дальнейший уровень ипотечных ставок будет зависеть от курса валют, а также от изменений во внешней политике. Если наметившаяся тенденция по росту ключевой ставки сохранится, то до конца года она может увеличиться до 1% (8-8,25%). Сейчас средний уровень ипотечной ставки по самым популярным программа банков находится на уровне 9,5% годовых, до этого проценты составляли около 9%. Так как ипотечные ставки в большей степени зависят от ключевой, то при росте последней мы увидим прямо пропорциональное увеличение процентов по ипотечным программам банков.
Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки АН «Бон Тон»:
После снижения ипотечных ставок, которое мы наблюдали на протяжении значительного периода времени, на рынке кредитования наметился разворот. Речь идет о причинах внутреннего и внешнего характера, которые повлияли на экономическую ситуацию и стали причиной для повышения ключевой ставки. Увеличение было незначительным – всего на 0,25%, однако сам факт довольно показателен. Так как ключевая ставка повысилась, а вместе с этим и стоимость фондирования, привлеченного от регулятора ЦБ РФ, то вполне логично, что банки проводят политику коррекции ипотечных ставок. На наш взгляд, можно говорить о среднем росте стоимости кредитов на 0,5%. Что касается дальнейших перспектив, то нельзя не отметить намеченное повышение ставки НДС, которое окажет влияние на инфляционную составляющую. Однако подчеркнем, ЦБ РФ проводит довольно осторожную политику, а банки, учитывая интерес к приобретению жилья с помощью ипотеки, стараются соблюсти необходимый баланс. Кредитование продолжает оставаться основным инструментом оплаты для покупателей квартир, а самые привлекательные программы, без учета коммерческого субсидирования, подразумевают ставки на уровне 8,5-9%. Таким образом, несмотря на текущую коррекцию, кредиты остаются довольно приемлемыми с точки зрения платежеспособного спроса.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Рост ипотечных ставок в связи с увеличением ключевой уже начался. Часть банков уже скорректировали свои ставки, часть продолжают сдерживать их на прежнем уровне, но до конца года и от них мы увидим изменения. Повышение ставок наблюдается в размере 0,5-1,5%. Данные изменения спровоцировали увеличение интереса к ипотеке. Те клиенты, которые откладывали свои покупки на потом, спешат воспользоваться наиболее интересными ипотечными предложениями. Но даже после того, как и остальные банки увеличат свои ставки, сильно на спрос это не повлияет, поскольку впереди нас ожидает переход на проектное финансирование, который повлечет за собой повышение стоимости жилья. Поэтому пока рыночные условия остаются на достаточно доступном уровне, клиенты будут спешить воспользоваться ими.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
Изменение ипотечных ставок зависит от дальнейших решений Банка России. Если ключевая ставка будет повышаться, то ипотека подорожает. Пока мы точно знаем, что регулятор не будет смягчать политику до конца текущего года, а это значит, что, по меньшей мере, до начала 2019 года ипотечные ставки не снизятся относительно текущего уровня. В январе-феврале 2019 года, я полагаю, также не будут приняты решения в пользу ипотечного рынка, так как экономику накроет инфляционная волна после повышения НДС. Это значит, что причин для снижения ключевой ставки не появится. Тем не менее пока нет предпосылок для резкого удорожания ипотечного кредита. В августе средневзвешенная ставка по выданным кредитам на покупку строящегося жилья составила 9,05%. На мой взгляд, до конца года этот показатель не превысит 9,9%, поэтому позитивное влияние ипотеки на продажи первичной недвижимости сохранится.
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group:
Прогнозировать изменение ставок по ипотеке непросто, так как на экономику сейчас оказывает мощное влияние внешнеполитический фактор. Принятие санкций весной и летом привело к девальвации рубля и, как следствие, ужесточению кредитно-денежной политики Центробанком. Коммерческие банки отреагировали на это повышением ставок по ипотеке в среднем на 0,3-1 процентных пунктов, но крупнейшие банки с государственным участием пока сохранили ставки для первичного рынка жилья на уровне 9-9,5%, при этом завершили акционные программы. Это значит, что в ближайшее время базовые предложения по ипотеке останутся на уровне 9-9,5% годовых. В ноябре на экономику вновь может повлиять принятие очередных санкций, на этот раз в финансовом секторе, что опять приведет к повышению ключевой ставки регулятором, а значит – и удорожанию ипотеки. В целом по рынку недвижимости (с учетом вторичного и первичного жилья) в августе, по данным ЦБ, ипотеку в среднем выдавали под 9,42% годовых. Возможно, в сентябре этот показатель вырастет, но незначительно, поэтому пока никакой катастрофы на рынке не произойдет. Однако при наиболее неблагоприятном сценарии ставки по ипотеки могут вырасти до 10%.
Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой»:
Повышения ключевой ставки ЦБ, естественно, вызвало рост ипотечных ставок у некоторых банков, в среднем на 2-3%. В ближайший месяц мы ожидаем рост ставок по ипотеке до 10%-10.5%. Эти значения продержатся до конца 2018 года, и, возможно, будут расти и в первом квартале 2019 года.