Октябрь не оправдал надежд участников рынка на рост активности покупателей после неудачного сентября. Хотя деловой сезон в самом разгаре, число сделок с квартирами продолжает сокращаться. Риелторы опасаются, что так хорошо начавшийся 2016 г. в итоге окажется еще хуже провального 2015-го.
Спрос В октябре вторичный рынок продолжил расплачиваться за аномальную летнюю активность, которая в условиях ограниченной платежеспособности покупателей привела к просадке спроса осенью. Как, собственно, и прогнозировал IRN.RU – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: оптимизм продавцов распугал покупателей» и «Осеннее повышение цен на жилье может обернуться зимней стагнацией». Число зарегистрированных управлением Росреестра по Москве переходов прав на недвижимость снизилось в октябре на 8% по сравнению с предыдущим месяцем после падения на 11,9% в сентябре. Более того, впервые с февраля количество сделок с квартирами сократилось не только в месячном, но и в годовом исчислении – на 12,9%.
Риелторы традиционно считают октябрь одним из самых «доходных» месяцев года наряду с февралем, мартом и апрелем, поэтому в «ИНКОМ-Недвижимости» ожидали в октябре увеличения активности покупателей и прироста числа сделок на 10-15% после депрессивного сентября. «Однако – и это абсолютно удивительная для нас вещь – октябрь оказался равен сентябрю 2016 г. Более того, согласно статистике нашей компании, показатели потенциального и актуального спроса в прошедшем месяце оказались на минимальном для октября уровне за период наблюдений с 2005 г.», - рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инкома».
По сравнению с прошлым годом количества договоров о предоплате в «Инкоме» упало на 23%, а число обращений в компанию – на 22,5%. То есть по уровню потенциального спроса нынешний октябрь побил антирекорд 2015 г., говорит Шлома.
Единственным крупным риелторским агентством, сообщившим о росте продаж в октябре по сравнению с сентябрем, стало «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Насколько именно увеличилось число сделок, в компании не уточнили. В «Азбуке Жилья» этот показатель просел на 12,3% относительно сентября (но активность покупателей увеличилась на 22,4%). В «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet» спрос упал на 15% по сравнению с октябрем прошлого года.
Что касается Подмосковья, то там, в связи с низкой сентябрьской базой, спрос в октябре продемонстрировал положительную динамику: по данным «Мегаполис-Сервиса», количество внесенных покупателями авансов увеличилось на 26,5%, сделок – на 9,8%. Управление Росреестра по Московской области также зафиксировало рост числа переходов прав на жилую недвижимость – на 4,8%. «Однако это лишь своеобразный приз для рынка по итогам провального сентября», - уверен президент КР «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.
По его мнению, динамика спроса в годовом выражении более показательна: в октябре 2015 г. авансов было больше на 10,9%, а сделок - на 32,8%. Количество переходов прав на жилье сократилось на 9,3% по сравнению с октябрем 2015 г.
В целом подмосковная «вторичка» чувствует себя хуже московской: в области отставание от прошлого года по числу переходов прав на недвижимость уже превышает 13%, а в Москве текущий год пока сохраняет преимущество на уровне 10,4%.
Заместитель директора «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet» Алексей Бернадский объясняет это тем, что в Подмосковье выше давление со стороны первичного рынка: «В Москве за счет большей географической представленности вторичного рынка «перекос» в сторону новостроек не такой существенный (в Москве покупатели больше привязаны к локации и своему району и найти в нем квартиру на первичном рынке не всегда возможно, в отличие от вторичного рынка), тогда как в Подмосковье вторичный рынок «просто встал» из-за большого объема предложения на первичном рынке. Также с вторичного рынка ушли инвесторы, которые полностью переместились на рынок новостроек».
Ипотека и альтернатива На фоне снижения платежеспособности населения растет доля альтернативных и ипотечных сделок на рынке недвижимости, отмечает Алексей Бернадский. По данным Est-a-Tet, доля альтернативных сделок в годовой динамике в Москве выросла с 40% до 50% от общего объема (включая ипотечные альтернативы). Доля ипотеки увеличилась еще значительней – с 50% до 80%.
«Продать свою квартиру в альтернативной сделке людям становится все сложней - слишком большой выбор свободных квартир, а наличных денежных средств для оплаты полной стоимости гражданам не хватает. Тем более, условия ипотечного кредитования на вторичном рынке улучшились и не уступают так сильно первичному рынку – минимальная ставка опустилась до 12,25%, средняя – до 12,7%», - поясняет Бернадский.
По информации «Инкома», доля ипотечных сделок на вторичном рынке существенно ниже - около 26% против 21% годом ранее и 33% - в сентябре 2014 г., до начала кризисных изменений на рынке. Однако в будущем она может значительно увеличиться.
По словам Сергея Шломы, из-за ожиданий снижения ставки вторичный рынок жилья, на котором в настоящее время формируется отложенный ипотечный спрос, за два прошедших осенних месяца не досчитался около 15% покупателей. В качестве подтверждения Шлома приводит статистику ипотечных сделок, заключенных в компании: в сентябре количество приобретенных с использованием ипотеки объектов недвижимости сократилось относительно августа на 18,3%.
Цены, скидки, сроки экспозиции Рублевые цены на столичную недвижимость потеряли в октябре примерно полпроцента по индексу IRN.RU. Средний уровень цен последние месяцы дергается вокруг отметки в 175 тысяч рублей за метр с вариациями плюс-минус 1-2% - см. «Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2016 года».
Примерно столько же – 175 284 руб. за «квадрат» - стоило жилье в Москве и год назад. «С ценами на вторичном рынке интересная история, - отмечает Алексей Бернадский. - Согласна базам данным, мы наблюдаем стагнацию – в объявлениях фигурируют те же цены, что и год назад. Однако размеры дисконтов и скидок в реальных сделках заметно выросли. Уходят с рынка быстро только квартиры с хорошим дисконтом, для остальных – средний срок экспозиции вырос до шести месяцев. Шансы на продажу имеют в основном те лоты, которые на фоне аналогичных предложений имеют минимальный уровень цены, то есть находятся на нижней границе рыночной цены».
Est-a-Tet оценивает текущий средний уровень скидок на вторичном рынке Москвы в 7-10%, для переоценённых лотов размер дисконта достигает 15%. А год назад, по данным компании, дисконт не превышал 3-4%.
«ИНКОМ-Недвижимость» роста скидок в годовом выражении не наблюдает: в октябре 2016 г. московские квартиры продавались со скидкой 8,6% в среднем, а в октябре 2015 г. – 9,8%. Относительно сентября 2016 г. показатель увеличился в октябре на полпроцента. При этом 83% вторичных квартир в Москве было продано с дисконтом против 82% в сентябре.
«В эконом- и комфортклассе предоставление дисконта менее характерно, что вызвано общим снижением цен в 2015-2016 гг., - говорит генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. - В сегменте бизнес-класса наблюдается больший потенциал дисконта. При бюджете покупки до 10 млн руб. скидка обычно составляет около 3-4%. Если бюджет покупки в диапазоне от 10 до 20 млн руб., то дисконт в среднем 5-12%. Дисконт 20% может предоставляться на квартиры стоимость от 20 млн руб. и выше».
Средний чек сделки, согласно подсчетам «Инкома», сократился в октябре на 50 000 руб. по сравнению с сентябрем, до 7 850 000 руб. за квартиру. А за год, по данным Est-a-Tet, на 20% до 8,5 млн рублей.
«МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» оценивает годовую динамику того же показателя в 6%: в сентябре-октябре 2015 г. средняя стоимость проданной квартиры составляла 9,970 млн руб., а год спустя - 9,375 млн. При этом, отмечает управляющий партнер компании Марина Толстик, в октябре текущего года произошло расслоение спроса: сохранилась высокая доля бюджетных покупок (до 6 млн рублей), но одновременно увеличилась доля продаж квартир в диапазоне 12-15 млн рублей и выше, что стало основной причиной роста среднего чека сделки до 10 млн руб. с 8,5 млн в сентябре.
По словам Толстик, средняя цена продажи однокомнатных квартир увеличилась в октябре на 7% до 6,125 млн рублей, двухкомнатных - на 6% до 9,469 млн рублей. Средняя цена продажи трехкомнатных квартир была максимальной с начала года и составила в октябре 15,296 млн рублей.
В Подмосковье, по информации «Мегаполис-Сервиса», по состоянию на 1 ноября «квадрат» вторичной недвижимости Подмосковья стоил 75 039 рублей – это на 1 389 рублей, или на 1,59 %, меньше, чем в сентябре. Однако, почувствовав некоторое оживление рынка в октябре по сравнению с сентябрем, собственники квартир не спешат увеличивать уровень скидок – в ближнем Подмосковье он установился на отметке в 4%, а в среднем и дальнем колеблется от 5 до 10%, рассказывает Сергей Власенко.
Средний срок экспозиции квартир на московском вторичном рынке жилья остается довольно высоким – 86 дней, отмечает Сергей Шлома. Это на три дня больше, чем в сентябре, и на 12 (16,2%), чем годом ранее.
По словам Алексея Бернадского, московская квартира продается в среднем за 4 месяца. «Однако гораздо важней другой показатель – на сегодня реализуется только 25% от общего объема выставленных в реализацию предложений. Годом ранее на рынке реализовывалось порядка 40% от представленного в реализации предложения. Это означает, что только треть квартир на вторичном рынке имеют шансы на продажу, остальные – «висят в базах», - подчеркивает эксперт.
Напомним, «Инком» оценивает долю ликвидных квартир на рынке в 20% – см. «Покупатели квартир вышли на охоту за скидками».
В Подмосковье благодаря возросшей покупательской активности срок экспозиции квартир сократился примерно на 10 дней – по данным «Мегаполис-Сервиса», объекты, выставленные по адекватной среднерыночной цене, продаются примерно за 50 дней.
Но это в среднем по области, а в конкретных муниципалитетах показатели могут существенно различаться. В тех городах, где собственники соглашаются на дисконт больше среднего, их квартиры продаются даже в течение двух-трех недель. «К примеру, подобную ситуацию в октябре мы наблюдали в Павловском Посаде и Орехово-Зуево, - рассказывает Сергей Власенко. - И в противовес этому – ситуация, которая сложилась на Ярославском направлении в подмосковных Мытищах. Как рассказала мне моя коллега, руководитель АН «Мегаполис-Сервис» г. Мытищи Вера Ларионова, в октябре срок экспозиции квартир в этом городе составил 1,5-2 месяца, и это несмотря на то, что дисконт продавцов за последний месяц увеличился на 1% и составил 4% от первоначально заявленной стоимости. Более того, в мытищинском агентстве «Мегаполис-Сервис» в минувшем месяце появились «двушка» и «трешка», продавцы которых срочно нуждались в деньгах и согласились на скидку в 1 млн руб. каждый. Наши коллеги сделали массированную рекламу, провели день «Открытых дверей» для риелторов из других агентств и покупателей, выразили готовность разделить комиссионные в рамках партнерских продаж. И что бы вы думали? В очередь за квартирами по цене гораздо ниже рыночной никто не выстроился. Только на днях «ушла» двухкомнатная квартира, на которую нашелся единственный покупатель, а трехкомнатная до сих пор стоит на рынке».