На рынке новостроек московского региона наступает летнее затишье – застройщики становятся все более щедрыми, но покупатели не спешат со сделками. Снижению потребительской активности способствует не только сезон отпусков, но и политика властей – люди ждут еще более выгодных ипотечных ставок и дешевых новостроек на месте снесенных хрущевок, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств столичного региона.
Спрос
Май
В мае управление Росреестра по Москве зарегистрировало 4 159 договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) - на 19,2% меньше, чем в апреле.
«В майские праздники многие из потенциальных клиентов взяли отпуск. Количество россиян, выехавших на майские праздники за рубеж, выросло относительно прошлого года более чем в полтора раза. Именно поэтому относительно апреля было заключено меньшее число сделок», - говорит управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
По словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, спрос начал восстанавливаться только после праздников, однако так и не дотянул до показателей прошлого месяца.
В результате общее количество обращений от потенциальных покупателей в «БЕСТ-Новострой» снизилось на 6% к апрелю, посещаемость сайта просела почти на 18%. В «Метриум Групп» число подписанных договоров в мае упало на 3%, а общее количество реализованных квадратных метров – примерно на 7%. В проектах компании «Бон Тон» число сделок сократилось на 20%.
Единственной компанией, сообщившей о росте спроса – по крайней мере потенциального - в месячном разрезе, стала «ИНКОМ-Недвижимость». Число обращений в компанию увеличилось в мае на 5% относительно апрельских показателей.
Спрос в мае поддерживало снижение ипотечных ставок, а также грамотная ценовая политика застройщиков, направленная на сохранение уровня скидок и цен, считает директор департамента новостроек «Инкома» Юлиан Гутман. Коллеги с Гутманом полностью согласны – если бы не щедрость банкиров и девелоперов, потребительская активность была бы существенно ниже, уверены риелторы.
В условиях ограниченного платежеспособного спроса особенно эффективны ипотечные программы с субсидированными ставками от застройщиков, говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По словам Натальи Шаталиной, минимальные ставки по таким акционным программам в настоящее время стартуют от 7-8%, а в рамках базовых программ – от 10%.
В годовом выражении темпы роста числа ДДУ, превышавшие в марте и апреле 100%, в мае упали до 67,6%. Что, впрочем, тоже совсем неплохо. Об увеличении спроса по сравнению с маем 2016 г. сообщили и все опрошенные редакцией www.irn.ru московские агентства недвижимости. «Этому есть несколько причин: во-первых, предложение в «старых» границах Москвы выросло за прошедший год почти на миллион квадратных метров, во-вторых, продолжается перетекание части покупательского спроса из Московской области в Москву», - объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Так как покупатели «уходят» в Москву, продажи у подмосковных застройщиков падают. По данным директора по продажам Prisma Group Кирилла Кузьмина, в мае 2017 г. спрос на новостройки в целом по рынку просел на 10-12% относительно мая 2016 г. Согласно данным областного Росреестра, динамика числа ДДУ в мае была положительной (+8,5% к маю 2016 г.), но разница в оценках может объясняться тем, что официальное ведомство учитывает все заключенные ДДУ – как по жилым, так и по нежилым объектам.
В условиях органичного платежеспособного спроса очень важно правильно управлять воронкой продаж, подчеркивает Кузьмин. По его словам, благодаря изменению в некоторых проектах рекламного бюджета и его распределения по каналам количество обращений от потенциальных покупателей в Prisma Group выросло в мае на 2,5% относительно апреля.
Июнь
В июне спрос на московские новостройки продолжает расти в годовом выражении. Например, в «Инкоме» активность покупателей в первой половине месяца увеличился на 21%, а в «Метриум Групп» с 1 по 20 июня 2017 г. продали 89% от того количества квадратных метров, которое было реализовано за весь июнь 2016 г. Однако уровень спроса в июне в целом сопоставим с маем, что свидетельствует о наступлении летнего затишья на первичном рынке недвижимости Москвы, которое продлиться до сентября, говорит Мария Литинецкая.
Затишью на рынке способствует не только сезонный фактор, но и политика властей. «Во-первых, многие клиенты рассчитывают на обещанные ставки по ипотеке на уровне 6-7% годовых, особенно на фоне очередного пересмотра уровня ключевой ставки до 9%. Во-вторых, покупатели первичного рынка ждут прояснения ситуации с реновацией старого жилого фонда. Как стало известно, при реализации программы власти планируют дополнительно построить для продажи порядка 15 млн кв. м жилья. Покупатели рассчитывают, что в отдельных локациях на месте хрущевок могут появиться новые интересные проекты по доступным ценам, что ограничивает активность на первичном рынке жилья», - отмечает Литинецкая.
Цены и скидки
По данным «ИРН-Консалтинг», благодаря щедрым скидкам от застройщиков и появлению нового, более дешевого предложения средняя стоимость московского метра между Третьим транспортным кольцом и МКАД упала с 203 200 в апреле до 201 500 руб. в мае, а средняя стоимость квартиры сократилась с 13,6 млн до 13,5 млн руб. (см. обзор рынка новостроек Москвы в мае 2017 года).
В начале июня, по информации «Бон Тон», средняя цена кв. м в некоторых проектах выросла на 2,5-3% в связи с ростом строительной готовности проектов и изменением структуры спроса (на первое место вышли однокомнатные квартиры и «евродвушки» площадью 48 кв. м). Однако далеко не во всех новостройках повышение цен было реальным. Как рассказала Мария Литинецкая, в июне на первичном рынке жилья стали встречаться так называемые маркетинговые скидки, когда сначала девелопер повышает прайс, а потом объявляет о летних акциях. По ее словам, это сейчас «весьма стандартная ситуация». Литинецкая полагает, что летом мы увидим еще много примеров таких рекламных дисконтов, которые по сути признаны для «подогрева» интереса к проектам в летний период.
По оценкам «БЕСТ-Новострой», скидки и акции в настоящее время действуют в 454 новостройках Москвы из 517 (87,8%), в том числе на индивидуальных условиях. А на первичном рынке апартаментов скидки предоставляются в 135 корпусах из 149 (90,6%).
В сегменте столичных новостроек эконом- и комфорт-класса дисконты в мае были доступны в 95% проектов, сообщили в «Метриум Групп». Для сравнения: в мае 2016 г. скидки предлагались в 83% новостроек массового сегмента, а в докризисный период (в 2014 г.) – не более чем в 33%.
Вообще, скидки сейчас предлагаются практически во всех проектах, говорит Наталья Шаталина. Проекты без скидок – это единичные предложения с остатками квартир.
«Все это еще раз подтверждает высокий уровень конкуренции, когда девелоперы вынуждены снижать цены и привлекать клиентов более «вкусными» предложениями», - подчеркивает Мария Литинецкая.
Уровень дисконтов незначительно увеличился по мере приближения летнего периода, отмечает Шаталина. В мае максимальные скидки на рынке «старой» Москвы составляли 10%, в июне уже появились варианты со скидками 12% на определенные лоты. Иногда дисконт может составлять и 20%, но действуют такие скидки обычно на очень ограниченный объем квартир, добавляет Ирина Доброхотова. По словам Шаталиной, 20% - максимальный размер дисконта и в Московской области, а в Новой Москве скидки ограничиваются 12%.
По данным «Миэль», средний чек сделки в «старых» границах Москвы составил в мае 12,4 млн рублей, что на 1,9% меньше, чем в предыдущем месяце. При этом если рассмотреть разбивку по сегментам, то снижение среднего чека зафиксировано только в комфортклассе – на 1,8%, до 8,5 млн руб. В эконом- и бизнес-классе размер среднего чека вырос – на 2,3% и 0,7% соответственно. В экономклассе средний чек составляет 6,5 млн рублей, в бизнес-классе – 18,5 млн рублей.
В Новой Москве средняя стоимость проданной квартиры в мае упала на 2% относительно апреля, до 5,2 млн рублей. Как и в «старых» границах Москвы, чек просел только в комфортклассе – на 1%, до 5 млн рублей. В экономклассе средний чек составил 4,6 млн рублей (+0,4%), в бизнес-классе – 15,4 млн рублей (+ 1,3%).