Есть ли ограничения на покупку недвижимости иностранцами на Кипре, какой пакет документов необходимо подготовить перед сделкой, можно ли получить ипотечный кредит на приобретение жилья и какие дополнительные расходы ждут в процессе проведения сделки, вы узнаете из нашего материала.
Жилую недвижимость на Кипре могут покупать иностранные как физические, так и юридические лица. Единственное ограничение - иностранный гражданин имеет право приобрести на свое имя только один объект площадью не более 4014 кв. м. Но эта проблема легко решается. Другие объекты недвижимости можно записать на членов семьи. А вот покупка коммерческой недвижимости доступна только для юридических лиц, зарегистрированных на Кипре.
КАК ДОБРАТЬСЯ
Между Россией и Кипром налажены авиаперелеты. Доступны рейсы – Москва – Ларнака, Москва – Пафос, Санкт-Петербург – Ларнака, Санкт-Петербург – Пафос, Екатеринбург – Ларнака, Новосибирск – Ларнака. Внутри острова развито автобусное и автомобильное сообщение, железных дорог на Кипре нет.
При отсутствии возможности приехать на Кипр можно обратиться в риэлторское агентство, которое представит покупателю подробную информацию об объекте. Возможно и удаленное приобретение недвижимости на осрове, однако, подобная практика широко не распространена. Также есть возможность приехать на остров на короткий срок только для выбора объекта и заключения предварительного договора, что является весьма распространенным.
ПРОЦЕСС ПОКУПКИ
После выбора объекта необходимо открыть банковский счет для осуществления платежей продавцу. Среди кипрских банков, работающих с иностранцами, стоит выделить Bank Of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank и Alpha Bank. Счет открывается в евро. Для его открытия физическому лицу необходим только паспорт. Минимальный вклад по банковскому счету на Кипре составляет €10.
Как проходит сделка
Как только покупатель выбрал объект недвижимости, он вносит задаток в размере 1-2% от стоимости жилья. Важно помнить, что задаток не возвращается, если впоследствии покупатель по каким-то причинам отказывается от приобретения.
Подписание договора купли-продажи должно пройти в течение месяца после внесения задатка. Следует помнить, что в оформлении всех документов обязательно принимает участие юрист. Он несет ответственность за проверку чистоты сделки, составление контракта, регистрацию недвижимости в Земельном Кадастровом Департаменте (District Land Registry Office) и переоформлении Титульного листа.
На юриста необходимо составить Генеральную доверенность, которая заверяется приглашенным независимым нотариусом в присутствии покупателя. На основании данной доверенности, юрист сможет полностью вести весь процесс от имени покупателя, включая подписание контракта и регистрации недвижимости. Соответственно, необходимость в нахождении покупателя на Кипре в течяение всего времени проведения сделки отпадает.
Договор купли-продажи (контракт) можно подписать в присутствии нотариуса – как на Кипре, так и в России, в представительстве кипрской компании. Он подписывается в двух экземплярах, носит обязательный характер, как для покупателя, так и для продавца, и должен исполняться по всем пунктам. В нем должен быть четко описан объект и оговорен порядок оплаты. При подписании контракта обычно оплачивается 30% стоимости объекта.
Получение ключей от недвижимости происходит после полной оплаты сделки.
Сопутствующие расходы
Гербовый сбор [/b] 0,15% от первых €170 860 стоимости объекта +0,2% от оставшейся части суммы, превышаюшей €170 860
НДС 19% (только для объектов, разрешение на строительство которых было получено до 1 мая 2004 года). Покупатели, приобретающие недвижимость в первый раз, имеют право подать заявление на возврат НДС в том случае, если они выплатили НДС на отдельные объекты недвижимости, которые были куплены после 1 мая 2004 года. Земельные участки НДС не облагаются
Гонорар юриста 1%+ НДС
Сборы за переоформление права на недвижимость или Титульный сбор
до €85 000 - 3% от стоимости объекта от €85 000 до €170 000 - 5% свыше €170 000 - 8%
При оформлении собственности на двух или более лиц сумма данного сбора уменьшается, так как налогооблагаемая стоимость на каждого собственника пропорционально снижается, а значит и ставка налога становится ниже.
Пример расчета: Апартаменты
Стоимость: €500.000 Налог на переход права собственности: €33 165 Гербовый сбор: €915 Гонорар юриста (ориентировочно): около €2000
Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами €536.080
8 июня 2012 г. вступил в силу закон Республики Кипр №73(1)/2012, вносящий изменения в Закон о Добавленной Стоимости (VAT law) от 2000 года.
Согласно новому Закону, при приобретении недвижимости не только гражданами Республики Кипр или ЕС, но и гражданами третьих стран, будет взиматься льготная ставка НДС в размере 5% вместо действующей ставки в 19%.
Требования к недвижимости и заявителю
Льготная ставка НДС предоставляется при условии соблюдения следующих требований:
1. Заявитель должен быть физическим лицом (не юр. лицом) 2. Заявитель (покупатель недвижимости) должен достичь 18-летнего возраста 3. Недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр. Под недвижимостью в данном контексте понимается как дом, так и квартира, а также случаи, когда покупатель строит дом. 4. У заявителя не должно быть другой недвижимости на Кипре, приобретенной ранее с льготной ставкой НДС 5. Недвижимость должна быть использована исключительно в качестве жилой недвижимости, и заявитель должен быть первым, кто вступил в права фактического владения этой недвижимостью с момента завершения строительства.
Закон распространяется на недвижимость, площадь которой не превышает 200 кв.м. Если же общая площадь больше, то заниженная ставка НДС не применяется.
Перечень документов для получения льготной ставки НДС
Заявитель, претендующий на льготу по налогу, подает в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующие документы:
1. Заявление с декларацией о том, что заявитель не приобретал никакой другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки НДС;
2. К заявлению прилагаются следующие документы:
- Контракт на приобретение недвижимости - Архитектурные планы на недвижимость - Свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке - Копию паспорта - Копию паспорта супруги/супруга, если заявитель состоит в браке - Заверенную копию разрешительной документации на строительство - Завизированную архитектором, либо инженером по гражданскому строительству декларацию, подтверждающую соответствующие размеры недвижимости - Документарное подтверждение, что заявитель использует недвижимое имущество в качестве своего места жительства на Кипре, как то: - копия телефонных счетов - копия счетов за воду - копия счетов за электричество - копия счетов за местные или муниципальные налоги - любые другие документы, подтверждающие, что данная недвижимость используется заявителем по прямому назначению, в качестве основного жилья на Кипре.
Вышеперечисленные документы должны быть поданы в течение шести месяцев со дня приемки-передачи недвижимости заявителю, и являются частью заявления на применение льготы по НДС.
3. В тех случаях, когда заявитель состоит в браке, супруг/супруга также должны подать заявление с декларацией об отсутствии у него/нее недвижимости на Кипре;
4. Если заявитель, которому власти утвердили льготную ставку НДС, отказывается от использования недвижимости ранее, чем через 10 лет с момента вступления в права владения, то он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, существующей на момент заключения контракта.
Процедура возмещения НДС
Заявитель вначале уплачивает НДС по стандартной, действующей на момент заключения контракта ставке, обозначенной в контракте на приобретение недвижимости. С 1 января 2014 налоговая ставка составляет 19%.
Далее, заявитель, претендующий на получение льготы по НДС (возмещение), подписывает декларацию и подает заявление в соответствующий государственный департамент, как описано выше.
После того, как департамент НДС подтверждает правомерность предоставления льготы заявителю, НДС пересчитывается по льготной ставке в 5%.
Государственная регистрация сделки
После заключения договора иностранный покупатель (юрист, занимающийся сделкой) должен предоставить письменное заявление в Совет министров об утверждении покупки и копию паспорта, а также оплатить гербовый сбор в Департаменте внутренних налогов.
Не позднее чем через 60 дней после подписания договора купли-продажи юрист покупателя обязан зарегистрировать его в Департаменте регистрации земельных владений (District Land Registry Office). Тем самым обеспечивается безопасность права собственности иностранного покупателя.
Регистрация закрепляет юридические права на собственность покупателя до тех пор, пока не будет получено индивидуальное свидетельство собственности на недвижимость, и гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или заклада собственности без его ведома.
После выплаты покупателем продавцу всей суммы по контракту происходит получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости. Для окончательной передачи собственности и получения титула иностранцу требуются следующие документы: заявление, подаваемое в региональную земельную палату, квитанции об оплате регистрационного сбора и налога на оформление собственности.
При получении титула обязательно личное присутствие покупателя и продавца. Сделка регистрируется в Земельной комиссии и занимает около недели. Но покупатели уже до этого имеют право использовать приобретенную недвижимость.
Участок земли, на котором расположен объект недвижимости, также оформляется в собственность.
Покупатели, которые приобретают недвижимость в новых комплексах, не смогут сразу получить Титульный лист . Процедура выписка может занять до 10 лет. Многие объекты вовсе не имеют Титульного листа, но у них есть АХ номер, который является подтверждением того, что необходимая документация была принята земельным кадастром для дальнейшей выдачи титула.
ВНЖ Кипра в обмен на инвестиции в недвижимость