С 2014 года иностранцы получили право приобретать недвижимость в Хорватии на физическое лицо. Каков пошаговый алгоритм покупки? Есть ли возможность удаленного приобретения? Сколько придется потратить на сопутствующие расходы? И какие возможности есть для получения ипотеки у россиян? Ответы на эти и многие другие вопросы вы найдете в этом материале.
С чего начать
Начните с поиска недвижимости в Хорватии. Для этого обратитесь к базе объявлений по этой стране на Prian.ru. Дополнительно ознакомьтесь со статистикой цен на дома и квартиры, а также коммерческие объекты в Хорватии.
Чтобы побольше узнать о стране, посетите ее официальный портал, правда, прочесть информацию там можно только на иностранных языках, в том числе английском. В поисках интересных маршрутов рекомендуем вам зайти на официальный сайт Хорватского туристического общества. А есть даже портал, где можно посмотреть 360-градусные панорамы местных городов и национальных парков.
Узнайте свежие новости о стране на официальном сайте правительства Хорватии. Если же вас интересуют капиталовложения или открытие собственного бизнеса в балканской стране, вам пригодится официальный сайт местного Агентства по инвестициям.
Чтобы приехать в страну на осмотр понравившегося объекта, вам понадобится виза. О том, как ее оформить, читайте в специальном материале на Prian.ru.
Приобретение недвижимости в Хорватии: Что нового?
Несколько лет назад покупать дома в Хорватии иностранцам-физлицам было запрещено. С 2014 года гражданам России, Украины и Белоруссии официально разрешили покупку недвижимости в Хорватии с регистрацией на физическое лицо, согласно подписанному между странами договору о взаимности прав собственности.
Требуется лишь формальность – добиться согласия от министра Юстиции Хорватии. Получить согласие столь высокого чиновника и правда – чистая формальность. Для этого покупатель или юрист, который ведет сделку, подает заявление по адресу: Ministarstvo pravosuđa Republike Hrvatske; Uprava za građansko, trgovačko i upravno pravo; Ulica grada Vukovara 49; 10000 Zagreb (Министерство юстиции, Управление гражданского, торгового и административного права, Улица города Вуковара 49, 10000 Загреб).
К заявлению нужно приложить следующие документы:
- Правовое основание для покупки (договор купли-продажи, дарственное соглашение итд) в оригинале или заверенной копии;
- Свидетельство о собственности продавца (документ, подтверждающий право продавца на владение, а именно свидетельство о собственности/выписку из земельной книги в оригинале или в виде копии, легализованной должным образом, выданный не более, чем 6 месяцев назад);
- Оригинал свидетельства (также не старше 6 месяцев), выданного местной администрацией, ответственной за градостроительство с подтверждением того, что недвижимость находится в рамках строительной зоны;
- Заверенную копию загранпаспорта покупателя.
Процедура формальна и стандартизирована. В случае, если недвижимость приобретается на юридическое лицо, согласие Министерства Юстиции не требуется.
Внимание! Сдавать приобретенную недвижимость в аренду физическое лицо в Хорватии права не имеет. Чтобы получить возможность получать доход от арендного бизнеса, вам придется учредить в стране компанию, и оформить на нее объект.
Кто участвует в сделке
В сделке принимают участие продавец, покупатель и агентство недвижимости. Участие юриста необязательно, но русскоговорящим покупателям профессионалы рынка настоятельно советуют не обходиться без его помощи.
При покупке недвижимости на физическое лицо требуется разрешение Министерства Юстиции, и подготовить правильно все документы самому очень сложно. Кроме того, именно юрист поможет правильно составить договор купли-продажи, с учетом всех индивидуальных особенностей выбранного объекта, так чтобы полностью обезопасить покупателя на тот период, когда деньги за недвижимость уже будут заплачены, а разрешение от Министерства Юстиции еще не получено.
Возможность удаленного приобретения
Согласно хорватским законам, на договоре купли-продажи нотариус заверяет только подпись продавца. Поэтому удаленное приобретение недвижимости в стране возможно. Для этого покупатель высылает подписанный со своей стороны договор купли-продажи по почте в агентство недвижимости, и представители компании вместе с продавцом сами заверяют документ у нотариуса.
Но есть один очень важный нюанс – к моменту подписания договора покупатель должен приехать в Хорватию, чтобы лично оформить в местной налоговой службе ИНН, наличие которого является необходимым условием для совершения сделки.
Процедура покупки
Резервирование объекта
После того, как покупатель выбрал понравившийся ему объект недвижимости и согласовал с продавцом его стоимость, он может зарезервировать его для дальнейшей покупки, чтобы никто другой не мог его приобрести. Для этого ему необходимо внести залог в размере 3-5% от стоимости объекта в агентство недвижимости. Взамен агентство выдает документ, который подтверждает резервацию.
То, как залог за резервирование недвижимости будет учтен в дальнейших расходах, оговаривается в индивидуальном порядке. Он может быть, например, возвращен клиенту, или же учтен в комиссии риэлтора, или в стоимости объекта.
Если покупатель отказывается от сделки, то он теряет внесенный залог за резервирование объекта.
Предварительный договор
Заключение предварительного договора – это необязательное звено в процедуре приобретения недвижимости в Хорватии. Как правило, этой возможностью пользуются те, кто покупает строящееся жилье и вынужден ожидать какой-то период времени до заключения сделки. Также этот путь выбирают те, кто не располагает полной суммой средств для покупки объекта.
В предварительном договоре обязательно прописываются точные сроки, в которые произойдут окончательная сделка и расчет по ней, а также размер авансового платежа. Последний оговаривается в индивидуальном порядке. Как правило, он не может быть меньше 10% от стоимости объекта. Что касается сроков, в которые должна быть произведена полная оплата, то обычно он не превышает два-три месяца.
В случае, если после подписания предварительного договора от сделки отказывается покупатель, он теряет авансовый платеж. А если отказывается продавец, то он выплачивает покупателю авансовый платеж в двойном размере.
Договор купли-продажи
К моменту подписания договора купли-продажи покупатель должен оформить ИНН в хорватской налоговой службе. Договор составляется юристом и заключается между продавцом и покупателем. В нем обязательно прописываются участники сделки, описание приобретаемой недвижимости, сроки, сумма оплаты и реквизиты счета, наличие обременений. Для новой недвижимости указывается ее гарантийный срок. Далее договор заверяет нотариус.
Оплата сделки
После подписания договора купли-продажи, в котором прописываются сроки полной оплаты, возможны два варианта перечисления средств. Покупатель может уехать обратно в родную страну, обратиться там в местный банк и произвести оплату на счет продавца, предоставив договор.
Кроме того, возможен вариант, по которому покупатель предварительно открывает счет в хорватском банке, и на него переводит средства со счета в родной стране, а затем оплачивает сделку с хорватского счета.
Ни в том, ни другом случае не требуется подтверждение происхождения средств.
Получение разрешения на покупку
Сам покупатель или юрист после заключения договора купли-продажи и произведенной оплаты подает документы в Министерство Юстиции. Ждать решения от этого ведомства придется от трех месяцев до полугода.
В процессе ожидания ответа от Министерства покупатель имеет право проживать в приобретенной недвижимости. Для этого продавец и покупатель заключают предварительно договор о праве пользования и проживания, в котором указано соответствующие права сторон. Более того, покупатель за это время может даже перепродать купленный объект, если получит от продавца необходимую доверенность.
Государственная регистрация прав собственности
Процедурой полностью занимается агентство недвижимости или адвокат, которые оформляют документы на нового собственника. Бумаги подаются в земельный кадастр, собственник получает на руки соответствующее свидетельство и платит налог на приобретение недвижимости в размере 4% от указанной в договоре стоимости. Налог необходимо оплатить в течение 30 дней после получения свидетельства о праве собственности.
Сопутствующие расходы
Налог на переход права собственности
4% от стоимости объекта, если продавец является физическим или юридическим лицом, не входящим в систему НДС. Если же речь идет о новостройке от застройщика, входящего в систему НДС, то покупатель освобождается от данного налога. НДС оплачивает в данном случае не покупатель, а сам застройщик.
Расходы на нотариальные заверения
€50–80
Гос.пошлина для Министерства
€50
Регистрация сделки в Земельном кадастре
€35
Комиссия риэлтора
3%+НДС=3,75% от стоимости объекта
Услуги адвоката/юриста
от €600
Услуги судебного переводчика
€60-100/договор
Ипотека
Иностранцам получить ипотеку в Хорватии практически невозможно. Иностранные граждане могут претендовать на получение ипотечного кредита в местном банке, но только в том случае, если они являются учредителями фирмы на территории Республики.
Зато для граждан России доступна специальная ипотечная программа от хорватского отделения Сбербанка. Россияне могут получить банковское финансирование в размере от €10 000 до €250 000 на срок до 15 лет по процентной ставке 7,55% годовых.
Особенности покупки различных типов недвижимости
Земельные участки под строительство
Прежде, чем купить землю в Хорватии, необходимо точно знать, как эта земля будет использована. Все участки в стране распределены на те, что предназначены для строительства, а также на те, где разрешено заниматься сельским хозяйством. Нецелевое использование земельных участков запрещено.
Также отметим, что если иностранцам можно приобретать и регистрировать недвижимость, то покупка сельхозугодий на физическое лицо все еще незаконна. Учредили юрлицо, купили землю – теперь нужно получить у местной общины индивидуальное разрешение на строительство.
Весь процесс строительства «с нуля» выглядит следующим образом:
- Техническая экспертиза участка (какой высоты и площади здание можно строить, наличие коммуникаций) и т.д;
- Согласование проекта (создание нового или использование уже существующего);
- Получение разрешения на строительство, архитектурный план (подготовленный хорватским лицензированным архитектором) и подключение всех необходимых коммуникаций;
- Строительство объекта;
- После завершения строительства – получение разрешения на ввод в эксплуатацию.
Покупка исторических зданий
Покупка недвижимости с исторической или культурной ценностью в Хорватии вполне реальна. Особенно, если в ваши планы не входит ее реконструкция, надстройка или, тем более, снос.
Если приобретаемая недвижимость относится к историческим объектам или является культурным достоянием, то продавец должен получить несколько специальных разрешений от государства.
Что касается покупателя, то он обязан обзавестись разрешением на строительство только в том случае, если собирается вносить в досточтимую постройку свои коррективы.
Аренда недвижимости
Пока сделка купли-продажи еще только в процессе заключения, покупателю необходимо где-то остановиться. Например, в отеле или частных апартаментах, которые может подобрать то же агентство, которое ведет сделку по продаже недвижимости. В некоторых случаях агентство может взять на себя расходы по временному размещению покупателя, особенно, если тот собирается стать владельцем элитного жилья на побережье.
Можно найти жилье и самостоятельно: на доме, в котором сдаются апартаменты, есть специальная синяя табличка.
Стороны заключают стандартный договор аренды, а если недвижимость снимается на срок до двух-трех месяцев, то всю арендную плату могут попросить авансом. Заработок агентства недвижимости, если оно приложило руку к сделке, может составить около 10% от общей суммы аренды.
В сезон апартаменты на несколько человек на побережье можно снять за €600-800 в неделю, виллу или номер в отеле разряда «все включено» – за €1500-1900 в неделю.