Швейцария – одна из самых привлекательных стран для проживания во всем мире; и наличие недвижимости на ее территории – это признанный символ роскоши и достатка; год за годом интерес иностранных покупателей, в том числе и российских, остаётся стабильно высоким, несмотря на ряд ограничений законодательного характера. Познакомимся с ними поближе и узнаем все тонкости процесса приобретения собственности в Швейцарии.
Коротко о главном
Высокий уровень жизни, низкая инфляция, лучшее в мире здравоохранение, высокий уровень образования, великолепная природа и отличный климат круглый год, роскошные горнолыжные курорты – ещё долго можно перечислять преимущества жизни в Швейцарии. Все это делает покупку недвижимости в этой альпийской стране такой привлекательной. Однако это независимое государство живёт по своим правилам, и рынок недвижимости для иностранцев также имеет свою специфику.
Нерезидент страны может приобрести собственность, а именно «второй дом/резиденция» для отдыха, только при наличии специального разрешения – квоты. Их количество власти Швейцарии чётко лимитируют по кантонам для поддержания стабильности рынка недвижимости, а для ряда ключевых направлений страны их не выдают вообще – к ним относятся Цюрих, Женева, Берн, Базель, Лозанна. Наибольшее число разрешений на покупку жилья иностранцами выдаётся в туристических регионах и итальянской части Швейцарии, например, в кантонах Вале, Граубюнден, Тичино, Во и Берн.
Также согласно закону, принятому в 2012, было ограничено строительство новых «вторых» резиденций в тех коммунах, где их количество уже превысило 20 % от общего жилого фонда коммуны. Это ограничило строительство новых объектов, снизило количество предложений на рынке и будет влиять на их стоимости со временем.
Особенности приобретения недвижимости в Швейцарии
В 2018 году правовой регламент, регулирующий владение нерезидентами недвижимостью, остался прежним!
Только физическое лицо имеет право приобрести одну единицу собственности на семью в качестве «второй резиденции» – либо квартиру, либо отдельно стоящий дом c жилой площадью не более 200 кв. м (в отдельных случаях до 250 кв. м) и земельным участком не более 1000 кв. м (в отдельных случаях 1500 кв. м). Под отдельными случаями подразумевается наличие большой семьи или необходимость заселения прислуги – эти дополнительно подтверждённые сведения предоставляются нотариусу. В течение пяти лет недвижимость нельзя перепродавать.
Стоит отметить, что ни одно из описанных выше в статье ограничений не касается покупки коммерческой недвижимости. С учётом выгодных условий кредитования и ставок рефинансирования, инвестиции в данном направлении становятся все более выгодными.
Ещё одним важным моментом для будущего покупателя является тот факт, что покупка жилья не является основанием для получения вида на жительство в стране. Владельцу и его семье предоставляется годовая виза c правом проживания во «втором доме» не более шести месяцев в году (90 дней в полугодии).
Для нерезидентов, имеющих вид на жительство, ограничения на приобретение собственности зависит от типа ВНЖ.
Относительно ипотечного кредитования на 2018 год ситуация изменилась следующим образом: вместо 80% теперь можно взять кредит только в 50-60% от суммы недвижимости, зато по исторически низкой ставке в 1% годовых.
Этапы покупки недвижимости в Швейцарии
Покупка недвижимости в Швейцарии – процесс не быстрый и по времени может занять около 9 месяцев. Важно отметить, что все сделки проходят через нотариуса, что гарантирует их чистоту. За исключением тех случаев, когда недвижимость приобретается путём покупки акций компании. Мы подробнее рассмотрим основные этапы покупки недвижимости:
1. Первое, что мы рекомендуем сделать, – это подписать договор с надёжным агентом. Это обеспечит не только быстрый и оптимальный выбор объекта, но и гарантирует грамотное исполнения всех шагов сделки купли-продажи.
2. Вторым важным шагом будет открытие расчётного счета в швейцарском банке. Для проведения сделки необходимо будет перевести деньги на счёт нотариуса. На данный момент они не охотно принимают средства из иностранных банков и в 9 из 10 случаев отказывают. На открытие счета понадобится около двух-трёх месяцев и от 500 000 CH.
3. После выбора и осмотра объекта, на него создаётся резервационный договор. Потребуется перевести до 5% от стоимости объекта в качестве подтверждения сделки.
Далее назначается дата сделки. Выход на неё может занять до трёх месяцев.
На самой сделке должны присутствовать нотариус, агент, юрист, покупатель и продавец. Также необходимо, чтобы на дату подписания договора, вся сумма по сделке уже была на расчётном счёте. Либо собственные средства, либо финансирование банком.
Уже после заключения сделки нотариус отправляет документы в земельный регистр и запрашивает квоту. Нотариус заранее удостоверяется, что в данном регионе имеется разрешение на продажу недвижимости, вся ответственность за получение квоты полностью лежит на нем.
После получения квоты, а на это в среднем уходит 2-3 месяца, нотариус фиксирует передачу прав собственности и уведомляет об этом продавца и покупателя.
Расходы на сделку
- В среднем затраты на передачу права собственности составляют около 5,5% в зависимости от кантона и наличия кредита и распределяются так:
- Затраты на нотариуса – 1,5-2%. В случае наличия кредита нотариус берет на себя оформление ипотечной залоговой бумаги и её регистрацию в земельном регистре в качестве гарантии банку возврата кредита.
- Различные налоги на передачу собственности – 1,5-3 %
Дополнительно оплачиваются:
- Услуги агентства или агента недвижимости в среднем в размере 1,5% от сделки.
- 100-150 франков в час за услуги переводчика, это включает перевод бумаг, сопровождение. В среднем на сделку требуется 20 часов. При обращении к профессиональному агенту, обязанности переводчика он может взять на себя.
- В некоторых кантонах (например, Во) обязательным является страхование зданий и мебели от пожара, что составляет 0,055% от стоимости застрахованного имущества.
Несколько советов по совершению сделки всем покупателям недвижимости в Швейцарии
1. Пользоваться услугами профессиональных агентов и привлекать при необходимости специалистов в сфере налогов и юристов. Это ускорит процесс сделки, избавит от возможных рисков и обеспечит её эффективность.
2. Заранее определиться с регионом покупки. Небольшой тур по стране поможет Вам сделать верный выбор. Выбирайте «второй дом» себе по душе.
3. Заранее откройте расчётный счёт в швейцарском банке. Это даст возможность моментально среагировать на понравившийся объект и инициировать сделку.
4. Прежде чем приобрести недвижимость, оцените затраты на её содержание. В среднем в год 1% стоимости объекта уйдут на оплату налогов и 1,5 % на эксплуатация. Содержание апартаментов обойдётся намного дороже по сравнению с домом, все дополнительный услуги оплачиваются отдельно.
5. Курортную недвижимость в Швейцарии приобретайте исключительно для собственного проживания. Ее последующая сдача в аренду ограничена федеральным законом. Согласно нему, иностранцы не имеют права сдавать недвижимость в аренду не более 11 месяцев в году.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Олега Шаронова (SharonoFF SA).