Вторичный рынок жилья переживает не лучшие времена, но при соблюдении некоторых правил продать старую недвижимость можно быстро и выгодно.
Продать квартиру на вторичном рынке сегодня не просто – спрос превышает предложение, и даже хорошее жильё может ждать своего покупателя не один месяц. Но если правильно подготовиться, заранее решив некоторые важные вопросы, поиски покупателя заметно ускорятся, а переговоры по цене сложатся удачнее. Подготовка к продаже вторичного жилья включает несколько этапов: планирование финансов, решение юридических вопросов, улучшение физического состояния квартиры и, конечно же, реклама. Специалисты рынка недвижимости рассказывают, как правильно действовать на каждом из них.
1. ПЛАНИРОВАНИЕ ФИНАНСОВ
Почти всегда продавцу важно точно знать, какую сумму он сможет выручить за своё жильё – часто от этого зависят дальнейшие планы. Поэтому для начала нужно хотя бы в общих чертах изучить цены на аналогичные квартиры в районе и определить свой ценник.
Основной подвох на этом этапе – налоги. Если вы продаёте квартиру, которая была у вас в собственности менее 3 лет (или 5 лет, если жильё приобретено после 2016 года), необходимо заплатить налог в размере 13%. Существует также два способа его уменьшить – с помощью имущественного налогового вычета в 1 млн рублей или путём уменьшения дохода на сумму расходов по покупке этой недвижимости.
В этой сфере существует немало тонкостей, и продавцу стоит заранее разобраться в своей ситуации, чтобы понять, какую точную сумму после уплаты налога он получит. «Бывают случаи, когда люди собрались продавать квартиру, рассчитывая что-то купить на вырученные деньги, и вдруг риелтор сообщает им пренеприятную весть – надо лишиться 13% от суммы – и ни на что уже не хватает», – комментирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.
2. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА
Квартира, у которой подготовлены все необходимые документы и за которой не числится никаких обременений, получает при продаже серьёзное преимущество. Такое жильё вызовет интерес у покупателей даже при заметных физических недостатках, говорят специалисты.
Обременения могут быть довольно тяжёлыми: залог, пожизненная рента, «вечные жильцы» или даже арест. В таких ситуациях продать квартиру либо очень сложно, либо вовсе невозможно, пока обременение не будет снято. Есть более лёгкие случаи – например, действующий договор аренды, несогласованная перепланировка или наличие несовершеннолетних собственников.
Перечень документов, которые необходимо подготовить к продаже, зависит от конкретной сделки, говорит Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». Найти подробный список бумаг, которые потребуются для продажи, можно на сайтах банков в разделе ипотеки. Туда обычно входят:
- паспорт владельца;
- правоустанавливающий документ на жилье (договор о приватизации, решение суда, свидетельство о праве на наследство по завещанию, договор дарения квартиры и пр.),
- технический или кадастровый паспорт,
- справка об отсутствии зарегистрированных лиц и задолженности по коммунальным платежам,
- нотариально заверенное согласие мужа или жены, если квартира была приобретена в браке,
- разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние собственники;
- справка от психиатра.
Если вы подготовите вышеперечисленные документы, то можете считать, что юридическая предпродажная подготовка жилья выполнена.
Многие квартиры на вторичном рынке Москвы сегодня покупаются с привлечением ипотеки, поэтому продавцу стоит заранее собрать документы, нужные для аккредитации в банке: поэтажный план, экспликацию квартиры, технический паспорт объекта, выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, обращает внимание Марина Москвичёва, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Если эти документы уже будут готовы, ничто не будет в последующем тормозить сделку.
3. ПОДГОТОВКА ФИЗИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ КВАРТИРЫ
Вопрос, делать ли ремонт в квартире перед продажей, занимает многих собственников жилья. «Часто в квартире, которая находится в неудовлетворительном состоянии, делать косметический ремонт не имеет смысла, – говорит Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA. – Обычно у таких объектов есть свои покупатели, готовые взять ремонт на себя, не переплачивая за «косметику» при покупке».
Однако это в основном касается жилья в среднем ценовом диапазоне, замечает Илья Менжунов («Метриум Групп»). Покупатели, которые ищут самое бюджетное жильё в столице (дешевле 5 млн рублей), обычно хотят получить квартиру «под ключ», поскольку чаще всего не в состоянии оплачивать ремонт. Поэтому для дешёвой квартиры косметический ремонт может стать ощутимым преимуществом при продаже.
Перед началом показов стоит провести генеральную уборку (самостоятельно или при помощи клининговой компании), избавиться от ненужных вещей, на время спрятать мелкие и памятные предметы (сувениры, фотографии и т.д.). Обязательно нужно разобраться с неисправной сантехникой – устранить протечки и засоры. Можно подклеить отошедшие обои, что-то подкрасить – это позволит увереннее чувствовать себя при показах жилья.
«На практике максимально удачно у нас получались продажи жилья после выноса всей старой мебели, – рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – В одном случае мы обошлись качественной уборкой, ещё в двух пришлось покрасить потолок и стены в белый цвет, поскольку были видны следы от залива квартиры соседями».
Последствия крупных аварий – потопов и пожаров – лучше устранять до продажи, иначе квартиру придётся продавать с очень большим дисконтом. Иногда приходится прибраться и в подъезде.
4. РЕКЛАМА КВАРТИРЫ
Хорошее объявление о продаже квартиры помогает вызвать у покупателя доверие, расположить его не только к своему жилью, но и к себе лично, отмечает Алексей Зубик (BSA). Написать удачное объявление помогут следующие правила:
1. Учитесь у других. Посмотрите, как составлены объявления конкурентов, советует Марина Москвичёва (Est-a-tet). При прочтении чужих объявлений обычно хорошо видно, какие подробности выглядят интересными, а какие – лишними.
2. Говорите честно. Опишите квартиру, максимально отражая действительность. Врать и даже преувеличивать не стоит, равно как и скрывать существенные минусы. Если квартира выходит окнами на козырёк подъезда, покупатель всё равно это увидит при просмотре. А вот отсутствие грузового лифта можно не упоминать. Обязательно следует сделать акценты на плюсах жилья – например, таких, как наличие гардеробной, хороший вид из окна, большая кухня и т.д.
3. Рассказывайте о том, что не видно на фото. Многие делают ошибку, начиная описание жилья для размещения на сайте с цифр – количества комнат, общей и жилой площади, этажа, говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»). Эта информация, как правило, вносится в стандартные графы сайта, поэтому в самом объявлении лучше раскрыть другие характеристики, в частности, те, что не видны на фото: расстояние до метро, магазины, школы, фитнес-центры. Стоит рассказать о соседях, консьерже, размере коммунальных платежей.
4. Пишите кратко. Покупатели и риелторы просматривают за день десятки и даже сотни объявлений. Увидев текст объемом в страницу с описанием того, как замечательно запекает ваша духовка или «летает» интернет, потенциальный клиент, скорее всего, закроет объявление, замечает Илья Менжунов. И однозначно стоит обойтись без идиотизма типа «квартира – бомба», предостерегает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Такие формулировки сразу отбивают у нормальных людей охоту общаться.
Объявление обязательно должно сопровождаться фотографиями. Их можно сделать самостоятельно, причём можно обойтись даже смартфоном с хорошей камерой, главное – снимать правильно:
- Не меньше десятка. По словам Ильи Менжунова, стоит сделать не менее 10 фотографий для однокомнатной, 12-15 для двухкомнатной и 15-17 для трехкомнатной квартиры.
- При хорошем освещении. Вид из окна фотографируют при естественном освещении, желательно в солнечный день. А вот комнаты, наоборот, снимают при искусственном свете.
Можно также заказать профессиональную съёмку, которая обойдётся в 1,5-2 тыс. рублей, говорит Марина Москвичёва (Est-a-tet). В квартирах дорогого сегмента нередко делают видеосъёмку.