За последние несколько лет столичный рынок вторичного жилья трансформировался. Если раньше к владельцу квартиры выстраивалась очередь из покупателей, то сегодня "вторичка" все чаще уступает "первичке".
По данным столичного управления Россреестра, за девять месяцев 2017 года было зарегистрировано 84,5 тысячи сделок на вторичном рынке, это на 7% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если вторичный рынок сократился, то спрос на "первичку" вырос за девять месяцев в 1,6 раза.
Спроса меньше, цены ниже
Главная тенденция характерная для вторичного рынка – это постепенное сползание цен. Если в докризисном сентябре 2014 года средняя стоимость "квадрата" в столице составляла 190,9 тыс. рублей, то к сентябрю текущего она снизилась на 6,1% до 179 160 рублей, подсчитали в "Инком-Недвижимость". При этом цены до сих пор остаются завышенными почти на четверть, уверены аналитики.
Второй важный тренд – это постепенное снижение предложения. Продавцы все чаще понимают, что не смогут реализовать жилье по устраивающей их цене и в надежде на более выгодное предложение в будущем, снимают квартиру с продажи. По словам директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергея Шлома, около 70% продавцов изначально выставляют квартиры по ценам, завышенным на 20-30%.
"Средний объем предложения "вторички" снизился с 39 602 лотов в сентябре 2014 года до 33 934 лотов в сентябре 2017 года. Несмотря на это, данный показатель значительно – в 4 раза – превышает уровень спроса", - уточнил он.
В итоге, сделки с бюджетом 20-50 млн. рублей фактически перешли в разряд штучных, а средняя стоимость продажи квартир на вторичном рынке упала на 22%.
"Заметная часть сделок проходит и с еще большим уровнем дисконта. Фактически сам процесс продажи квартиры на "вторичке" получает все больше признаков аукциона на понижение, когда изначально опубликованная цена становится лишь предложением к диалогу", - рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Доля сделок, которая проходит с дисконтом составляет 87%, причем скидки достигают 8,6%. Для сравнения пять лет назад со скидками в районе 5% продавались около половины квартир, отмечает Шлома. Так, например, если вы покупаете "двушку" за 6,5 миллионов рублей, то можете рассчитывать на скидку в полмиллиона. То есть реальная цена квартиры будет в районе 6 миллионов рублей.
Почему покупатель выбирает квартиры на "вторичке"? Во-первых, ставка по ипотеке для вторичного жилья, как правило, ниже, чем для новостроек.
Вторая причина – повышенные риски при покупке жилья в новосторойках: застройщик может столкнуться с финансовыми трудностями или сложности могут возникнуть при сдаче дома. Не все покупатели готовы брать на себя такие риски.
В-третьих, это экономия времени: не нужно ждать по несколько лет, пока построится дом, сделается ремонт.
В-четвертых, это возможность заработать. Например, можно специально приобрести жилье в "хрущевке", попавшей в первую волну реновации и через несколько лет за счет города переехать в новую квартиру комфорт-класса.
Успешнее всего сейчас на рынке продаются квартиры небольшим метражом – "однушки" и "двушки" с удобной локацией и в хорошем состоянии. Если раньше люди брали квартиры, чтобы сделать ремонт "под себя", то сейчас квартиры в плохом состоянии, которые требуют большого ремонта, уходят с заметным дисконтом, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН.
Пока, чтобы распродавать квартиры владельцам приходиться идти на дисконты. Существенного снижения заявленных цен на "вторичку" ждать не приходиться, но цены реальных сделок могут продолжать сокращаться, резюмирует Попов.