Еще недавно ставки по кредитам на рынке вторичного жилья были 15% и выше. Это практически полностью его парализовало. Однако в конце 2015 года ставки стали снижаться, а рынок оживать. Novostroy-M.ru выяснил, вернулся ли спрос на «вторичку» и сложно ли сегодня продать жилье в готовом доме, чтобы купить квартиру в новостройке Москвы или Подмосковья.
Заградительные ставки Рынок новостроек сильно зависим от рынка вторичного жилья, ведь очень многие хотят улучшить свои жилищные условия, но, чтобы купить квартиру в строящемся доме, зачастую нужно продать старое жилья. «Вторичный и первичный рынки можно рассматривать как два сообщающихся сосуда, только плещется в них не жидкость, а деньги потенциальных покупателей (не важно, «живые» или кредитные)», – так метафорически описывает корреляцию рынков Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», и добавляет, что в зависимости от ценового класса, когда спрос активный, от 20 до 80% сделок на первичном рынке проходят через продажу жилья на вторичном рынке, а доля ипотечных сделок достигает 60%.
Однако, когда разразился кризис в прошлом году, продажи вторичных квартир практически встали. Собственники, чтобы не прогадать, решили не торопиться с продажей из-за стремительно обесценивающегося рубля, а потенциальные покупатели из-за ухудшения экономической ситуации в стране отложили покупку, так как не понимали, что будет с доходами в ближайшем будущем.
«Продать старую квартиру, добавить денег и купить квартиру получше – отличная схема, реализовать которую мешал практически умерший рынок вторичного жилья» Ольга Денисова, «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)
Высокая ключевая ставка и отсутствие субсидирования ипотеки на рынке готового жилья тоже сыграли свою отрицательную роль. Если рынок новостроек был спасен государством благодаря программе по льготному кредитованию, то владельцы квартир на вторичном рынке остались без сделок.
«Ипотечные ставки на вторичное жилье были практически заградительными, достигали 16%, при этом субсидируемая ипотека на вторичный рынок так и не была распространена, несмотря на несколько словесных интервенций Правительства» Дмитрий Котровский, «Химки Групп»
Действительно, как поясняет Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, в прошлом году Минстрой и Минфин планировали субсидировать ипотечные кредиты на вторичном рынке, но только в том случае, если старую квартиру человек хочет продать, чтобы приобрести новую, в строящемся доме. Эта мера должна была поддержать первичный рынок наравне с льготной ипотекой. Однако инициатива не получила реализации: чиновники посчитали, что рынку новостроек достаточно будет введения программы по госсубсидированию.
По мнению Натальи Смирновой, заместителя директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования, оформить ипотечный кредит при покупке вторичного жилья с такими условиями могли себе позволить очень немногие (в основном люди, заключающие альтернативные сделки), остальные же отложили решение квартирного вопроса до лучших времен.
«Реальный спрос, который реализовывался за счет ипотечных программ, на 90% перетек на первичный рынок. «Вторичка» практически встала», – добавляет Дмитрий Котровский. Но этому способствовало не только появление льготной ипотеки, немаловажную роль сыграло и большое разнообразие новостроек.
По информации «Метриум Групп», объем доступного жилья увеличился в 2,5 раза по сравнению с 2014 годом. В 2015 году минимальная стоимость квартир в Москве упала до 3 млн рублей – годом ранее за эти деньги можно было приобрести жилье только в Подмосковье, причем не в самом ближнем. «Широкий выбор предложения, низкие цены и ощутимые скидки на большинство лотов (дисконт в среднем в 9% на 50-90% объектов, на наименее ликвидные – до 20%)» – все это, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», привело к тому, что сделки на вторичном рынке практически замерли, тогда как на первичном рынке покупатель правил бал.
«В целом можно сказать, что «вторичка» теряет в популярности, в том числе из-за сильной конкуренции со стороны новостроек: большой выбор планировок, высокий уровень комфортности и развитая инфраструктура практически не оставляют покупателю выбора». Виталий Разуваев, «Сити-XXI век»