Да, можно. Для этого можно оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу.
Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.
В тех штатах, где оформление сделки совершается через специальную компанию эскро – документы подписываются в посольстве США и высылаются в эскро, и также деньги перечисляются на специальный счет эскро, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не имеет рисков.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США
При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы покупателя при покупке (Closing Costs), обычно включают: расходы на адвоката или услуги титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины и составляют порядка 1-2% от стоимости.
Оплата услуг брокера составляет (4-6%) обычно оплачивается продавцом. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01-2% от суммы сделки), как правило, возлагается на продавца.
Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).
Налоги
Налог на недвижимость в США собственники обязаны платить два раза в год. Обычно срок оплаты соответствующих счетов – до 1 марта и до 1 сентября. При закрытии сделки покупатель оплачивает налог первый раз, и в следующий раз ему нужно будет это сделать в начале нового налогового года.
Собственники в Нью-Джерси платят самый высокий налог в США – в среднем 2,19% от стоимости объекта в год. В среднем по США этот показатель равняется 1,19%.
Гонорар юриста
Обязательная статья расходов. Ставки варьируются от $1000 до $1500.
Гонорар нотариуса
Участие нотариуса в США необязательно, поскольку у каждого юриста есть право заверять документы.
Гонорар переводчика
Если покупатель не знает английского языка, то все документы (предложение о покупке и контракт) должен переводить сертифицированный специалист. Стоимость перевода - около $20 за страницу.
Государственные пошлины
В США нет государственных пошлин. Для заключения сделки требуются только юрист и титульная компания.
Пример расчета дополнительных расходов на покупку недвижимости в США
Новая квартира в Майами, площадью 100 кв. м. Цена объекта - $300 000
Плата за ведение вашего счета для оплаты ипотеки - $40
Плата за проверку вашей платежеспособности ипотечному брокеру - $800
Плата за процедуру оформления ипотеки - до $1000
Гонорар юриста - до $1500
Плата титульной компании за проверку чистоты сделки - $200
Итого: стоимость объекта с учетом дополнительных расходов: €303 540
Как получить ипотеку в США
В США существует специальный банковский продукт – ипотечный кредит для иностранцев. Условия кредитования у каждой организации разные. Обычно минимальная сумма кредита составляет $100 000, минимальный первоначальный взнос – от 30% (зависит от объекта недвижимости), процентная ставка – от 5% годовых (зависит от срока кредитования и первоначального взноса). Срок кредитования достигает 30 лет.
Перечень обязательных документов:
- Копия внутреннего паспорта
- Копия заграничного паспорта
- Действующая виза США
В зависимости от условий банка могут потребоваться дополнительно:
- подтверждение о доходах
- налоговая декларация
- письмо от бухгалтера (если заемщик владеет долей в уставном капитале юридического лица), либо от работодателя (если заемщик работает по найму)
- выписки с расчетного счета банка по месту постоянного проживания заемщика и с расчетного счета в банке США*
* Существуют программы кредитования без необходимости подтверждения дохода. В этом случае процентная ставка по кредиту будет выше (7,5-8% годовых).
Обратитесь к кредитному специалисту. Как правило он работает с различными кредиторами и может подобрать кредитный продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберет оптимальный процент и срок кредита с учетом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.
Вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры.
Банковское подтверждение об одобрении займа в дальнейшем прикладыватся к предложению о покупке.
Резюме: это надо запомнить
- Ограничений на покупку недвижимости в США для россиян и граждан стран СНГ нет. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо.
- Покупка недвижимости не дает право на получение американского ВНЖ (Гринкарты). Но на определенных условиях вам могут предоставить визовые льготы.
- Деятельность риэлторов в США лицензируется, поэтому риски сведены к минимуму.
- Стандартная процедура покупки занимает 30-60 дней. В случае получения ипотечного кредита, сроки увеличиваются.
- Дополнительные расходы покупателя при сделке с недвижимостью в США намного ниже, чем в среднем по Европе. Сверху придется заплатить 1-3% от цены объекта.