Иностранец без вида на жительство в Австрии не имеет права приобретать недвижимость в этой стране на физическое лицо. И даже имея ВНЖ, необходимо получить разрешение местных властей. Какова роль юриста в процессе заключения сделки? В каких случаях можно взять ипотеку? И каковы будут расходы на покупку? Ответы на эти и многие другие вопросы – в нашем материале.
Права зарубежных покупателей недвижимости в Австрии Без вида на жительство иностранец не имеет права покупать недвижимость на физическое лицо. В законодательстве страны четко прописано, что квадратными метрами здесь могут владеть только ее жители. Это либо сами австрийцы, либо граждане стран Евросоюза, живущие в Австрии, либо нерезиденты, имеющие ВНЖ. Особенно строго это условие соблюдается в таких землях, как Вена, Тироль и Зальцбург – самых «лакомых кусочках» для иностранцев.
Зато в таких регионах, как Нижняя Австрия, Верхняя Австрия, Штирия, Каринтия, Бургенланд и в некоторых непрестижных пригородах Вены власти заинтересованы в привлечении иностранных инвестиций. И есть возможность получить вид на жительство за вложения в местный бизнес. Речь идет исключительно о коммерческой недвижимости. ВНЖ за покупку жилья не выдают даже здесь.
Зарубежные покупатели без ВНЖ могут приобрести австрийскую недвижимость на компанию. Но по мнению риэлторов, этот способ оправдывает себя лишь при покупке дорогостоящих объектов. Ведь расходы на содержание и управление бизнесом в Австрии велики. В таком случае фирма должна быть зарегистрирована в Австрии или любой другой стране Евросоюза и платить там налоги.
Здесь есть и свои «подводные камни». При учреждении австрийской компании в этом процессе должен будет принимать участие местный юрист или нотариус, и по закону 51% акций предприятия будут принадлежать ему. Этого можно избежать, зарегистрировав бизнес в любой другой стране Евросоюза.
С чего начать Начинать необходимо с определения характеристик желаемой недвижимости. Стоит прежде всего задать себе вопрос – для каких целей будет предназначен объект – собственное проживание, сдача в аренду, помещение для коммерческих целей. Для того, чтобы вам было проще в этом вопросе, можно обратиться за консультацией к агенту по недвижимости.
Одновременно стоит задуматься о выборе нотариуса или юриста с полномочиями нотариуса, который будет вести сделку со стороны покупателя. Тем более это необходимо, если вам необходимо сначала оформить вид на жительство или зарегистрировать компанию.
Отдельный вопрос, который, возможно, вам придется решить на начальном этапе, - открытие счета в европейском банке, с которого будет проходить оплата покупки. Дело в том, что австрийские банки строго относятся к транзакциям с российских счетов более чем на €10 000. Вас обязательно в таком случае попросят предоставить подтверждающие источник происхождения средств документы. Чтобы избежать этого, риэлторы советуют предварительно открывать счет в банке любой другой страны Евросоюза.
Возможность удаленного приобретения Клиент может купить недвижимость без личного участия. Для этого ему достаточно назначить своего представителя. Зачастую им выступает юрист или нотариус.
После выбора объекта По австрийским законам, в сделке купли-продажи недвижимости обязательно участвует нотариус или юрист, наделенный нотариальными полномочиями. Через него и производится оплата покупки. Клиент переводит деньги на счет своего юриста, а тот после получения разрешения на приобретение от властей Австрии перечисляет средства продавцу.
После выбора недвижимости покупатель может инициировать проверку состояния объекта. Это актуально прежде всего для коммерческой недвижимости и жилья на вторичном рынке. Кроме того, потребуется аудит компании при инвестициях в бизнес для получения вида на жительство. Специалисты изучат состояние недвижимости, наличие возможных долгов на компании или объекте (обременение) и оценят их по другим различным критериям. Расходы на этот аудит несет сам покупатель. Стоимость такой проверки для коммерческого помещения может составить до €10 000.
Резервирование объекта После того, как объект выбран, покупатель и продавец подписывают так называемое «предложение о покупке». Это официальный документ, имеющий юридическую силу. С этого момента недвижимость резервируется за клиентом, а тот, в свою очередь, уже не может отказаться от совершения сделки. Все спорные случаи решаются в австрийском суде. Суд может обязать покупателя в случае отказа от покупки выплатить неустойку агентству, возместив расходы компании на подбор и резервирование объекта.
По местным законам, при резервировании объекта авансовый платеж не требуется. Зачастую требование о предварительной частичной оплате выдвигают сами иностранцы, которые продают свою австрийскую недвижимость нерезидентам. Но в таком случае агентство недвижимости никак не участвует в этой транзакции. Все зависит от того, как договорятся обе стороны.
Заключение договора купли-продажи Адвокат после подписания предложения о покупке составляет договор купли-продажи. В нем указываются данные о сторонах, описывается сам объект, дополнительные расходы при приобретении. Продавец и покупатель его подписывают. После этого клиент должен перевести деньги за недвижимость и сопутствующие расходы на доверительный счет своего юриста. Затем этот договор отправляется в специальную Комиссию (Grundverkehrskommission). Там он рассматривается в течение трех-четырех недель, максимум двух месяцев.
Этот шаг обязателен для всех категорий иностранцев – тех, кто имеет вид на жительство или не является его обладателем. Даже выполнив условие о наличии документа на проживание в стране, последнее слово в разрешении на сделку остается за властями Австрии.
В случае, если Комиссия отказывает в выдаче разрешения, деньги за объект недвижимости возвращаются покупателю в полном объеме, кроме комиссии агентству. Однако собственник может также потребовать какие-то средства в качестве компенсации.
Завершение и государственная регистрация сделки Если Комиссия одобрила сделку, то можно оформлять собственность в Земельную книгу. Это земельный кадастр, куда вносятся сведения о новом собственнике недвижимости.
Дополнительные расходы при покупке Налог на приобретение земельного участка 3,5% от стоимости объекта
Сбор за внесение в земельный кадастр (право собственности) 1,1% от стоимости объекта
Комиссия риэлтора 4% (при стоимости объекта до €36 336,42) €1453,46 (от €36 336,43 до €48 448,50) 3% плюс 20% НДС (от €48 448,51)
Расходы на составление договора и оформление регистрации права в земельном кадастре (расходы на юриста) 1-2% от стоимости объекта
Важно! В Австрии считается, что вам принадлежит земельный участок, даже если вы приобрели квартиру в жилом доме. Поэтому соответствующий налог необходимо платить при покупке любой недвижимости.
Ипотека Если у вас нет постоянного источника дохода на территории Евросоюза, то получение ипотеки в Австрии невозможно. Это связано с тем, что австрийским банкам в качестве гарантий требуется доступ к финансовым счетам заявителя. В отдельных случаях возможно взять займ под залог другой недвижимости. Но при этом она также должна находиться на территории стран ЕС.
Зато есть шанс получить ипотеку при покупке строящегося жилья иностранцу, имеющему вид на жительство или свою компанию в Австрии или Евросоюзе. Процентные ставки составляют максимум 2-3% годовых, кредит можно взять на 10-20 лет.
Возможно приобретение австрийской недвижимости на кредит, взятый в российском банке или любом другом банке стран СНГ. Но в таком случае, опять же, стоит позаботиться о наличии европейского счета, чтобы кредитные средства сначала перевести на него, и лишь затем на счет австрийского банка в качестве оплаты сделки. В противном случае могут потребовать источник происхождения средств.
Покупка недвижимости у застройщика для сдачи в аренду Приобретая квартиру у застройщика с целью сдачи в аренду, можно сэкономить до 20% ее стоимости. Дело в том, что вы при такой покупке получаете обратно 20% НДС. Таким образом государство стимулирует тех, кто собирается через сдачу объекта съемщикам получать доход и платить с него налоги.
Власти строго контролируют, насколько в дальнейшем использование этой квартиры отвечает заявленным целям. Проверки всегда происходят неожиданно. Инспекторы могут также следить за этим, наблюдая транзакции по счетам арендодателя.
Покупка строящегося жилья Законодательство предоставляет покупателю право на отсрочку платежа при приобретении такого объекта. На этапе котлована взнос обычно составляет 10-15%, на следующем этапе строительства – 30%, затем еще 30%... А последние 5% покупатель может вообще выплатить только через три года после совершения сделки. Это как гарантия того, что в течение этого времени строительная компания будет устранять все имеющиеся недочеты.
Покупатели такого жилья таким образом застрахованы от рисков. А в случае разорения строительной компании они получают полностью средства обратно.
Как уже говорилось выше, при покупке строящегося жилья иностранец с видом на жительство может получить ипотечный кредит.
Покупка жилья на вторичном рынке или коммерческой недвижимости Процедура покупки никак не отличается от стандартной. Но риэлторы советуют обязательно провести проверку состояния объекта перед совершением сделки. На основании проведенного аудита покупатель получает право поторговаться с продавцом. Например, если будут выявлены какие-то недочеты или неисправности.
Покупка земельного участка В этом случае процедура покупки также стандартная. Но необходимо перед совершением сделки обратить внимание на наличие разработанных подключений (подведена ли к участку вода, есть ли электричество, возможность организации вывоза мусора и т.п).
Земельные участки контролируются местными властями. У них всегда можно запросить кадастровый план, описание участка, все необходимые предписания по строительству зданий на нем. Законы в Австрии строгие, они предписывают высоту возможного строительства, внешний вид и даже стиль объекта.