Сегодня при выборе ипотечной программы банка принято смотреть в первую очередь на процентную ставку. На первый взгляд, логично, как же иначе, но так было не всегда.
Комиссии по ипотеке: как было
Еще несколько лет назад, в то время, которое принято называть «золотым веком» российской ипотеки (2011–2013 годы), когда ипотеку можно было оформить по ставке 8–11% годовых, эта самая ставка не всегда становилась решающей. Причиной тому – комиссии. Их банки брали за каждый свой шаг: за рассмотрение заявки на выдачу ипотечного кредита, за сопровождение сделки, за выдачу кредита, за выдачу наличных и т. п. В итоге ипотека, скажем, под 11% годовых без комиссий становилась для заемщика дешевле, чем ипотека под 10,5%, но со всеми комиссиями, которые легко могли вылиться в 50–100 тыс. рублей. Комиссия за выдачу кредита размером в 30 тысяч считалась очень выгодной, предложения без комиссии были и вовсе единичными на рынке.
«Самой популярной в банках несколько лет назад была комиссия за выдачу кредита, которая составляла у некоторых банков фиксированную величину, у других – определенный процент от суммы кредита. В процессе конкурентной борьбы за клиента для удешевления расходов по сделке банки отменили эту комиссию, – рассказывает управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева. – Комиссия за рассмотрение/пересмотр/продление заявки также была в самом начале развития ипотечного кредитования, потом была отменена. У ряда банков была комиссия за ведение счета».
Были комиссии, которые вызывали недоумение и возмущение – например, комиссия за выдачу наличных. «Банк по каким-то причинам не хотел переводить деньги на счета продавца, поэтому приходилось расчеты производить через ячейку банка. При этом оставалось совершенно непонятным, почему человек должен платить комиссию за снятие денег из кассы, чтобы тут же положить эти деньги в ячейку этого же банка», – рассказывает управляющий директор департамента жилой недвижимости группы Becar Катерина Соболева.
Можно вспомнить еще одну памятную комиссию – за досрочное погашение ипотеки. До 2011 года банки устанавливали на досрочное погашение мораторий, в противном случае брали приличную комиссию, возвращая себе «потерянные» проценты. В итоге заемщик практически не выигрывал в деньгах, а просто досрочно погашал кредит, что с учетом инфляции выходило для него даже менее выгодно, чем платить по графику. Однако в октябре 2011 года были внесены поправки в Гражданский кодекс РФ, согласно которым погасить кредит досрочно полностью или частично можно, просто уведомив об этом кредитора за месяц. Также при досрочном погашении кредита банк может требовать проценты лишь до дня погашения, гласит ГК РФ.
А как стало
Сегодня все эти комиссии ушли в прошлое: запрещено брать дополнительную плату за все то, что банк и так обязан сделать в процессе выдачи ипотечного кредита. Нельзя выдать ипотеку, не рассмотрев заявку, не оформив договор.
Но появились новые комиссии, раньше менее популярные. Например, некоторые банки сегодня взимают плату за прописку в ипотечной квартире родственников заемщика или за выдачу разрешения на перепланировку. Еще одна распространенная комиссия – за разрешение продать квартиру, находящуюся в обременении. Раньше банки просто запрещали это, теперь все чаще соглашаются, но за отдельную плату. Некоторой суммы стоит и оформление документов для продажи такого жилья.
Еще одна популярная комиссия – за уменьшение процента по ипотеке. Банк одобряет клиенту кредит, но разрешает снизить заявленную ставку при единовременной оплате процента от суммы кредита. Например, в банке «ДельтаКредит» услуга называется «Назначь свою ставку»: для снижения ставки на 0,5% нужно заплатить 1% от суммы кредита, для снижения на 1% – 2,5% от суммы, для снижения на 1,5% – 4% от суммы кредита. Аналогичные услуги есть во многих других банках.
«У банка не должно быть скрытых комиссий. Заемщик должен платить только процентную ставку за пользование заемными средствами и за страхование данного кредита, – говорит Катерина Соболева. – Все остальное – это навязывание услуг заемщику. При этом страхование имущества является обязательным, а страхование жизни и здоровья обязательным не является, но при его отсутствии зачастую процентная ставка увеличивается».
Комиссии, выгодные для заемщика
Но есть у банков и такие дополнительные услуги, от которых можно отказаться, но которые призваны упростить жизнь заемщику, сэкономить ему время и силы.
Например, комиссия за изменение условий договора. Одобрив ипотеку, банк подготавливает документы согласно одобренным условиям. Если заемщик передумал и решил взять кредит на большую сумму или хочет изменить срок кредитования, ему придется отказываться от одобренной заявки и писать новую. Некоторые банки готовы пойти навстречу и внести изменения по ходу, но это платная услуга.
Ряд платных услуг связан с работой риэлторов, которую может взять на себя банк. «Банк может подготовить для клиента договор купли-продажи недвижимости, представлять его интересы при регистрационных действиях и т. д., – говорит директор департамента ипотечного кредитования СМП-банка Наталья Коняхина. – Это дает возможность банкам сделать всю процедуру сделки более комфортной для клиента и сэкономить его время – в том случае, если заемщику это необходимо. Решение о том, пользоваться услугой или нет, принимает сам клиент. Кроме дополнительных услуг существуют и финансовые инструменты, которые сегодня используются практически в каждой ипотечной сделке. Например, аккредитивы и эскроу-счета – они делают расчет между покупателем, продавцом и банком максимально оперативным и сводят к нулю возможные риски. При использовании таких инструментов банк несет определенные расходы, которые компенсирует с помощью комиссии».
Пример такого взаимодействия – открытый в 2015 году Центр недвижимости Сбербанка, который занимается сопровождением ипотечного кредитования. Наиболее популярные направления деятельности Центра – оценка стоимости жилой недвижимости перед покупкой ее в ипотеку и электронная регистрация сделки – возможность подать документы на регистрацию в Росреестр онлайн. Стоимость такой платной услуги – 10 тыс. рублей – сравнима со стоимостью вышеописанных комиссий и услуг риэлторов.