На рынке коммерческой недвижимости стабильно тяжелая ситуация, но эксперты демонстрируют сдержанный оптимизм
Первый квартал на рынке коммерческой недвижимости прошел без потрясений. Рынок развивался по инерции в рамках устоявшейся кризисной модели "меньше ставки – выше спрос".
Офис и пустота
В первом квартале 2017 года снижение активности на офисном рынке продолжилось. "По моему мнению, мы находимся на "дне", после которого будет рост, если, конечно, политическая и экономическая ситуация в стране не ухудшится. Если ухудшится, то возможна дальнейшая деградация рынка – снижение спроса, отказ от нового строительства, дальнейшее снижение ставок", — рассказал "Интерфаксу" директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.
По предварительным оценкам, в I квартале может быть введен в эксплуатацию только один бизнес-центр – Neo Geo (50 тыс. кв.м, реконструкция). При этом, как рассказал "Интерфаксу" директор департамента аналитики, консалтинга и оценки S.A. Ricci Александр Морозов, общий объем пустующих офисов в Москве составляет около 2,7 млн кв.м, из них 1,1 млн "квадратов" приходится на класс А. Такая ситуация служит хорошим стимулом для дисконта в 20-35%, а также расценивается потенциальными арендаторами как повод получить увеличенные арендные каникулы и отделку офиса впридачу.
Впрочем, "обвала" ставок аренды в первом квартале не произошло, поскольку они итак достигли минимальных значений в предыдущие периоды. В Knight Frank отмечают, что базовая ставкааренды в классе А к настоящему моменту находится на уровне 23-24 тыс. рублей за кв.м в год, в классе В – 13-14 тыс. рублей за кв.м.
По словам К.Лосюкова, как и в предыдущих кварталах, в начале 2017 года доминировали сделки по новой аренде и продлению договоров – собственники делали все возможное, чтобы удержать арендаторов в зданиях, предлагая им привлекательные условия на новый срок. Он вспоминает, что основная волна пересогласований условий действующих договоров аренды прошла еще в 2015 году.
Среди крупных сделок первого квартала в NAI Becar называют аренду "Центром поддержки малого бизнеса" 2,7 тыс.кв.м в башне "Империя" ММДЦ "Москва-Сити". "Кроме того, "Мираторг" арендовал 8,5 тыс.кв.м в БЦ "Лотос", генеральный импортер продукции немецкого автоконцерна MAN в России — 2 тыс.кв.м в БЦ "Дельта плаза", компания "Киномакс" закрыла сделку общей площадью около 1,8 тыс. кв.м в деловом центре "Парк Победы" на западе Москвы, компания "Галс-Девелопмент" заключила сделку по продаже 4,5 тыс. кв.м офисных помещений в башне Б бизнес-центра SkyLight с коммерческим банком "Локо-Банк"", — рассказала директор департамента управления объектами компании Мария Онучина.
По предварительным прогнозам S.A. Ricci, в I квартале 2017 года будет поглощено около 50 тыс. кв.м офисных площадей, что соответствует уровню прошлых лет. Так, в аналогичный период 2015 года было поглощено 53 тыс. кв.м, в 2016 года – 51 тыс. кв.м. Эксперты предполагают: в следующем квартале офисный рынок будет находиться в состоянии равновесия, ценовые колебания возможны в диапазоне 1-3 п.п. "Говорить о смене тренда на растущий возможно не ранее второго полугодия 2017 года", — полагает А.Морозов.
Исчезающий вид
На рынке торговой недвижимости активность девелоперов вообще оказалась нулевой – с начала года в Москве не было введено ни одного ТЦ.
"Первый квартал в Москве прошел без открытия новых торговых центров. Данная ситуация не уникальна для рынка – например, в прошлом году в этот же период в столице также не было новых открытий", — рассказала "Интерфаксу" аналитик компании Cushman & Wakefield Евгения Сафонова.
Впрочем, в первом квартале стали появляться анонсы новых проектов. Так, в феврале началось строительство ТЦ "Саларис" в "новой" Москве (GLA – 105 тыс. кв.м), на конец 2017 года анонсировано начало строительства МФК с торговыми помещениями на Курском вокзале. Но даже с учетом этих поступлений общий объем ввода на рынке торговой недвижимости в 2017 году может составить 277 тыс. кв.м, что на 39% ниже результатов 2016 года, считает руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL Екатерина Земская.
Есть и хорошие новости: вакантные площади в ТЦ постепенно заполняются. "Средний уровень вакансии по рынку составляет 8-9%, при этом показатели сильно варьируются в зависимости от периода ввода ТЦ, его концепции и местоположения. Так, в торговых центрах, введенных до кризисного 2014 года, средний уровень вакансии составляет 4-5%, в новых ТЦ 2016 года – в среднем 20-25%", — рассказал Магомед Ахкуев, аналитик, отдел исследований рынка CBRE.
В Cushman & Wakefield отмечают, что по результатам первого квартала базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение размером 100 кв.м на первом этаже лучших торговых центров города не изменилась и составила 145 тыс. рублей в год. При этом эксперты не исключают, что к концу года на фоне восстанавливающейся активности арендаторов стоимость аренды может вырасти.
"Рынок все еще находится в стадии восстановления, но уже можно говорить о предпосылках к росту, который, возможно, мы увидим по отдельным сегментам уже к концу текущего года. Тем не менее, заметного роста потребительского рынка мы ожидаем не раньше 2018 года", — прокомментировала Е.Сафонова.
Уличные тренды
В сегменте стрит-ритейла первый квартал выдался достаточно спокойным. По словам генерального директора консалтинговой компании DNA Realty Антона Белых, самыми востребованными на рынке аренды были помещения площадью от 10 до 150 кв.м, а также площади от 350 до 1500 кв.м, подходящие под размещение продуктовых супермаркетов. Наименьшим спросом пользовались помещения от 2,5 до 4,5 тыс. кв.м, а также объекты площадью от 200 до 400 кв.м или помещения с неправильной планировкой, кабинетами, несущими стенами и т.д. "Рынок очень сильно дифференцирован: некоторые помещения "улетают" за несколько дней, а другие невозможно сдать годами", — пояснил эксперт.
Наибольший спрос исходил от арендаторов продуктовой группы — от крупных супер- и гипермаркетов до небольших магазинчиков специализированных продуктов. Цены по сравнению с предыдущим периодом принципиально не изменились. Так, качественное помещение у метро можно было снять за 13,5 тыс. рублей за кв.м в месяц, а наиболее дешевые варианты (например, подвальные помещения) сдавались за 600 рублей за кв.м в месяц.
Е.Сафонова напоминает, что в первом квартале 2017 года было много объявлений от российских компаний о развитии новых торговых сетей. "Например, Inventive Retail Group открывает сеть по продаже спортивной одежды, производитель мороженого "Чистая Линия" объявил об открытии кафе-мороженное "Территория мороженого" на Тверской улице, Ralf Ringer запустит новую сеть обувных магазинов, развиваются новые сети фитнес центров", — сообщила она.
По словам брокеров, неприятных сюрпризов от 2017 года они не ожидают. Впрочем, прогноз звучит с оговоркой: как выразился А.Белых, "времена, когда любое помещение можно было сдать по высоким ставкам без проработки и создания продукта ушли навсегда".
Упасть и подпрыгнуть
Падающие ставки оживили рынок складской недвижимости. Как рассказал "Интерфаксу" исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев, к настоящему моменту ставки аренды на складском рынке Московского региона достигли минимального уровня. По его оценке нормой считаются ставки ниже 3 тыс. рублей за кв.м в год (triple net), при этом встречаются и 2,5 тыс. за кв.м. "Ниже еще не было, но это не значит, что не будет", — сообщил он.
Как следствие, потенциальные арендаторы в первом квартале активно интересовались новыми площадями. Директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский предполагает, что по его итогам общий объем сделок сохранится на уровне аналогичного показателя прошлого года, напоминая, что тогда общий объем реализованных сделок составил 383 тыс. кв.м.
"Многие сделки находятся с стадии согласования, хотя пока есть информация о немногих сделках, например, аренда в ЛП "Крекшино" 8,7 тыс. кв.м компанией "Бетховен"", — пояснил он.
Между тем уровень вакансии в складском сегменте все равно высокий. По словам руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслава Холопова, средний по рынку показатель составляет 11-12%, или 1,4 млн кв.м. "Меньше 5-7% вакансия не упадет. В текущей экономической ситуации снять с рынка этот объем невозможно", — считает эксперт.
Ввод новых площадей на складском рынке также соответствует "общей температуре по больнице". В S.A. Ricci отмечают, что в первом квартале 2017 года был введен складской комплекс в Щелково, строительством которого занимался ООО "Технопарк". Его общая площадь составляет 18,7 тыс. кв.м. В компании напоминают: в первом квартале 2016 года общий объем новых складских площадей также находился на низком уровне и составлял 17 тыс. кв.м.
Согласно прогнозам Cushman&Wakefield, по итогам 2017 года ожидается ввод 360 тыс. кв.м складских помещений, что почти в 2,5 раза меньше объемов 2016 года (852 тыс. кв.м).