Сделки купли-продажи недвижимости пока еще не требуют обязательного участия нотариусов, хотя с каждым годом закон расширяет их полномочия. Возможное усиление роли нотариата в гражданском праве было воспринято обществом в штыки. Между тем, существует множество сопутствующих вопросов, где участие нотариусов время от времени требуется, но, к счастью, пока еще у потребителя есть выбор. В настоящем материале адвоката Олега Сухова (Юридический центр адвоката Олега Сухова) собраны основные причины, по которым лучше отказаться от нотариальных услуг, если речь идет о проверке юридической чистоты приобретаемой квартиры.
Мнимость повышенной безопасности
Прежде всего, стоит отметить, что проводя юридическую экспертизу документов при покупке недвижимости, нотариус выступает не более, чем посредник. То есть его место при желании клиента может занять любой другой квалифицированный юрист – адвокат, риелтор, сотрудник правового бюро и т.д. По закону такие услуги не входят в перечень нотариальных процедур, а являются дополнительными, которые позволяют нотариусам подрабатывать.
Соответственно, наивно полагать, что если всю подноготную конкретной квартиры исследовал нотариус, то она под какой-то особой защитой. И конечно, дополнительной сверх доказательной силой, которую приписывает закон некоторым нотариальным актам, именно эти действий не обладают.
Дубль-ревизия или переплата денег
Первичную правовую экспертизу документов перед регистрацией сделки проводит Росреестр. Именно этот орган компетентен проверять прошлое объекта на основе правоустанавливающих документов и данных гос. реестра прав на недвижимое имущество, отсекая различные обременения. То есть, если квартира, например, под арестом или с сомнительной иерархией собственников, сделку не зарегистрируют.
Но едва ли нотариус сможет расширить рамки существующего правового мониторинга. Выше своего функционала и полномочий, предписанных законом, он «не прыгнет». Поэтому, такая процедура будет дублироваться с проверкой Росреестра и, скорее всего, сведется к самому простому - изучению выписки из ЕГРП и документов, представленных клиентом. Следовательно, несовершеннолетних владельцев или прописанных по данному адресу, такая проверка, например, поможет вычислить, а вот недееспособных или отказавшихся в свое время от приватизации, которые и являются потенциальной угрозой для сделки, вряд ли, - предупреждает адвокат Олег Сухов.
Не помогут выявить сотрудники нотариата и подлог. Большинство «серых» схем на рынке недвижимости состоит в продажах по фиктивным документам. Стало быть, риски столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры сохранятся и в случае обращения в нотариальную контору.
Поэтому прибегнув к услугам нотариуса, вы с большей вероятностью не только закажите повторную экспертизу, но и потратите деньги впустую - кроме гос. пошлины за регистрацию права нужно будет заплатить и нотариальный тариф, размер которого различается в зависимости от масштаба сделки и региона.
«Страховка» не работает
Закон обязывает всех частных нотариусов страховать риски перед клиентом. Это значит, что любые допущенные ими ошибки, которые привели к потерям для гражданина, должны компенсироваться в рамках заключенного договора страхования гражданской ответственности.
Однако, как вы понимаете, страховая компания не всегда признает недочеты страховыми случаями. Она в этом просто не заинтересована. Тогда эти факты устанавливаются по решению суда, что тоже не гарантирует возмещение.
Судя по статистике, приведенной Федеральной нотариальной палатой, практика возмещения вреда у нас не совершенна – за последние 5 лет требования о компенсации ущерба нотариусам были предъявлены всего в 55 случаях. То есть в среднем 10 подобных фактов в год на общую сумму около 20 млн. рублей.
Речь здесь может идти как о неправильно составленном документе, так и о технической ошибке. Но вот доказать суду то, что именно по вине нотариуса клиент приобрел проблемный объект недвижимости, из-за чего сделка оспаривается в суде, практически невозможно. Нотариальная палата, выступая на стороне своего сотрудника, скорее всего, спишет все на несоответствия в реестре ЕГРП, как это часто бывает.
Нотариусы редко несут заслуженное наказание перед законом
Нотариусов сложно привлечь к уголовной ответственности. Если такие дела и доходят до суда, то их итогом становятся либо оправдательные приговоры, либо дисциплинарные взыскания и штрафы. Поэтому, например, доказать факт халатности или умышленного злоупотребления, допущенного нотариусом при проведении юридической экспертизы документов, еще не означает неотвратимость наказания.
Статистика Минюста говорит о том, что в 2015 году в двух из десяти случаев уголовного преследования нотариусов дела были прекращены. Еще 6 представителей нотариата лишены права вести частную нотариальную практику.
Не уполномочен качественно оценивать риски
При проверке «чистоты» квартиры клиент рассчитывает получить не только формальную «бумагу», на которой зафиксированы этапы смены собственника или обременения, но и профессиональный совет о возможных подводных камнях - своеобразный отчет о риск-менеджменте, - поясняет адвокат Олег Сухов.
Не секрет, что на рынке недвижимости существует множество серых схем, и только опытный взгляд профессионала, который "в теме", может заметить возможные опасности. Нотариус по определению выполняет представительские функции, он универсален, не знает «узкой» специфики сферы недвижимости, не работает с судебными спорами, т.е. не обладает знаниями судебной практики, да и в принципе ограничен в том, чтобы давать консультации, не связанные с формальным свидетельствованием и удостоверением. Безусловно, юридические познания у нотариусов есть, но они скорее теоретические, а иногда и устаревшие.
К сожалению, в нашей стране пока очень немногие имеют уровень правовой грамотности, достаточной для того, чтобы правильно интерпретировать правовой статус разных сделок, форм собственности и обременения. Не говоря уже о том, чтобы оценить правовые последствия приобретения объекта недвижимости и сделать анализ вероятных рисков и материальных потерь. И здесь конечно, увы, нотариальный взгляд не достаточен, экспертные возможности есть только у юристов и адвокатов, специализирующихся на недвижимости и постоянно совершенствующих свои знания на судебных процессах.