Мошенничества супругов при разделе имущества и в сделках с недвижимостью. Такова была тема очередного семинара, который провел недавно совместно со школой риэлтора «Бергер & Партнеры» практикующий юрист из Волгограда Максим Гранат.
Мошенничества с недвижимостью совершают не только профессиональные аферисты. Обмануть доверчивого покупателя могут вполне добропорядочные на вид супруги. Среди часто встречающихся видов обмана Максим Гранат выделил следующие:
— передача супругами в залог неприватизированной квартиры и присвоение кредитных средств (мошенничество против сотрудников банка),
— обман покупателя, основанный на отмене ранее совершенного дарения,
— присвоение крупного задатка – серия мошенничеств супругов,
— «тайна» нахождения в браке и правовые последствия для покупателя недвижимости удержание ¼ от стоимости продаваемой недвижимости в счет алиментов на ребенка,
— неожиданное появление лже-супруга после открытия наследства – способы борьбы с «вдовцом»,
— оспаривание залога родителями ребенка на том основании, что на подписание договора ипотеки не было получено согласие органов опеки.
Лектор остановился на особых рисках в сделках, на совершение которых получено согласие органов опеки, рассказал о плюсах и минусах отчуждения недвижимости без согласия супруга.
Пожалуй, чаще всего в суды попадают «супружеские» дела, связанные с ипотекой. Поэтому проиллюстрируем это на примере.
В период брака муж взял ипотечный кредит и произвел покупку квартиры полностью на заемные средства (и ранее, и в настоящее время банки предоставляют такие кредитные программы: кредит на покупку жилья без первоначального взноса). Право собственности на дорогую, большой площади квартиру было зарегистрировано в период брака. Брачного договора супруги не имели. Заемщиком в кредитных отношениях выступал только муж.
После совершения покупки муж под разнообразными предлогами стал просить супругу, чтобы она из заработанных ею средств помогла ему произвести полный расчет с банком. Так как отношения в браке были доверительными, супруга передавала заработанные ею средства без документирования, из рук в руки. При этом, как она поясняла в дальнейшем, она рассчитывала, что в случае спора с мужем всегда сможет предъявить претензии на квартиру, купленную в браке. Таким образом, в относительно непродолжительное время ипотечный кредит был погашен.
После снятия залога муж потребовал развода. Когда возмущенная супруга обратилась с иском о разделе приобретенной в период брака квартиры, муж выдвинул веские возражения. Как следует из ст. 34 СК РФ, под общим имуществом подразумевается то, что приобретено в период брака и на общие доходы. Спорная квартира была приобретена лишь на кредитные средства. При этом заем и его разновидность — кредит — не являются доходом в принципе. Соответственно, имущество, оплаченное за счет займа, не должно рассматриваться в качестве общего имущества супругов.
Заемные деньги, полученные в период брака одним из супругов, не попадают в общую собственность, так как не являются доходом, и не входят в перечень имущества, указанный в ст. 34 СК РФ. Они не могут являться общим доходом семьи, так как были предоставлены на условиях возвратности одному из супругов. С полученных сумм не оплачивался и не должен был оплачиваться подоходный налог (ст. 208 НК РФ).
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов».
Так как при приобретении спорной квартиры общие совместные средства супругов действительно не использовались, а были потрачены только личные заемные средства мужа, в иске о разделе квартиры было отказано.
Данное решение оставлено в силе вышестоящими инстанциями.
Доводы супруги о том, что общие средства использовались ею при погашении банковского кредита, были тщательно оценены судом. Суд верно указал, что расчеты с кредитором и расчеты с продавцом имущества – совершенно разные платежи. Следовательно, пояснения истицы не влияют на главный вывод о принадлежности спорной вещи мужу. Кроме того, сам факт погашения женой личного долга мужа не дает ей прав на спорную недвижимость, а лишь образует у жены право обратиться с денежными требованиями в адрес мужа.
Так как муж к денежным требованиям давно приготовился и избавился от всей ликвидной собственности (кроме единственного жилья, ст. 446 ГПК РФ), с иском о взыскании денег жена обращаться не стала. К тому же, когда она заводила речь о возврате денег, муж с улыбкой ссылался на п. 1 ст. 89 СК РФ, согласно которому «супруги обязаны материально поддерживать друг друга».
«Описанная ситуация должна получить максимальную известность, — отметил Максим Гранат. – Из нее мы видим, что даже состоятельные граждане, предприниматели, опрометчиво путают ипотечные отношения с обыкновенной рассрочкой, т.е., по сути, с непосредственной куплей-продажей. Такие ошибки дорого обходятся.
И хотя муж в ходе судопроизводства и не оспаривал получение денег от супруги, на судебное решение это обстоятельство никак бы не повлияло».
Поэтому в заключении «беседы» со слушателями (а под конец семинара это действительно перешло уже из монолога в диалог, Максим Гранат просил агентов компаний очень внимательно относиться не только к проверке документов, но и собирать о продавце дополнительную информацию. Если будете внимательными, то все будет хорошо и благодарные клиенты будут всегда вас рекомендовать своим друзьям, сослуживцам и знакомым…