В народе говорят, что написано пером, того не вырубишь топором. И казалось бы, это в первую очередь касается подписанных соглашений и договоров, однако всегда есть пути для отступления. Вернее, мотивы для расторжения договоров, в том числе и договоров долевого участия (ДДУ). В идеале расторжение происходит полюбовно, то есть обе стороны, участвующие в подписании ДДУ, не возражают против расторжения. Однако чаще всего договор приходится расторгать через суд, что само по себе не должно пугать инициатора расторжения. Свои права надо отстаивать, и, в принципе, судебные разбирательства для этого и происходят.
Стоит напомнить, что инициатором судебного разбирательства по поводу расторжения ДДУ может быть как дольщик, так и застройщик. Причины для расторжения точно такие же, как мы рассказывали, когда рассматривали расторжение ДДУ без привлечения суда.
Со стороны дольщика основанием для расторжения могут быть затянутые сроки сдачи (два месяца и более), ненадлежащее качество строительства или вывод объекта с нарушениями, а также окончание договора поручительства между застройщиком и банком. Для застройщика расторгнуть договор возможно, если дольщик просрочил внесение единовременного платежа или просрочил сроки периодических платежей при приобретении недвижимости в рассрочку.
Подробнее об условиях такого расторжения рассказал Дмитрий Галанцев, руководитель практики разрешения споров МГКА «Русский Домъ Права».
Основания для расторжения договора долевого участия в судебном порядке
В теории судебное расторжение может требовать любая из сторон сделки, но практика показывает, что обычно с такими исками в суд обращаются дольщики. Есть несколько вариантов обращения в суд.
Во-первых, иск можно подавать, основываясь на законных основаниях для расторжения ДДУ, о которых написано в п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ. Принципиально важная деталь: нельзя в рамках такого иска заявить требование о взыскании суммы вложений, начисленных на нее процентов и штрафов — можно заявлять только о расторжении договора.
Во-вторых, иск можно подавать на общих основаниях расторжения договоров, предусмотренных ст. 450 ГК РФ. В этом случае иск основан на существенных нарушениях другой стороной ДДУ. «Существенное нарушение» трактуется законом как нарушение, в результате которого истец понес серьезный ущерб.
Основания для обращения в суд в соответствии с п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ (первый случай):
- Прежде всего, веским и законным основанием для обращение в суд является приостановка или прекращение строительства. Очевидность того факта, что объект не будет передан дольщику в срок, — 100-процентное основание для судебного иска. Причины остановки стройки могут быть разные.
- Существенное изменение проектной документации — также веское основание для иска. Например, закон считает, что к таким существенным изменениям можно отнести изменение соотношения общей площади и жилой. Допустимая норма таких изменений может быть прописана в договоре, но ее значение не может превышать 5% от площади таких помещений. Иные случаи существенности изменений в законе не указаны, поэтому окончательное решение всегда за судом. При подаче иска допустимо ссылаться на личное (субъективное) мнение, но оно должно опираться на конкретные факты, а существенность изменений быть доказанной.
Иск можно подавать, если изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений в составе объекта. Но обычно эти изменения не волнуют дольщика, поэтому на практике это основание для расторжение ДДУ практически не используется.
ДДУ можно расторгать по иным основаниям, предусмотренным нашим законодательством.
Важно знать, что наше законодательство предусматривает обязательный досудебный порядок урегулирования вопросов расторжения договора. В частности, статья 452 ГК РФ допускает возможность судебного расторжения любого договора только в случае, если досудебное решение вопроса не дало результатов. Одним словом, сперва надо попытаться решить разногласия мирно, послав письменное уведомление заказным письмом. Если на письмо никак не отреагировали или ответили отказом, то вам можно обращаться в суд.
Расторжение договора долевого участия в судебном порядке
Процесс расторжения ДДУ по инициативе дольщика, предусмотренный ФЗ № 214, — самостоятельный процесс. В данном процессе суд решает лишь вопрос расторжения договора, и в этом процессе нельзя требовать взыскать денежные средства, пени и неустойку. По закону, обязанность вернуть выплаченные деньги и прочее наступает у застройщика лишь с момента расторжения ДДУ. Расторжение же наступает с момента вступления в силу соответствующего решения суда. И уже после этого суда застройщик обязан вернуть ранее уплаченные денежные средства, причем на это у него есть 10 или 20 дней.
Если за этот отведенный срок застройщик денег не возвращает, то дольщик может требовать выплаты еще и неустойки именно за нарушение сроков. Но требовать можно только в том случае, если застройщик добровольно не выполнил своих обязательств. Безусловно, требуют это в суде. Кроме того, отказ от внесудебного удовлетворения требований дольщика приводит к тому, что застройщик, помимо всего прочего, должен будет уплатить штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы выплат.
Итак, требовать расторжения договора и требовать возврата денег — разные процессы. Однако на практике существуют успешные примеры одновременного заявления в иске требований о расторжении договора по основаниям ФЗ № 214, требований о взыскании убытков, а также компенсации морального вреда.
Что можно считать убытком, который должен компенсировать застройщик? Наиболее часто в судебных делах по договорам долевого участия в качестве убытков фигурируют:
- Сумма переплаты процентов по ипотеке. Во многих ипотечных программах после регистрации права собственности кредитная ставка снижается. Затягивание сроков сдачи объекта приводит к тому, что дольщик платит большие проценты по кредиту дольше, чем если бы все шло по договору. В результате дольщик переплачивает по процентам, вот эту переплату и можно считать понесенным убытком.
- Если сроки сдачи дома затягиваются. А дольщик живет в арендной квартире, то арендную плату за период, на который затянулась стройка, также можно считать убытком. В судебном иске, рассчитывая на компенсацию этого убытка, необходимо доказать, что аренда была вынужденной, что иного, пригодного для жилья, помещения на срок просрочки строительства у дольщика не было.
Взыскание убытков строго не «привязано» к основанию расторжения договора. Поэтому такое требование можно заявлять и при использовании оснований ФЗ-214, и при ссылке на существенное нарушение ДДУ. Аналогичный подход применяется и к взысканию компенсации морального вреда.
Расторжение договора и взыскание денежных средств
Итак, если мирно расторгнуть ДДУ с застройщиком не получается, а также добровольно он не возвращает внесенные ранее на его счет деньги, то дольщик должен идти в суд. В случае возврата денег обращение в суд может быть повторным.
Учитывая особенности нашего законодательства относительно решений по денежным требованиям, необходимо до суда подготовить и отправить застройщику письменную претензию.
В зависимости от ситуации, исковые требования могут включать расторжение договора и (или) взыскание:
- Вложенных и невозвращенных денежных средств
- Невыплаченных процентов за пользование вложенными денежными средствами
- Невыплаченной неустойки за просрочку возврата вложенных денежных средств
- Штрафа — 50% от суммы иска, взыскиваемого согласно п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» (за невыполнение ответчиком требований потребителя в добровольном порядке)
- Убытков, связанных с нарушением застройщиком договорных условий
Размер компенсации морального вреда всегда определяется индивидуально, в каждом деле по-разному, и всегда требует доказательств. Например, необходимо доказать, что ухудшение самочувствия или обострение болезни связано именно с задержкой строительства. Суду нужна причинно-следственная связь. Как показывает практика, российские суды очень не любят подобные требования, взыскивая с застройщика от силы 5–15 тысяч рублей.
- Компенсации судебных расходов (госпошлины) и расходов на юридическую помощь (если в деле участвует нанятый истцом юрист/адвокат).
Возврат вложенных денег подлежит взысканию в полном объеме. Но нужно исключить из требований те суммы, которые, возможно, были погашены застройщиком добровольно. Проценты за пользование вложенными средствами рассчитываются по общим правилам, предусмотренным для случаев отказа стороны от договора.
Аналогичный подход должен быть и к процентам за просрочку (неустойка). И, опять же, если застройщик частично погасил проценты, эту часть нужно исключать из требований.
Убытки, моральный вред — все это подлежит денежной оценке на основании имеющихся документальных подтверждений.
Дата вступления в силу судебного решения — дата расторжения договора. Дополнительных действий по этому поводу не требуется. Сложнее — исполнить вынесенное судебное решение. Для этого необходимо получить исполнительный лист и вместе с заявлением предоставить его судебным приставам.