Не редки случаи, когда участники сделки по продаже недвижимости вдруг решили поменять свое решение и отказаться от исполнения договора. Произойти это может на любом этапе сделки, может иметь под собой серьезные причины, а может стать следствием изменившегося настроения продавца или покупателя. Что думают об этом люди и как дело обстоит с юридической точки зрения.
Думать именно таким образом дает возможность статья Гражданского кодекса РФ 450.1, предполагающая одностороннее расторжение договора. Однако, часть вторая той же статьи говорит, что такое возможно лишь при наличии серьезных оснований. Например, существенных нарушений со стороны второй стороны договора или открывшихся скрытых существенных недостатков квартиры.
На этот вопрос существует две противоположные точки зрения и окончательное решение окажется во власти судьи, рассматривающего дело.
1-я точка зрения – если переход права собственности уже состоялся, то требовать имущество обратно можно, лишь в том случае, когда такое условие отражено в договоре. Для восстановления же своих прав продавцу следует требовать выплаты в соответствии с договором и уплаты процентов за пользование деньгами и просрочку оплаты.
2-я точка зрения – ни в коей мере не оспаривает право продавца требовать оплату всей суммы с учетом процентов, но и предусматривает возможность расторжения договора купли продажи в случае наличия значительных нарушений. К значительным нарушениям относят и непроизведенную новым собственником оплату в соответствии с условиями сделки.
Достаточно распространенной является ситуация, когда покупатель квартиры отдает полностью или частично деньги заранее. Существует норма Гражданского кодекса, по которой все исполненное до прекращения действия договора, т.е его расторжения, не подлежит возврату. И казалось бы, в такой ситуации дело покупателя плохо, но суды принимают во внимание другую норму ГР РФ, которая говорит о незаконном обогащении. Ведь собственник квартиры, получивший деньги вперед, а затем отказавшийся от продажи, попадает под действие этой статьи. Суды во всех рассматриваемых подобных случаях обязывают недобросовестного продавца вернуть деньги покупателю в полном объеме.
Поскольку предварительный договор купли продажи граждане очень часто рассматривают, как документ, содержащий их всего лишь их намерения, которые так же легко изменить, то и отношение к нему излишне легкое.
Однако, статья 429 ГР РФ прямо говорит, что, если сторона по предварительному ДКП, решит отказаться от его исполнения, то вторая сторона в судебном порядке может принудить первую соблюсти условия договора в том виде, как они отражены в предварительном договоре.
Поэтому прекращать действия предварительного договора нужно так же, как и основного.
Казалось бы, что может быть проще ситуации, когда обе стороны при обоюдном согласии отказались от исполнения, заключенного договора купли продажи квартиры. На всякий случай составили бумагу об этом и все – дело в шляпе.
Однако статья 452 Гражданского кодекса говорит, что расторжение договора обязательно оформляется в том же виде и форме, в какой был заключен расторгаемый договор. Чем это может грозить?
Если одна сторона, согласившись с расторжением, через некоторое время передумает и обратится в суд, то суд обяжет вторую сторону исполнить условия договора. Поэтому, если договор купли продажи квартиры был заключен в нотариальной форме, то и расторгаться он должен так же у нотариуса.
По материалам портала недвижимости «Галерея недвижимости» www.g-n.ru