Если перед покупателями стоит выбор между апартаментами и квартирами одного ценового уровня и на равноценных территориях, большинство предпочитает квартиры.
Какое-то время назад казалось, что неплохое будущее на отечественном рынке жилья ждет мультиформатные комплексы (МФК). Но, если брать в качестве примера московский рынок недвижимости, то картина для МФК получается далеко не самая радужная.
В настоящее время на многофункциональные комплексы приходится примерно 10 процентов предложения. И в ближайшее время улучшения ситуации не предвидится. Более того, набиравший популярность в начале 2010-х годов, формат МФК сегодня сдает позиции — объем ввода таких проектов с 2015 года снизился на 35 процентов.
Возникает закономерный вопрос — а сколько функций у московских МФК? Руководитель Аналитического центра компании “Инком-Недвижимость” Дмитрий Таганов замечает, что как правило, МФК включают в себя три категории помещений: апартаменты, офисы и торговые площади. Изначально, в силу отсутствия у таких объектов статуса жилья, не существовало четких нормативов их строительства. Застройщикам предоставлялась свобода самовыражения, а сейчас есть планы по регулированию этого рынка, что возможно только с введением более жестких строительных норм.
“В принципе понятие МФК – довольно размытое. В настоящее время в Москве 80 процентов стандартных многоквартирных зданий предполагает размещение на первых этажах помещений коммерческого назначения. При этом они не называются МФК, это просто жилые дома. В проектах, имеющих в своем составе апартаменты, картина та же, — говорит Дмитрий Таганов. — Иначе говоря, порой сложно определить, с какого момента обычный дом превращается в МФК. Поэтому, на мой взгляд, в качестве многофункциональных следует рассматривать комплексы, где довольно значимой составляющей является торгово-офисная зона. При распределении площадей в МФК, как правило, половина отводится под апартаменты, примерно от четверти до трети – под офисы, остальное занимают торговые площади”.
Возникает еще один вопрос — а зачем российской столице МФК? Многие эксперты убеждены, что особой необходимости в МФК, по сути, нет, и даже как самостоятельный формат они могут быть избыточны, поскольку традиционно располагаются в престижных локациях, уже обеспеченных и торговыми, и офисными площадями.
А вот развитию формата МФК мешает низкая, по сравнению с жилыми комплексами, рентабельность. Нередки случаи, когда застройщики перепрофилировали корпуса, изначально предназначенные для апартаментов, в жилые — с квартирами. Дело в том, что жилье реализуется гораздо активнее. Не надо быть пророком, чтобы понять, что если перед покупателями стоит выбор между апартаментами и квартирами одного ценового уровня и на равноценных территориях, большинство предпочитает квартиры. Ведь это знакомый и понятный формат, которому не грозят никакие реформы.
Интересно, а есть ли перспективы у МФК? По мнению специалистов рынка, существует два условия, при которых строительство апартаментов имеет перспективы рентабельности: уникальная привлекательность локации и невозможность возведения традиционных жилых площадей на данной территории.
“В определенных локациях повысить привлекательность апартаментов можно с помощью вывода торгово-офисных помещений в другое здание: для многих потенциальных собственников некомфортно соседство с многолюдным торговым центром и офисами, а все необходимое нетрудно получить в доме по соседству. Безусловно, среди столичных МФК есть очень интересные и рентабельные проекты. Однако в целом, по моему мнению, формат МФК в первую очередь должен быть востребован в регионах, в Москве его конкурентоспособность нельзя назвать высокой”, — резюмирует Дмитрий Таганов.