В январе, судя по данным Росреестра, произошло резкое падение спроса на вторичном рынке столичного региона: в Москве число сделок с квартирами сократилось на 72%, в Подмосковье – на 47%. «Вторичка» действительно чувствует себя не лучшим образом, и уже давно, однако длинные каникулы и проблемы с регистрацией сделок явно добавили драматизма январской статистике.
Спрос
В январе управление Росреестра по Москве зарегистрировало 4 812 прав на недвижимость. По сравнению с декабрем 2016 г. показатель упал на 71,7%, а относительно января прошлого года - на 19,8%. В начале года сделок всегда регистрируется значительно меньше, чем в декабре, из-за длинных новогодних каникул: например, в январе 2016 г. количество переходов прав сократилось на 59,9% к декабрю 2015 г. Однако просадка на 71,7% - это много даже с учетом небольшого количества рабочих дней: в январе 2015-го, после ажиотажа конца 2014 г., падение составило 64,9%. А главное, число сделок в прошлом месяце значительно сократилось не только по сравнению с декабрем, но и в годовом выражении, что уже невозможно списать только на новогодние праздники.
Конечно, уровень спроса на вторичном рынке давно оставляет желать много лучшего: платежеспособность покупателей крайне ограничена, кроме того, на «вторичку» давит огромный объем предложения новостроек – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в 2016 году: новостройки «душат» вторичный рынок». Тем не менее за январский провал в статистике, по всей видимости, ответственен не только низкий спрос, но и технические проблемы Росреестра. По словам заместителя директора департамента новостроек Est-a-Tet Валерия Ручия, около 80% документов по регистрации прав собственности в январе были задержаны почти на весь месяц из-за невозможности выгрузки выписки из ЕГРП.
Напомним, с начала года вступил в силу федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с этим законом две базы данных - Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – должны были слиться в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Однако, по сообщениям СМИ, процесс объединения прошел далеко не гладко - см. «Неприветливый реестр».
При этом участники рынка, непосредственно контактирующие с покупателями, их активностью в январе в целом довольны.
В компании «ИНКОМ-Недвижимость» количество внесенных авансов в январе снизилось на 28% по сравнению с декабрем и на 33% - по отношению к периоду с мая по октябрь, когда все месяцы были равны друг другу по данному показателю. «При этом если в первые две недели января мы наблюдали традиционный «штиль» на рынке недвижимости, то начиная с 20-х чисел месяца активность потребителей не просто вернулась на обычный для предыдущих месяцев уровень, ее можно было назвать повышенной, так как к нам обращались продавцы и покупатели, которые не успели решить свои жилищные вопросы до наступления январских каникул», - рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании.
По его словам, январь 2017 г. и январь 2016 г. по количеству внесенных авансов были равны друг другу, хотя отправные точки у этих месяцев разные, так как декабрь прошлого года не был похож на декабрь 2015 г.
Февраль по вносимым авансам будет выглядеть примерно так же, как и предыдущие месяцы, ожидают в «Инкоме».
В «Азбуке Жилья» число сделок в январе увеличилось в четыре раза относительно прошлого месяца, а по сравнению с январем 2016 г. – в два раза. По словам Владимира Каширцева, генерального директора компании, в январе 2017 г. было заключено примерно столько же сделок, сколько в январе 2015-го.
Количество обращений в компанию «Азбука Жилья» в прошлом месяце также увеличилось к декабрю на 18,4%. По сравнению с январем 2016 г. показатель практически не изменился, а относительно января 2015 г. увеличился на 30%.
В Est-a-Tet уровень потенциального спроса (звонки, просмотры) в январе 2017 г. был выше, чем год назад, однако реализованный спрос (сделки) остался на сопоставимом уровне. «На несколько более активное поведение покупателей в этом году могла повлиять стабилизация валютного курса», - полагает Марина Москвичева, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», количество авансов в январе по сравнению с декабрем 2016 г. уменьшилось на 22,9%, а число сделок – на 29,4%. При этом нынешний январь был на 1% успешнее прошлого по количеству авансов, а по числу сделок уступил показателям января 2016 г. лишь 6,5%.
«Январь 2016 г. был достаточно активным месяцем по уровню спроса на рынке и лишь подтвердил тренд на увеличение активности, зародившийся в декабре. Поэтому если в прежние годы риелторы Подмосковья называли январь мертвым месяцем в плане деловой активности, то сейчас с этим определение как минимум можно поспорить», - говорит Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».
Надо отметить, что и официальная статистика по Подмосковью выглядит лучше московской (редкий случай). В январе в Московской области оформили 32 510 переходов прав на жилую недвижимость – на 47,1% меньше, чем в декабре 2016-го. Практически такая же динамика наблюдалась и в прошлом году: минус 47,3% в январе 2016 г. к декабрю 2015-го. В годовом выражении, по сравнению с январем 2016 г., в нынешнем январе показатель даже вырос, правда, в пределах статистической погрешности - на 0,4%.
И это несмотря на то, что в Подмосковье ситуация с регистрацией сделок была более сложная, чем в Москве. «Документы на собственность из областного Росреестра, поданные еще в январе, мы до сих пор не получили, в столице - это уже единичные случаи», - отмечает Валерий Ручий.
Предложение
Опрошенные редакцией IRN.RU риелторы разошлись во мнении относительно динамики объема предложения на вторичном рынке Москвы в январе, однако, по данным большинства агентств, количество выставленного на продажу жилья все-таки скорее росло, чем падало.
Согласно подсчетам «Азбука Жилья», относительно декабря 2016 г. предложение «вторички» в прежних границах столицы увеличилось на 27,6% в штуках и на 27,7% – в метрах. По сравнению с январем 2016 г. показатель сократился на 0,2% в количественном выражении, но вырос на 0,4% в суммарной площади квартир.
«Начало года ознаменовалось восстановлением объема предложения на уровне поздней осени. Подобная тенденция объясняется низким новогодним сезоном и периодом праздников, характеризующимся снижением спроса со стороны потенциальных покупателей», - комментирует Владимир Каширцев.
По данным Est-a-Tet, объем предложения на вторичном рынке в годовой динамике увеличился на 10%. Марина Москвичева объясняет это низкими темпами вымывания предложения на фоне вялого спроса, а также переизбытком квартир с завешенной стоимостью.
Почти такие же данные приводит «Инком»: рост на 9,1% по сравнению с январем 2015 г. При этом относительно декабря 2016 г. предложение, по информации компании, упало на 1,5%.
В целом по вторичному рынку Москвы («старой» и «новой») объем предложения квартир в январе уменьшился на 10% по сравнению с декабрем и на 10,6% - относительно января 2016 г., сообщили в «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Доля нового предложения в январе 2017 г. составила 22%.
Меньше всего, на 8,7% к декабрю, в январе сократилось предложение квартир экономкласса («хрущевки», панельные дома с малой кухней и панельные дома типовой планировки). Больше всего - комфорткласса, на 11,1%. В бизнес-классе показатель уменьшился на 10,2%. Картина изменения объема предложения в январе соответствует спросу на вторичном рынке по классам качества - в январе наибольшим спросом пользовались квартиры в панельных домах улучшенной планировки: на данную категорию пришлось 39% продаж, отмечают специалисты компании.
В Подмосковье, согласно подсчетам КР «Мегаполис-Сервис», объем предложения по сравнению с декабрем снизился на 6,5%, а к январю прошлого года количество лотов выросло на 2%. «Это вполне ожидаемая ситуация, учитывая прошедшие новогодние праздники, - говорит Сергей Власенко. - Кроме того, на общее снижение выставленных на продажу вторичных квартир повлиял и фактор, связанный с выходом на рынок новых лотов. Так, в январе по сравнению с декабрем число новых квартир на «вторичке» в Подмосковье снизилось сразу на 25,2%. Однако если мы сравним с январем прошлого года, то увидим, что ничего необычного не произошло – год назад новых лотов в январе появилось всего лишь на 4,5% больше. Это лишь свидетельствует о том, что агенты риелторских компаний после 10 дней отдыха постепенно втягивались в работу и не спешили выставлять на рынок новые объекты. Можно предположить, что уже по итогам февраля число новых объектов, появившихся за месяц на рынке, сравняется с показателями последних месяцев минувшего года, а это означает, что объем предложения на вторичном рынке жилья Подмосковья как минимум останется на прежнем уровне».
Цены, бюджет покупки, чек сделки
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», рублевые цены на квартиры в Москве снизились за январь примерно на 1000 рублей с метра, или чуть более, чем на полпроцента. «Средняя цена жилого столичного «квадрата» продолжает оставаться чуть ниже 170 000 рублей, однако тенденции к последовательному сползанию вниз пока не прослеживается. По сути, январский минус образовался сразу после праздников, в первую рабочую неделю, а далее до конца месяца цены оставались стабильными», - отмечается в «Обзоре рынка недвижимости по итогам января 2017 года».
В Подмосковье, по информации КР «Мегаполис-Сервис», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла в январе на символические 0,14%.
Средний бюджет покупки на вторичном рынке «старой» Москвы по состоянию на конец января составил 20,7 млн руб., подсчитали в «Азбуке Жилья». В «экономе» - 7,76 млн руб., в комфортклассе – 17,9 млн руб., в бизнес-классе – 46,9 млн.
По отношению к декабрю 2016 г. средняя стоимость квартир во всех классах практически не изменилась (динамика в пределах 0,1-0,5%). По сравнению с январем 2016 г. цена квартир эконом- и комфорткласса уменьшилась на 3,4% и 4,1%, а в бизнес-классе – на 23,4%. «Это говорит о том, что коррекция в массовом сегменте прошла быстрее и раньше по сравнению с бизнес-классом», - поясняет Владимир Каширцев.
По отношению к январю 2015 г. изменения более весомые – средний бюджет покупки уменьшился на 15,4%. Больше всего цена снизилась в бизнес-классе – на 24,2%. В сегменте эконом и комфорт квартиры подешевели, соответственно, на 11,6% и 12,8%.
Средняя цена продажи квартир в старых границах Москвы, по данным операций сети офисов недвижимости «Миэль», в январе уменьшилась на 6% по сравнению с декабрем 2016 г. – до 9,308 млн рублей.
«Уменьшение средней цены продажи было вызвано увеличением доли продаж в бюджете до 9 млн рублей. Так, по итогам января доля продаж в диапазоне до 6 млн рублей составила 29%, а в диапазоне 6-9 млн руб. – еще 39%. В предыдущем месяце эти категории составляли 27% и 33% соответственно. Изменения среднего чека обусловлены изменением структуры продаж: выросла доля однокомнатных квартир с 30% в декабре до 37% в январе, доля продаж двухкомнатных квартир увеличилась с 37% до 39%, при этом существенно сократилась доля продаж трехкомнатных (с 24% до 15%) и многокомнатных квартир (с 5 до 3%). Доля продаж комнат увеличилась в январе до 5%, в декабре доля этой категории составляла 4%», - рассказывает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
По данным Est-a-Tet, за год средний чек сделки в Москве снизился на 10% и в настоящее время составляет 8 млн руб.
В Московской области, по словам Сергея Власенко, этот показатель остался на уровне декабря 2016 г.
Скидки
Скидки в Москве, по словам Марины Москвичевой, ощутимо выросли в 2017 г.: «Дисконт 10% для вторичного рынка уже стал «нормой», особенно в бизнес-классе, хотя год назад присутствовал гораздо более скромный торг – 2-4%».
«Инком» зафиксировал увеличение среднего размера дисконта с 9,1% в декабре до 10,1% в январе и одновременно уменьшение доли сделок с дисконтом с 86% в ноябре-декабре, что было максимальным показателем для столичной «вторички», до 83% в январе.
«Мы объясняем этот факт тем, что за прошедшие с начала кризиса два года некоторые собственники, устав от бесплодного ожидания покупателя, в результате больших усилий адаптируются к новой конъюнктуре, сложившейся на рынке недвижимости, расстаются с ничем не оправданными завышенными ожиданиями и соглашаются выставить квартиру на продажу по актуальной рыночной цене», - говорит Сергей Шлома.
В Подмосковье скидки, наоборот, стали менее щедрыми: по итогам января средний размер дисконта составил 6%, что на 3% меньше декабрьского уровня. «Это связано с одним значимым фактором: в январе на рынке не наблюдалось затишья, и клиенты видели отсутствие проседания спроса, - объясняет Сергей Власенко. - В течение последнего года клиенты вообще начали очень чутко реагировать на малейшую активизацию на рынке, поэтому, почувствовав этот момент в декабре, продавцы квартир сразу же уменьшили размер дисконта».
Но это в среднем по рынку. В различных городах Подмосковья ситуация складывалась по-разному. К примеру, в богатом новостройками Реутове квартиры в январе продавались со скидкой 10% - «вторичке» трудно конкурировать с первичным рынком.
Что же касается других городов Подмосковья, то, по данным «Мегаполис-Сервиса», максимальные скидки были зафиксированы на границе среднего и дальнего Подмосковья. Так, в Дмитрове уровень дисконта составил 10%, в Павловском Посаде – 12%, а в Коломне и вовсе 15%. Минимальный размер скидок наблюдался в Мытищах и Ступино, где средний уровень дисконта в январе составил всего лишь 2%, в Подольске (3%), Железнодорожном и Электроуглях (4%). Лидером по неуступчивости продавцов в январе стал Ногинск, где покупатели могли рассчитывать на скидку менее 1%.