Дно по количеству сделок на московском вторичном рынке жилья было пройдено прошлым летом, дно по цене — еще впереди, считает директор профильного департамента компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома
Еще в конце прошлого года мы говорили о том, что вторичный рынок жилья в целом приспособился к новым экономическим реалиям: его участники вышли из тени, расстались с иллюзиями и приняли суровую правду жизни в условиях снижения доходов и естественного в такой ситуации стремления к экономии. Этой адаптации (даже с учетом падения платежеспособности), по нашим оценкам, было бы достаточно, чтобы поддержать спрос в 2016 году на уровне не менее 15% выше, чем в непредсказуемом 2015-м. Итоги первого полугодия в целом подтверждают эти прогнозы.
Но увеличение товарооборота не приведет к росту цен. Более того, меняющаяся конъюнктура московского рынка жилой недвижимости грозит потребителю новой «системой ценностей»: стоимость вторичного жилья может опуститься ниже цен на новостройки — это распространенная мировая практика, но настоящая революция у нас.
Восстановился ли рынок после обвала прошлого года? По данным Росреестра, за шесть месяцев 2016 года в Москве было зарегистрировано 62 736 переходов прав собственности — на 10,8% больше, чем за тот же период прошлого года (56 611 переходов прав). В первом полугодии 2014-го указанный показатель был равен 83 275 транзакциям. Соответственно, в 2015 году он снизился на 32% (26 664 транзакции). По итогам шести месяцев текущего года отыграно 23% этого падения (6125 транзакций), что еще далеко до восстановления рынка до докризисных показателей.
Надо понимать, что данные Росреестра — это информация о фактически завершившихся операциях, минимально отражающая актуальный спрос последнего месяца, когда финансовые обязательства о купле-продаже уже оформлены, а сами сделки еще не прошли. Однако статистика «Инком-Недвижимости», учитывающая количество договоров о предоплате (актуальный реальный спрос) с января по июнь, подтверждает общую динамику. По нашим подсчетам, количество финансовых обязательств о проведении сделок в первой половине 2016 года на 27% меньше, чем за тот же период 2014-го, но на 16,6% больше, чем в январе — июне 2015-го. Если сравнить, сколько соглашений о предоплате за жилплощадь было оформлено в первой половине 2014, 2015 и 2016 годов, то получаем: в нынешнем первом полугодии отыграно 28,2% падения покупательской активности в первые, самые тяжелые, шесть месяцев прошлого года.
Активизация спроса, однако, не стимулирует цены. Можно было бы сказать «вопреки ожиданиям», но правда в том, что на вторичном рынке жилья сегодня вообще отсутствуют ожидания резкого изменения ценовой конъюнктуры — и в этом его принципиальное отличие от ситуации прошлого года, когда разнонаправленные представления продавцов и покупателей о стоимости недвижимости резко притормозили товарооборот. Сегодня атмосфера в целом такая: значительная часть собственников не ждет роста цен, а покупатели хотят немного поторговаться — в пределах 10%. Это как раз те условия, которые позволяют сторонам находить компромиссные варианты и проводить сделки.
Подтвердим сказанное статистикой: по итогам первой половины 2016 года средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья Старой Москвы составила 183,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Отрицательная коррекция с начала года — 1,6%. По сравнению с июнем 2015-го — минус 6,4%. Прибавим к этому дисконт (средний размер по итогам июня — 8,5%), который на сегодняшнем рынке надо считать правилом, а не исключением (83% продаж в прошлом месяце состоялись после торга на понижение). Итого продажная цена снизилась за год в среднем на 15%.
Наименьшая отрицательная динамика цен с июня прошлого года ожидаемо зафиксирована в ЦАО и западных округах, максимально подешевело жилье в ЗелАО и СВАО.