Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Дек 18 Ноя 18 Дек 17
Индекс стоимости жилья, Р/м2 172 305 +0,4% +3,4%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 593 -0,7% -8,3%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 280 -0,4% -4,7%
В 2018 г. на рынок недвижимости Москвы пришло оживление, однако сосредоточено оно преимущественно в самых дешевых сегментах – так как доходы у людей в лучшем случае стагнируют, они могут позволить себе только недорогие квартиры.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в 2018 г. долларовый индекс стоимости жилья снизился на 8,3%, до отметки в $2 600 за квадратный метр. При этом в рубле, сильно ослабевшем в 2018 г., цены выросли - на скромные 3,4%, до 172 300 за «квадрат».
Но это в среднем. Рост цен практически в течение всего года был очень неравномерным – рынок толкали вверх в основном недорогие сегменты. По итогам года индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, прибавил почти 9%, а индекс дорогого – только 0,5%. Больше всего подорожали самые дешевые квартиры – в старых панельных пятиэтажках (+7,6%). На втором месте по темпам роста цен – советские панельные дома (+6,4%). При этом дорогое жилье ушло в минус: современный монолит-кирпич подешевел на 2,4%, а сталинки – на 4,2%.
Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен в разрезе комнатности и географии. В лидерах рынка оказались однокомнатные квартиры и «народные» округа, в аутсайдерах – многокомнатное жилье в центре Москвы.
При этом необходимо отметить, что даже в наиболее успешных сегментах рынка рост рублевых цен сильно отставал от темпов снижения курса рубля. То есть, фактически, падение реальной стоимости метра продолжается уже четыре года. Просто в 2018 г. этот тренд был замаскирован сильным ослаблением отечественной валюты.
Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ USD EUR Дек 18 Дек 17
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 144 795 +7,6%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 149 712 +6,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 159 945 +3,5%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 159 746 +2,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 182 870 -4,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 199 084 -2,4%
Все панельные и блочные дома 151 484 +5,7%
Все монолитные и кирпичные дома 180 567 -1,7%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ USD EUR Дек 18 Дек 17
Однокомнатные квартиры 171 375 +8,5%
Двухкомнатные квартиры 166 524 +2,9%
Трехкомнатные квартиры 163 533 +3,6%
Многокомнатные квартиры 180 412 -4,6%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ USD EUR Дек 18 Дек 17
Центральный округ 297 364 -3,2%
Северный округ 170 710 +6,5%
Северо-Восточный округ 151 440 +4,5%
Восточный округ 163 999 +10,3%
Юго-Восточный округ 139 678 +6,3%
Южный округ 148 184 +7,0%
Юго-Западный округ 200 546 -0,6%
Западный округ 186 259 +1,9%
Северо-Западный округ 177 089 +5,3%
Все районы за МКАД 129 710 +5,6%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD EUR Дек 18 Дек 17
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 285 004 +0,5%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 123 464 +8,8%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,31 -7,6%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Дек 18 Ноя 18
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье -0,3 %/мес. -0,7%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 0,8 б.деп. +2,1 б.д.
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Как уже неоднократно писал IRN.RU, главной причиной активизации спроса на жилье в 2018 г. стало снижение ипотечных ставок на вторичном рынке, начавшееся еще в 2017 г. Напомним, в августе 2017 г. Сбербанк резко опустил ставки - до 8,9-10% годовых на готовое жилье. Как обычно, примеру Сбербанка вскоре последовали его конкуренты. В итоге, после нескольких раундов снижения ключевой ставки ЦБ, к концу сентября 2018 г. средняя ставка выдачи кредитов на покупку готового жилья опустилась до 9,54% годовых. Для сравнения: в конце 2016 г. ипотечная ставка на вторичном рынке превышала 12%.
«Гуманизация» ипотеки на вторичное жилье вернула в этот сегмент часть спроса с первичного рынка, так как ранее многие покупатели выбирали новостройки именно по причине более низких ставок. Ипотека на новостройки и сейчас дешевле, но преимущество перед «вторичкой» сократилось до 0,4-0,5 п.п.
Удешевление ипотеки и снижение цен в предыдущие годы сделало жилье более доступным для покупателей, что и привело к активизации спроса. Но, скорее всего, спрос рос бы медленнее, если бы не изменение тренда на ипотечном рынке в конце года. Из-за ухудшения макроэкономической ситуации в связи с угрозой введения американских санкций в отношении российского долга и государственных банков Центробанк в сентябре впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку. И ипотека начала дорожать. Это привело к реализации отложенного спроса на жилье – опасаясь, что ипотека станет еще дороже, покупатели постарались ускорить сделки.
Еще одним драйвером рынка в 2018 г. стало падение курса рубля и разговоры о дедолларизации экономики. Опасаясь принудительной конвертации долларов в рубли, вкладчики в августе-сентябре забрали из госбанков несколько миллиардов долларов. Часть этих средств оказалась на московском рынке недвижимости. Причем ослабление рубля в предыдущие месяцы позволило владельцам валюты почти на четверть увеличить рублёвую стоимость своих сбережений (доллар в 2018 г. подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. на пике).
Благодаря ипотеке, ослаблению рубля и санкциям вторичный рынок заканчивает 2018 г. в серьезном плюсе по количеству сделок. За 11 месяцев 2018 г. (данных за декабрь еще нет) Росреестр зарегистрировал в Москве 137 584 новых права на недвижимость – на 27,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Однако, как было показано выше, активизация рынка затронула в основном «бюджетные» сегменты. Собственно, вымывание из предложения дешевых лотов и стало главной причиной роста средних цен. Но в целом такой дисбаланс в спросе свидетельствует об ограниченной платежеспособности покупателей – если бы у людей были деньги, они бы покупали более качественное жилье.
При этом факторы, обеспечившие всплеск покупательской активности в 2018 г., вряд ли будут действовать в следующем: отложенный спрос на ипотеку не бесконечен, как и желающие переложить доллары из банков в недвижимость. Так что в 2019 г. спрос на жилье, скорее всего, пойдет вниз. А с ним и цены – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU».