Продолжаем анализировать ситуацию на первичном рынке недвижимости. На этот раз собеседник БН – генеральный директор компании Knight Frank Saint-Petersburg Николай Пашков, с которым мы обсудили тенденции и перспективы рынка новостроек.
– Что из случившегося на рынке недвижимости в 2018-м вы могли бы охарактеризовать как событие года?
– По большому счету, все было связано с уже вступившими, а также грядущими изменениями в ФЗ-214 и исключением долевого строительства как механизма в принципе. Этим и определялось все, что происходило на первичном рынке недвижимости. Девелоперы пытались, что называется, перед смертью надышаться и лихорадочно скупали мало-мальски пригодные земельные участки. Всеми правдами и неправдами получали разрешения на строительство, чтобы не попасть под законодательные изменения. Как показали события декабря, все эти усилия могут пропасть втуне, а девелоперы – загнать себя в ловушку, потому что теперь они просто должны больше построить и реализовать через эскроу-счета.
А ведь понятно, что, если на рынок выводится одномоментно гораздо больше, чем он может поглотить, это создает серьезный дисбаланс между желанием привлечь денежные средства и покупательной способностью населения.
И, честно говоря, девелоперы меня поражают своей не очень дальновидной позицией и неспособностью прогнозировать достаточно понятное развитие событий.
– Тогда скажите, а как они должны себя вести в такой ситуации полной неопределенности?
– Ну как неопределенность? Ведь давно же было понятно, что механизм долевого строительства несет в себе риски, которые неустранимы. И главный риск – в том, что дом не будет достроен и дольщик не получит свою квартиру. Еще 10-15 лет назад масштабы рынка были небольшие, и компания, построившая два-три дома, уже входила в число лидеров. Сегодня ведущие компании строят десятки и даже сотни тысяч квадратных метров. И обрушение такого застройщика – это уже проблема федерального масштаба. Нужно быть очень наивным, чтобы считать, будто после краха, допустим, СУ-155 государство станет смотреть на все это равнодушно, позволять и дальше собирать деньги с дольщиков при тех же уровнях риска.
– Но сегодня другая крайность. Многие компании, особенно некрупные, по сути, загоняются в угол. И с новыми правилами игры риск того, что они не достроят эти свои штучные объекты, только увеличивается. Откуда им деньги брать? Банки не дадут.
– Увы, наше государство – это слон в посудной лавке. Оно не приспособлено для работы с тонкими настройками, поэтому сейчас всех будут стричь под одну гребенку. Кто не спрятался – сам виноват. Основная проблема в том, что эти меры запоздали, если не на десять, то лет на восемь – точно. В 2010 году, когда преодолели кризис, в Петербурге перестали согласовывать проекты планировки территорий и вся стройка ушла за КАД, суть проблемы уже была понятна. И к чему все приведет – было понятно тоже.
– Тенденция двух последних лет – предложение на рынке новостроек возвращается в город…
– После активного периода освоения закадья образовался класс людей, которые там купили, пожили и осознали, что это такое. Сегодня те, кто может себе это позволить, либо не покупают там, либо стремятся оттуда уехать. Это, конечно, ускорит маргинализацию данных районов. Это отдельная проблема, связанная с градостроительной политикой властей, а иногда и с ее отсутствием. Девелопер зарабатывает деньги, но кто-то ведь согласовал ему документацию. Если власти разрешили запредельную плотность застройки, то девелоперы, естественно, не откажутся от такой возможности.
– По данным аналитиков БН, за 12 месяцев 2017 года в городской черте было выведено на рынок 3,1 млн кв. м, а в 2018-м – 3,8 млн. Рынок способен поглотить такой объем?
– Мы считаем вместе с пригородами, у нас в 2017-м 4,5 млн, в 2018 году – 4,9 млн. При этом год назад поглощение составляло примерно 4,1 млн, в минувшем году – 4,9 млн. Как видите, вполне способен.
– Рост числа ДДУ говорит о том же. Отсюда вопрос: это последний удачный год для застройщиков?
– Рынок жилья всегда подогревался, подогревается и будет подогреваться паникой. И мы видим: когда начинаются валютные колебания, падение в экономике, ажиотаж вокруг 214-ФЗ или еще что-то подобное, люди бегут покупать квартиры. Для среднестатистического российского гражданина это единственный понятный способ инвестирования и сохранения денежных сбережений.
– Это ли не парадокс? Законодатель обеспечивает вроде бы более надежный способ приобретения строящейся недвижимости, а покупатель хочет сейчас, по-старому, опасаясь, что будет хуже.
– Низкая финансовая грамотность и некая инерция мышления, оставшаяся с советских времен, – других причин не вижу.
– Чего ожидать от 2019 года?
– Сложно сказать. С одной стороны, выведено на рынок очень много, и по объему продаж 2018-й стал вторым после 2014 года. С другой стороны, денег у людей все-таки достаточно много, об этом говорит объем вкладов на депозитах. Пойдут покупать или нет – предсказать достаточно трудно.
– Но и вывод капитала с каждым годом увеличивается…
– Покупка валюты – тоже вывод капитала. Статистика вообще штука лукавая и часто имеет опосредованное отношение к реальности.
– Пользуясь сложившейся неопределенностью, застройщики начали поднимать цены уже в 2018 году.
– В эконом-классе это, в среднем, всего 5-7%. Ненамного больше, чем на вторичном рынке. При этом новостройки бизнес-класса выросли на 2-3%, а элита не выросла вообще.
– Классификация, точнее ее адекватность, – вообще отдельный вопрос. Сегодня чуть ближе к метро – и уже бизнес-класс.
– Согласен, вроде бы развиваются технологии, повышаются стандарты качества, но то, что сегодня зачастую позиционируется как бизнес-класс, в 2005 году никому бы и в страшном сне не пришло в голову называть бизнес-классом. Планка снижается очень сильно.
Безусловно, есть и качественные проекты. Но основная масса девелоперов, издерганная постоянными изменениями правил игры, живет только текущим моментом. Непредсказуемые последствия грядущих перемен заставляют собрать как можно больше денег здесь и сейчас. Стратегическое планирование практически отсутствует.
– Рынку уже более четверти века, а какого-то витка качественного развития не видно. Почему?
– Для этого должны прийти новые игроки. Сложно ожидать от компании, которая привыкла строить «бараки» на окраинах, что она начнет работать по европейским стандартам.
– Однако предел минимализма вроде был уже достигнут, и средняя площадь квартир на первичке увеличилась в прошлом году, пусть и незначительно.
– Это связано как раз с увеличением предложения в городской черте, где все-таки требования потребителя к жилью выше. Собственно говоря, разница между периферией и городом заметна и по цене. В 2012 году разница была 20 тыс. руб. – квадрат стоил 60 тыс. руб. в пригороде и 80 тыс. в городе. Сегодня это 68 тыс. и 105 тыс., разрыв уже 37 тыс. руб., и цифра будет только увеличиваться. Это естественный процесс, он заметен и на вторичном рынке, где квартиры в недавно построенных домах уже давно образовали отдельный сегмент со своими законами ценообразования.
– Помимо смены пула застройщиков – что еще необходимо для качественного скачка?
– Уменьшение объемов строительства. Возможно, после 1 июля 2019 года оно и произойдет. Жилье дешевое (условно, конечно) привлекает низкодоходного и непритязательного покупателя. Не будем говорить, хорошо это или плохо, но у нас довольно большой приток мигрантов.
Если вспомнить период перед кризисом 2008 года, то конкуренция качества была. Девелоперы задумывались над квартирографией, планировками, вообще качеством продукта. А потом они поняли, что, по крайней мере, в эконом-классе качество не является определяющим фактором. Не стоит забывать и о том, что доступная ипотека привела на рынок людей менее состоятельных и, соответственно, менее разборчивых.
– Я вижу, что перед вами лежат отчеты с большим количеством цифр. На какие из них стоит обратить особое внимание?
– В первую очередь важно отметить, что объемы строительства непрерывно росли у нас с 2012 года. На данный момент в городе и пригородах строится порядка 12,5 млн кв. м – это очень много. Про объем вывода в продажу я уже говорил, идет отчаянная борьба за покупателя, что, в общем-то, видно даже по рынку рекламы. При этом начало минувшего года совсем не поражало объемами продаж, зато конец отказался вполне ажиотажным. Возможно, эта волна еще захватит и первый квартал 2019 года. Но ценовая динамика недостаточна для того, чтобы процесс продолжался долго, – слишком велик объем предложения.
И главный вопрос: что будет с каждым из застройщиков? Кто и как переживет переход на проектное финансирование и эскроу-счета, кто сможет приспособиться, а кто нет? Понятно, что в наиболее выигрышном положении будут те компании, которые дальновидно вышли на рынок публичных заимствований.
– А остальных поглотят банки?
– Маловероятно. Банки – очень формализованные, негибкие структуры, к девелопменту, скажем так, неприспособленные. Существует миф о том, что всю эту историю с отменой долевого строительства пролоббировали банки, но для них она тоже оказалась внезапной головной болью.
– В свое время им и ипотека не особо была нужна.
– Сегодня мы видим, что доля просроченных платежей по ипотеке некритична, значит, и риски банков довольно малы. Закредитованность населения благодаря бесплатной приватизации жилья незначительна, особенно по сравнению с западными странами.
– Итак, прогнозы на ближайшее будущее осторожные?
– Честно говоря, прогнозов вообще никаких нет. Слишком много факторов – и ситуация в мировой экономике, и наши законодательные инициативы. На самом деле то, что все живут сегодняшним днем, для рынка недвижимости очень нехорошо. Ведь градостроительные проекты должны закладываться на десятилетия. И если в сегодняшних масштабных проектах предусмотрены кривенькие деревенские улочки – это уже не исправить, ни завтра, ни послезавтра.
ДОСЬЕ БН
Николай Павлович Пашков
Родился в 1973 году в Ленинграде. Окончил Санкт-Петербургский государственный электротехнический университет. На рынке недвижимости с 2000 года. В 2002–2006 годах работал в корпорации «Петербургская недвижимость», откуда ушел с должности директора департамента маркетинга и стратегического развития. С августа 2006-го – в Knight Frank Saint-Petersburg. Сначала был директором по профессиональной деятельности, с января 2011 года – генеральный директор компании.