Осень традиционно оживляла рынок недвижимости, в том числе и за счет инвесторов, вкладывающих деньги в квадратные метры. Но затянувшийся кризис, выросший объем предложения и падающие цены на жилье "вымывают" покупателей. Можно ли еще в Ростове использовать квартиры в качестве инвестинструмента? Это корреспондент "РГ" попытался выяснить у экспертов.
Практически все игроки рынка признают: ситуация изменилась кардинально и не в лучшую сторону. При этом даже профессионалы дают противоречивые оценки нынешним тенденциям.
- Вторичка продается очень тяжело, а в новостройках процесс потихоньку идет. Вообще, спрос, ранее нацеленный на вторичный рынок, теперь сконцентрировался главным образом на новом жилье, как строящемся, так и уже построенном, - считает директор агентства "Адонис" Павел Пыжов.
Но гендиректор центра недвижимости "Алекс" Александр Коночкин высказывает другое мнение: "Продажи на вторичном рынке ведутся более-менее нормально. На первичном возникли проблемы из-за большого количества застройщиков и возводимого ими жилья".
Как отмечают эксперты, покупателей стало ощутимо меньше, но если уж человек обращается в агентство, то, значит, ему действительно нужна квартира и он ее купит. Правда, нынешние клиенты более разборчивы, они тщательно выбирают подходящий вариант из множества представленных на рынке, стараются максимально сэкономить, а к ипотеке в условиях финансовой неопределенности относятся настороженно. И главное, квартиры покупают те, кому нужно жилье для себя и близких. Но как же пресловутые инвестиции в квадратные метры?
- Сейчас в этом нет смысла, - уверен Павел Пыжов. - Доход окажется выше, если просто положить деньги на банковский депозит. И риска при этом будет меньше. В следующем году ожидаются банкротства застройщиков. Уже в этом у некоторых девелоперов начались проблемы, и нужно посмотреть, какими окажутся итоги финансового года. Кроме того, купив квартиру в новостройке, как это делали раньше частные инвесторы, человеку непросто будет ее продать с выгодой. Рекламные бюджеты многочисленных застройщиков несоизмеримы с тем, что может предложить рядовой инвестор в борьбе за покупателя. В результате люди зачастую вынуждены продавать объект своих инвестиций ниже цены застройщика.
Инвестиционная непривлекательность квартир также зависит от изменения системы налогообложения: владение лишними квадратными метрами становится обременительным.
- После того как был введен налог по кадастровой стоимости, инвесторы, покупавшие квартиры, для последующей перепродажи, окончательно ушли с рынка. По такой схеме сейчас приобретают лишь единичные объекты. Теоретически можно договориться о низкой цене с застройщиком на начальном этапе возведения дома. Строителям, может быть, выгоднее отдать с дисконтом будущую квартиру за живые деньги, чем брать кредит в банке на завершение объекта. Но тут инвестор принимает на себя риск долгостроя и даже незавершенного строительства. Есть и другая опасность: некоторые строители пытаются снизить стоимость жилья за счет экономии на стройматериалах, а это в итоге сказывается на его качестве, - рассуждает Александр Коночкин.
По словам экспертов, в Ростове изменилось сегментирование рынка. Раньше в городе строилось в основном жилье бизнес-класса, поскольку девелоперы ориентировались на квадратные метры, которые можно дороже продать. Но после кризиса 2008 - 2009 года застройщики сделали упор на более востребованный в тяжелые времена экономкласс. В результате происходит затоваривания рынка "экономным" жильем, и количество таких объектов в ближайшее время будет только увеличиваться. Соответственно, продавать и сдавать их в аренду становится все сложнее, а ведь большая часть инвестиционных покупок приходилась именно на бюджетное жилье. Тем не менее и сейчас квартиры как инвестинструмент имеют право на существование, но при определенных условиях.
- Являются ли ценные бумаги инвестиционным инструментом? Разумеется. Может ли дилетант удачно играть на фондовом рынке? Вряд ли. Такая же ситуация сложилась и на перенасыщенном рынке недвижимости. Да, квартиры остаются инвестиционно привлекательным инструментом, но, чтобы грамотно распорядиться им, требуются консультации квалифицированного специалиста, - говорит руководитель отдела аналитики и маркетинга крупной риелторской компании Галина Пивоварова.
Так, квартира в центре Ростова (но только в историческом центре) может стать выгодным вложением средств, поскольку по генплану развития города предусматривается расширение ростовской агломерации, а на центральных улицах крупномасштабное строительство вестись уже не будет. Однако жилье в центре недешевое, а значит, частных инвесторов, готовых в него вкладывать деньги, не так много. И покупателей, которые смогут приобрести такое жилье, тоже будет ограниченное количество.
Эксперты рекомендуют обращать внимание и на расширение агломерации Ростова. Например, квартиры в городе-спутнике Батайске могут подорожать после развития левобережной зоны к чемпионату мира по футболу. Повысила инвестиционную привлекательность жилья и новая дорога на Азов.
- Инвестиции бывают разные. Кто-то хочет сдавать купленную квартиру в аренду и получать пассивный доход. Кому-то нужно жилье для подрастающих детей. К таким объектам должны предъявляться разные требования. При этом инвестиционное направление, когда клиент покупал квартиру на этапе котлована и при продаже готового жилья зарабатывал 200 - 300 тысяч, уже практически не работает. Некоторые застройщики сейчас даже вынуждены продавать объекты на стадии сдачи дешевле, чем на стадии котлована. Недвижимость теперь - это "длинные деньги", и вложения в нее могут быть выгодны в долгосрочной перспективе, - отмечает Галина Пивоварова.
Между тем эксперты продолжают фиксировать снижение цен на ростовскую недвижимость в 2016 году. Незаметная, на первый взгляд, тенденция проявляется в виде скидок и акций от застройщиков и скрытых, не отражающихся в объявлениях о продажах дисконтов от продавцов вторички. Агентства не берут комиссию с покупателя за продажу новостроек - за работу им платят застройщики, привлекающие риелторов в качестве дополнительного канала продаж, а это можно расценивать как скрытое снижение цены.