Огромные объемы предложения и низкая платёжеспособность покупателей мешают росту цен на квартиры
Снижение стоимости жилья и ставок по не субсидируемой государством ипотеке оживили рынок недвижимости: люди, которым еще пару лет назад едва хватало на скромную «однушку» в Подмосковье, теперь могут купить двухкомнатную квартиру в Москве, пусть и в кредит. Вопрос в том, насколько хватит этой активизации – ведь доходы населения продолжают сокращаться, а сбережения имеют тенденцию заканчиваться. И не придется ли продавцам на рынке вновь и вновь снижать цены, чтобы поддерживать достаточный уровень спроса.
Спрос растет, а цены падают По итогам I полугодия 2016 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 62 736 переходов прав на недвижимость и 14 365 договоров долевого участия в строительстве жилья, что, соответственно, на 10,8% и на 53,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Более того, с точки зрения статистики, ситуация на рынке новостроек сейчас даже лучше, чем два года назад, когда кризис только начинался: в I полугодии 2014 г. в Москве было заключено 10 517 ДДУ – на 26,8% меньше, чем за первые шесть месяцев текущего года. Количество переходов прав на недвижимость, правда, пока не дотягивает до уровня 2014 г. (83 275) почти 25%. Тем не менее улучшения по сравнению с прошлым годом, когда вторичный рынок фактически стоял, налицо.
Однако тенденцию к снижению цен на жилье рост спроса переломить не смог: год назад, в июне 2015 г., квадратный метр на вторичном рынке жилья «старой» Москвы стоил в среднем 190 549 руб. по индексу IRN.RU, в июне 2016 г. – 172 800 руб., то есть за год цены предложения упали на 10,3%. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2016 года»).
Столичные новостройки в связи с увеличением объема эконом- и комфорткласса в структуре предложения также подешевели примерно на 10%. Если конкретнее – на 9,6%: цена кв. м квартиры в столичной новостройке без учета элитного жилья в центре и самых дешевых предложений за МКАД снизилась за год с 225 900 руб. до 204 300 руб. в среднем, по данным «ИРН-Консалтинг». В 2016 г. на рынке появились проекты с немыслимыми до кризиса ценами - от 80 000 – 100 000 руб. за кв. м. (См. «Новостройки Москвы во II квартале 2016 года», «Новостройки Москвы: итоги II квартала 2015 года»).
Это что касается цены метра. Средняя стоимость квартир в новостройках упала еще больше из-за сокращения площади жилья. (См. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год».)
Стоимость минимального входного билета на рынок внутри МКАД упала на 32,7%. Год назад самая дешевая новостройка в Москве стоила 4 694 030 руб. (33,77 кв. м в ЖК «Царицыно-2» на юге Москвы), а сейчас студию в 23,33 кв. м в ЖК «Влюблино» в ЮВАО можно приобрести за 3 161 220 руб.
Реальные цены сделок благодаря скидкам еще ниже. По данным «Инкома», более 80% московских вторичных квартир реализуется с дисконтом, средний размер скидки в июне равнялся 8,5%. Для сравнения: в июне прошлого года доля продаж с дисконтом составляла 74% от всего объема проданного жилья, средний размер скидки - 7,4% (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: спрос становится все более бюджетным, альтернативным и ипотечным»). На первичном рынке застройщики также практикуют щедрые скидки, которые в июне 2016 г. составляли в среднем 5-10% от стоимости квартиры – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: бюджет покупки столичной квартиры за год сократился до 20%».
Причины парадокса Таким образом, спрос на жилье в Москве растет, а цены на него падают. Но ситуация парадоксальна лишь на первый взгляд.
Напомним, реальные доходы населения РФ сокращаются уже более полутора лет подряд - в последний раз их прирост в годовом исчислении отмечался в октябре 2014 г. В 2015 г. показатель снизился на 4,3% по сравнению с 2014 г., а в январе – мае 2016 г. – на 4,9% в сравнении с аналогичным периодом 2015 г. Реальные доходы москвичей, которые в целом меньше пострадали от кризиса, в феврале-апреле даже чуть-чуть превышали уровень 2015 г., однако в апреле этот показатель потерял сразу 15% в годовом выражении (-7% в среднем по России).
При этом инфляция остается очень высокой: в июне 2016 г. она составила 7,48% в годовом выражении (12,9% по итогам 2015 г.). Падение доходов в сочетании с ростом цен привело к тому, что россияне все больше тратят на товары первой необходимости, в первую очередь на еду, урезая все остальные траты. В марте 2016 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов впервые с января 2008 г. превысил долю непродовольственных товаров, достигнув 50,1%, сообщают «Ведомости» со ссылкой на исследование Института социального анализа и прогнозирования Российской академии народного хозяйства. В кризис 2008-2009 гг. доля продуктов в обороте составляла 49,6%.
38% российских семей уже экономят и на продуктах – это выяснилось в ходе майского опроса ВЦИОМ, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на Институт социальной политики Высшей школы экономики. 30% отказались от потребления «необязательных» товаров и услуг, 24% респондентов задерживают платежи за «коммуналку», 13% не могут позволить себе покупку назначенных врачом лекарств.
Ясно, что, когда на первый план выходят вопросы выживания, копить на покупку жилья или обслуживать ипотечный кредит становится более чем проблематично. По данным ЦБ на 1 июня 2016 г., просроченная свыше 90 дней задолженность россиян по ипотеке достигла 131,2 млрд руб. против 96,1 млрд годом ранее.
Применительно к московскому рынку недвижимости общая для всей страны проблема - снижение платежеспособности покупателей – усугубляется огромными объемами предложения. Прежде всего, конечно, на первичном рынке. Если в 2011-2013 гг., в период умеренного развития рынка, когда не было ни ажиотажа, ни стагнации, в столичном регионе продавалось примерно 4-5 млн кв. м многоэтажного жилья, то год назад - уже 5,9 млн кв. м. А на начало 2016 г. - 7,1 млн кв. м, по данным компании «ИРН-Консалтинг». За год только в старых границах Москвы предложение новостроек и апартаментов увеличилось почти на 50%, в Новой – на 16,9%.
В плане спроса это означает, что имеющиеся на рынке покупатели теперь распределяются между существенно большим числом проектов.
Сокращение платёжеспособного спроса (на вторичном рынке число регистрационных действий упало на 29,8% по итогам 2015 г., на первичном – на 18%) в сочетании с ростом объёма предложения потянуло вниз цены на жилье (см. выше). В свою очередь, снижение стоимости недвижимости, наряду со смягчением условий коммерческой ипотеки - ставки на покупку готового жилья упали с 14,5-18% до 13-15% годовых, - сделало квартиры доступными для более широкого круга потенциальных покупателей. Благодаря этому и выросла оборачиваемость рынка.
Например, люди с 3-4 млн руб. накоплений, которые в 2014 г. могли рассчитывать только на жилье в Подмосковье, причем не в самом ближнем, теперь в состоянии приобрести квартиру внутри МКАД. В кредит - даже двухкомнатную: см. «ипотечный калькулятор» от www.irn.ru. Особенно если эти два года они хранили деньги не в чулке, а положили их в банк под хороший процент.
Конечно, свою роль в активизации рынка в начале года сыграли и опасения за судьбу госпрограммы льготной ипотеки – см. «Новостройки Москвы и Подмосковья: словесные интервенции как стимул спроса». Однако в условиях сокращения платёжеспособности покупателей искусственный ажиотаж должен был быстро привести к исчерпанию спроса. В какой-то мере так и произошло в апреле-мае - «Квартиры в Москве и Подмосковье: спрос падает, но не в «яму». Однако если бы не увеличение доступности жилья, просадка была бы куда более существенной, потому что финансовые возможности покупателей продолжают оставаться крайне ограниченными.
Об этом, в частности, свидетельствует изменение структуры сделок. По данным Est-a-Tet, по сравнению с докризисным периодом доля покупателей со свободными деньгами в Москве сократилась с 40% до 20%. Доля альтернативных сделок выросла с 25% в 2015 г. до 35% в 2016 г., а доля ипотечных – с 35% до 45%. По оценке «НДВ», доля альтернативных сделок с учетом взаимозачета достигает сейчас 80-85% продаж. То есть люди покупают новые квартиры в основном на средства от продажи старых и в кредит. А сбережений у них становится все меньше.
Что дальше? Раньше, до кризиса, рост спроса всегда приводил к подорожанию жилья, поэтому некоторые участники рынка ожидают, что и сейчас события будут развиваться по такому же сценарию. При этом они упускают из виду, что вышеупомянутая зависимость цен от активности покупателей имела место на дефицитном рынке в условиях роста доходов населения. А в настоящее время все обстоит с точностью до наоборот и никаких предпосылок для изменения ситуации пока нет и не предвидится.
Объемы предложения в Москве продолжают бить рекорды. Последний был поставлен лишь два месяца назад: по данным «ИРН-Консалтинг», в мае 2016 г. от Третьего транспортного кольца до МКАД квартиры предлагались в 261 новостройке - это исторический максимум за последние 12 лет (см. «Новостройки Москвы в мае 2016 года: больше корпусов в продаже было только в 2004 году»).
Растет и число разрешений на строительство жилья: за 6 месяцев текущего года Мосгосстройнадзор выдал 108 разрешений на возведение жилых объектов общей площадью 5,3 млн кв. м, а за аналогичный период прошлого года – 93 разрешения на 2,1 млн кв. м.
Что касается доходов населения, то, по прогнозам Минэкономразвития, их рост возобновится в 2017 г., но до 2020 г. не превысит 1%. Не исключено, что министерство настроено даже слишком оптимистично, так как последние события в мире, в частности, грядущий выход Британии из ЕС, могут привести к падению спроса и цен на энергоресурсы. А это самым негативным образом отразится на экономике РФ. Однако даже если будущее отечественной экономики окажется более радужным, чем все думают, и со следующего года доходы наших сограждан будут расти темпами, скажем, 3% в год, рынок недвижимости заметит это далеко не сразу. Ведь для того, чтобы накопить на квартиру, требуется не один год.
Тем временем, имеющиеся у населения докризисные сбережения, за счет которых, наряду с ипотекой и продажей старого жилья, приобретаются новые квартиры, отнюдь не бесконечны и, чем быстрее тратятся, тем быстрее закончатся. Так что чем выше спрос на жилье летом, тем меньше средств у покупателей останется на осень - даже при текущем уровне цен. А попытка их повышения в текущих условиях лишь приблизит стагнацию и спад. Скорее цены потребуется снижать, чтобы поддерживать хотя бы текущий уровень спроса на рынке.
Ситуация в сегменте аренды, которая служит опережающим индикатором для рынка купли-продажи жилья, также не дает оснований надеяться на рост цен в обозримом будущем. Предложение квартир в аренду в разы превышает спрос, ставки упали и поднять их не может даже существенное улучшение качества недвижимости. Даже открытие станции метро по соседству увеличивает ликвидность лота, но не ставку – «Аренда жилья в Москве и Подмосковье: собственники не сдаются, а квартиры пустуют».
Таким образом, тенденция к снижению стоимости недвижимости сохраняется. По всей видимости, в 2016 г. цены на жилье в Москве просядут на 5-10%. За первые шесть месяцев 2016 г. метр уже подешевел на 3% - см. «Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2016 года», и, если ситуация на рынке не изменится, по итогам года потеряет около 6%. Однако весьма вероятно, что во II полугодии темпы снижения цен будут выше, чем в I, так как в начале года активность на рынке была аномально высокой из-за страхов по поводу окончания льготной ипотеки.
Кроме того, пока экономика не выйдет на устойчивую траекторию роста, рынок недвижимости будут оставаться очень волатильным, остро реагируя на изменение макроэкономических показателей, словесные интервенции чиновников и другие внешние факторы. Соответственно, нового оживления спроса можно ожидать ближе к концу года, когда программа ипотеки с господдержкой вновь подойдет к завершению. Однако вряд ли на этот раз всплеск спроса будет столь заметным, как в начале 2016 г., так как разница между льготной и коммерческой ипотекой постепенно исчезает - см. «В России дешевеет нельготная ипотека». И, если Банк России продолжит снижение ключевой ставки, зазор между субсидируемой и обычной ставками может сократиться до непринципиальных значений. А в случае уменьшения ключевой ставки на 1% до конца года (до 9,5%), государство вообще досрочно свернет программу – таковы ее условия. Тем не менее нельзя исключать, что сам факт грядущего завершения широко разрекламированной программы окажет на потенциальных покупателей по крайне мере психологический эффект.