Самые популярные сегодня объекты на вторичном рынке жилья – в относительно свежих, уже послесоветских домах. Между тем по качеству они далеко не все одинаковы: за формулировкой «почти новый дом» скрывается несколько поколений жилых зданий.
Большинство приобретателей вторичного жилья, конечно же, ищут самые дешевые квартиры – именно этим можно объяснить стабильный покупательский интерес к хрущевкам, брежневкам и «кораблям». Но если бюджет приобретателя чуть выше минимума, то, скорее всего, он предпочтет новый, ну или почти новый дом, желательно в пешеходной доступности от метро.
Выбор вариантов широк. Недавно мы подсчитали, что на вторичном рынке Петербурга количество выставленных на продажу объектов в домах, построенных в XXI веке, почти в два раза превышает число предлагаемых покупателям советских квартир.
Главные аргументы в пользу нового дома – в подъезде не пахнет плесенью и подвальными испарениями, а в квартире не придется вскрывать полы, менять окна, двери и трубы. Что касается прочих критериев, то послесоветский период для жилищного строительства был временем строительных экспериментов, преимущественно в сфере монолитного домостроения. Но не все они удачные. Поэтому бдительности покупателю терять нельзя.
ДО И ПОСЛЕ УПЛОТНИТЕЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ
До середины нулевых в Петербурге велась в основном уплотнительная застройка, а девелоперы бились за участки у метро: здесь квартиры можно продавать дороже. В спальниках начали появляться квартиры с просторными холлами и кухнями до 16 кв. м (в прежние годы таких не было), закрытые подъезды с консьержами и огороженные дворы.
На верхних этажах делали двухуровневые квартиры, их охотно раскупали, потому как «интересные», потом избавлялись.
Машиноместа в подземных паркингах не пользовались популярностью: большинству денег хватало только на квартиры. Поэтому ТСЖ и управляющие компании сдавали паркинги в аренду, использовали как склады и селили в них гастарбайтеров.
В начале нашего десятилетия – новый поворот. Замкнулась КАД, модернизированы кабельные сети и водопроводные станции, введен Главный канализационный коллектор. У застройщиков появилась возможность «выйти в поля» и начать освоение новых территорий – сотнями гектаров.
Но платежеспособный спрос, как внезапно выяснилось, на излете. Поэтому вместо уютной пригородной малоэтажки, которой грезили девелоперы и их потенциальные клиенты образца середины нулевых, в прикадье растут переуплотненные микрорайоны, под завязку забитые малогабаритными квартирами-студиями. Но это уже другая история.
Сегодня речь о потребительских качествах домов и квартир уплотнительного – раннего монолитного – периода, широко представленных на вторичном рынке жилья.
НАСЛЕДНИКИ 137-Й СЕРИИ
Типичны для поколения «ранних монолитов» монолитно-панельные жилые здания, созданные на базе типовых позднесоветских серий, преимущественно 600.11 и 137-й. Строили такие дома примерно с 1995 по 2003 год. Фасады многих монолитно-панельных домов серии 600.11 почти не отличаются от советских – ни по характерным г-образным окнам кухонь, ни по состоянию. Только из документов можно с удивлением узнать, что дом сдан в эксплуатацию не в 1970-х, а в 2001 году.
В последних модификациях встречаются фальшфронтоны из металлочерепицы над балконами последних этажей, а также кухни до 14 кв. м – это единственное, что выдает их юный возраст. Но ключевое отличие таких зданий от серийных прототипов в том, что они имеют не сборный, а монолитный каркас. Со всеми присущими данному классу домов плюсами и минусами – о которых мы будем говорить дальше.
С обновленной в 1990-е годы 137-й – сложнее. Предыстория такова. На закате советской власти данную серию разрабатывали как основу для массовой застройки новых жилых районов. По сравнению с брежневками это, конечно, был прорыв: в квартирах 137-й серии были просторные прихожие, огромные кухни и высокие (2,7 м) потолки. Шаг поперечных стен увеличили с 3,2 м (как в брежневках и хрущевках) до 3,6 м – поэтому комнаты в новых панельках также стали светлыми и просторными. Все эти планировочные параметры – даже по современным меркам не эконом-, а комфорт-класс.
Но в начале 1990-х годов – вот незадача – сменилась экономическая модель. Предприятие-гигант ДСК-2, крупнейший в Европе производитель сборных железобетонных конструкций, обанкротился. Осталось свыше 1 млн кв. м недостроя разной степени готовности почти во всех новых районах. Эстафету пришлось подхватить строительным организациям нового времени. А входным билетом в строительную отрасль для них стали импортные опалубки-конструкторы.
Компаний-застройщиков (вернее, «достройщиков») в те годы появилось великое множество, причем среди них фигурировали не только фирмы, созданные разбежавшимися с флагманских предприятий строителями, но даже благотворительные фонды. Строительное качество домов, которые в течение 1990-х годов создавались на базе 137-й серии, мягко говоря, нестабильно. Встречаются и вполне приличные строения (в том числе кирпичные, точнее, с облицованными кирпичом наружными стенами), и «дома-франкенштейны», достроенные кирпичом или плохо подогнанными неродными панелями.
Другим типичным объектам рассматриваемого периода – монолитно-панельным домам серий «Оптима» и 121-й – повезло больше. В середине 1990-х годов это были пятиэтажки с довольно-таки просторными квартирами (в некоторых есть холлы до 20 и кухни до 16 кв. м). К началу нашего века обе серии подросли до девяти этажей, а затем и до шестнадцати. В основе обеих – монолитный каркас, есть дома с подземными паркингами. Важная особенность «Оптимы» – трехметровые потолки (у 121-й – 2,7 м).
К слову, строительное качество в обоих случаях вполне приличное. Квартиры в домах названных серий почти всегда предлагали новоселам с готовой отделкой. Это также плюс для сегодняшних покупателей. Почему – расскажем ниже.
МОНОЛИТ + КИРПИЧ
Ранние монолитно-кирпичные дома – это в основном объекты уплотнительной и точечной застройки. Возводили их не по типовым, а по индивидуальным проектам, что и плюс, и одновременно серьезный минус. На одной чаше весов широкая свобода выбора планировочных решений и почти не ограниченная этажность. На другой – авралы, постоянные эксперименты, «оптимизации», переделки проектов и увеличение этажности в ходе строительства.
Производители не баловали архитекторов и застройщиков материалами для фасадной отделки. В начале нашего века самыми ходовыми были кирпич, причем не только керамический, но и дешевый силикатный; ограждения лоджий из пластика и профлиста; невыразительные окна в белом металлопластиковом профиле.
Что можно сказать о качестве? Оно разное и зависит от того, кто проектировал и строил. Справедливости ради отметим, что есть в нашем городе действительно очень приличные дома того периода – но это скорее исключение, чем правило.
Тем не менее большинство таких зданий правильно называть не монолитно-кирпичными, а монолитно-пенополистирольно-кирпичными. Так, минувшей весной с одного такого дома на проспекте Солидарности (кстати, еще совсем свежего – 2007 года постройки) средь бела дня вдруг посыпались кирпичи, обнажив плиты белого пенопласта. «Крайним» назначили квартировладельца, который решил утеплить стену монтажной пеной, а в результате выдавил кирпичную кладку.
МОНОЛИТ МОНОЛИТУ РОЗНЬ
К началу нынешнего десятилетия «монолитная революция» на строительном рынке переросла в эволюцию. Конкуренция застройщиков, не только ценовая, но и качественная, свое дело делает. И все же проблемы, характерные для домостроения раннего рыночного периода, обнаруживаются и в совсем свежих домах. Стало быть, при покупке даже самой новой квартиры нужно обращать внимание на тонкие места, которые мы перечислим.
Во-первых, будущие новоселы обычно воспринимают конструктивный тип дома, что называется, «по одежке», то есть по фасадам. Если стены облицованы кирпичом – значит, дом кирпичный, если есть горизонтальные швы и кирпичная кладка – монолитно-кирпичный, если из панелей со швами – его, скорее всего, отнесут к панельным. Вид дома без швов, панелей и кирпичной кладки заставит задуматься. После недолгих размышлений его назовут современным.
В жизни все сложнее. Например, под обозначением «кирпичный» в объявлении может скрываться дом с наружными стенами из сэндвич-панели с пенополистиролом, облицованными под кирпич. И если вас заставили переплатить как за кирпичный дом – неприятно.
Во-вторых, само здание может быть собственно монолитным или монолитно-каркасным. В первом случае у него монолитные все стены, в том числе перегородки в квартире. Во втором – только перекрытия и несущие колонны. Разница большая: первый вариант – самый демократичный. Такие дома, как правило, относятся к эконом-классу, перепланировки в них невозможны, а звукоизоляция оставляет желать лучшего. Шепот соседей, конечно, не слышен, но ударные шумы от перфоратора или басы аудиосистемы легко пронизывают все этажи.
В-третьих, технадзор в прежние годы был, мягко говоря, лояльным. Самый распространенный строительный дефект раннего монолитстроя, в особенности вышеназванного «демократичного» с монолитными перегородками, – нарушение геометрических размеров помещений из-за неправильно установленных или «уставших» опалубок: кривые стены, заваленные полы, прогибы потолков (отделочники рассказывают о перепадах, перекосах и прогибах до 7 см). Панельный дом от такого сложился бы, для монолитного же это просто косметический дефект, хоть и неприятный.
Четвертый момент. Широкая свобода планировочных решений привела к появлению квартир непродуманных и не слишком популярных на вторичном рынке конфигураций. При этом подавляющее большинство монолитных домов строители сдавали покупателям без внутренней отделки. Последние старались: одни выбирали квалифицированных подрядчиков, другие – популярный народный метод «сделай сам». Например, при устройстве стяжки пола забывали о звукоизолирующих подложках. Может встретиться и электропроводка, выполненная с серьезными ошибками.
Придирчивого осмотра при покупке требуют все внешние углы и наружные стены – на предмет трещин и протечек. Особое внимание стоит уделить наружным стенам, отягощенным лоджиями и балконами, – здесь трещины встречаются чаще всего.