Уступка прав (цессия) означает, что человек, купивший квартиру в новостройке, передает другому свое право требования жилья у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Это не так просто, как взять и купить квартиру прямо у застройщика. Поэтому покупка квартиры по переуступке связана с рисками. Мы расскажем о главных из них.
1. Зачем вообще кому-то продавать свою недостроенную квартиру? С ней не все в порядке?
Совсем не обязательно! Квартиры появляются на рынке переуступок в двух случаях. Первый – ее покупал инвестор и перепродает для получения прибыли. Второй – кто-то не рассчитал и не потянул рассрочку или ипотеку.
В обоих случаях продавцы крайне заинтересованы в том, чтобы поскорее найти покупателя. Именно поэтому цены на переуступку, как правило, ниже, чем в этот же момент у застройщика. При этом дом уже находится на высокой стадии готовности!
2. Я рискую попасть в долгострой?
Да. В том случае, если продавец понял, что у застройщика проблемы, и решил избавиться от квартиры. Риск покупки квартиры по переуступке здесь состоит в том, что предыдущий дольщик вовсе не обязан уведомлять покупателя об угрозе банкротства застройщика или задержках строительства. Никто не мешает ему сказать, что просто срочно понадобились деньги. А покупатель в итоге может остаться с долгостроем.
Сигнал тревоги для покупателя – слишком низкая даже для переуступки цена.
Чтобы свести к мимнимуму риск долгостроя, нужно проверить квартиру и застройщика так же, как при обычной покупке напрямую.
3. А может быть, что дом построят, но квартиру я не получу?
Да. В редких случаях это возможно. Договор переуступки права на квартиру могут признать недействительным, если окажется, что не были соблюдены условия договора долевого участия продавца.
Чтобы исключить это, нужно проверить у застройщика, произвел ли продавец расчет за квартиру в полном объеме.
При оформлении договора переуступки от застройщика обязательно должно быть получено письменное одобрение договора. Если квартира приобретена в ипотеку, перепродажа не может быть осуществлена без одобрения банка.
Также надо уточнить, не использован ли продавцом материнский капитал. От такой перуступки лучше просто отказаться. Получатель маткапитала обязан выделить в квартире доли детям. Продав жилье по переуступке, он нарушает это условие. А если нарушение вскроется, сделку могут признать недействительной, и пострадает в итоге покупатель.
4. Продавец хочет занизить сумму в договоре. Соглашаться?
Лучше не надо. Действительно, при покупке квартиры по переуступке продавцы нередко хотят часть платежа получить вне договора. При переуступке официально указывается та же сумма, что ранее уплачена продавцом. А разница с ценой продажи выплачивается неофициально.
В этом случае, если что-то пойдет не так и сделку признают недействительной, покупатель сможет претендовать только на возврат суммы по договору. Но даже если со сделкой все в порядке, убыток налицо: налоговый вычет удастся получить только с это суммы.
5. Можно ли пострадать от двойной продажи?
Очень маловероятно. Риск двойной продажи при покупке квартиры по переуступке уходит в прошлое. Сегодня при передаче прав по ДДУ Росреестр регистрирует и «старого», и «нового» дольщика.
Слово экспертам
«Стоит опасаться излишне привлекательных цен, так как обычно это свидетельствует о проблемах застройщика», – подчеркивает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер. Обязательно надо изучить документацию застройщика: последний вариант проектной декларации, выписку из ЕГРЮЛ разрешение на строительство с актуальными сроками действия, последний бухгалтерский отчет. А также оценить темпы строительства по фотоотчетам и отзывам.
Заместитель генерального директора агентства недвижимости АРИН Владимир Спарак говорит, что часто инвестор, который продает квартиру по переуступке, сам еще не окончательно расплатился с застройщиком и предлагает новому дольщику погасить его долги перед застройщиком. Застройщик же считает, что переуступка возможна только после выполнения первоначальным дольщиком своих обязательств. То есть от имени продавца предлагают заплатить покупателю, что ставит последнего в шаткое положение.
«Некоторые банки делают невозможным переуступку без погашения ипотеки и снятия обременения, – отмечает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева. – Другие банки готовы перевести долг на нового покупателя».
Эксперт по недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» Анна Деловерова уверяет, что риск двойных продаж при покупках квартир по переуступке сегодня практически сведен на нет: «Единичные случаи рассмотрения дел в суде о признании первоочередного права на построенную квартиру есть, но стройки эти десятилетней давности. Сейчас по договорам долевого участия Росреестр ведет строгий учет старых дольщиков и новых. Вот договоры ЖСК не регистрируются в Росреестре. Здесь уже вся ответственность на застройщике – именно застройщик составляет договоры цессии на своих условиях (иногда это оплата от 50 тыс. рублей до 10% от цены объекта)».
В агентстве недвижимости «Невский Простор» также к основным рискам при покупке квартиры по переуступке относят личные обстоятельства продавца (согласие супруга, притязания третих лиц), характерные для вторичного рынка недвижимости.
В компании «Адвекс на Академической» обращают внимание и на сроки регистрации, которые могут доходить до двух месяцев. Но есть застройщики, которые сразу после оформления договора цессия передают ключи от квартиры, если дом уже заселяется, не дожидаясь регистрации.
Кстати, в роли продавцов квартир по переуступке могут выступать и подрядчики, которые работают на застройщика. Александр Гиновкер рассказывает, как оценить риски, если договор оформлен на подрядчика как на юрлицо. Важно, чтобы подрядчик исполнил перед застройщиком свои обязательства, и все документы были в наличии.