Руководитель группы «Стерник Консалтинг» Геннадий Стерник поделился с журналом ЦИАН своими прогнозами относительно развития рынка недвижимости
Один из самых авторитетных экспертов, победитель премии «Эксперт рынка недвижимости» в номинации «Лучший аналитик рынка недвижимости России», руководитель группы «Стерник Консалтинг» Геннадий Стерник рассказал, как будет ли расти спрос в России, что будет с ипотекой и рынком недвижимости в целом.
– Поздравляем вас с получением премии и звания лучшего аналитика на рынке недвижимости!
– Спасибо! На Сочинском жилищном конгрессе есть различные мероприятия и конкурсы, и мне было приятно стать обладателем премии «Эксперт», которая проводилась впервые. Было приятно стать ее обладателем. Обычно конгресс проводился в Санкт-Петербурге, но теперь организаторы решили проводить его два раза в год: осенью в Петербурге и весной – в Сочи. В Сочи приехали участники со всего Юга. Чрезвычайно интересный получился конгресс –очень информационно насыщенный. Мероприятие сильно обогатило опытом и новыми знаниями специалистов рынка недвижимости, которые там собрались, слушали и делились своим опытом.
– Что ждет всех этих специалистов в ближайшие годы: с чем им придется столкнуться, что будет происходить на российском рынке?
–Если брать по-крупному, то есть макроэкономику, то на ближайшие шесть лет наши экономисты в правительстве уже понизили прогноз роста ВВП с 2-3% на 2-1,5%. Это ключевой показатель, который говорит, что экономика не растет и не будет роста доходов населения. Для рынка недвижимости это важный показатель, свидетельствующий о том, что стагнация продолжится еще несколько лет.
– Не помогут даже государственные программы поддержки ипотечных заемщиков и других субсидий?
Конечно, когда мы говорим об общих прогнозах – это среднее по рынку. В отдельных кластерах рост может быть очень большой. Например, Москва, где последние два-три года спрос растет, и количество продаж, особенно в новостройках, выросло. Но здесь причины и регионального характера. Все-таки в Москве рост ВВП выше, чем по России в целом, объемы привлечения инвестиций выше, чем во всей стране и во всех сегментах, в том числе в недвижимость. Как говорила моя бабушка: «В Москве всегда урожай». Санкт-Петербург тоже себя неплохо чувствует.
Правда, там во втором квартале этого года замедлился ожидаемый темп роста, как и в Москве. При этом в некоторых других городах продажи растут, даже замечен небольшой подъем цен, заметный по сравнению со среднероссийским.
ЕСТЬ И ДЕПРЕССИВНЫЕ РЕГИОНЫ, ГДЕ ПОЧТИ НЕТ СПРОСА, ФАКТИЧЕСКИ ОТСУТСТВУЮТ ПРОДАЖИ.
То есть разброс достаточно большой. Поэтому, если говорить о тенденциях, надо давать оценку либо целиком по России, либо конкретно по какому-то региону.
– А если разбить рынок на сегменты новостроек и вторичного жилья?
– Тенденции несколько разнятся. К примеру, в Москве последние годы был замечен рост в первичном сегменте, в то время как по вторичному его почти не было. Вторичный рынок как-то стабилизировался на одном уровне, а первичный рекордно рос. Этому способствовала прежде всего ипотека. В том числе понижение ипотечных ставок, которые стимулировали приток покупателей на первичный рынок. Практически весь прирост объема продаж обеспечивался ипотекой. Но это же означает, что население уже исчерпало свои запасы и прибегает к помощи кредитования.
– Долго ли рынок продержится на ипотеке?
– Дом.ру и наше правительство надеются, что еще долго. Но мне в это что-то не верится.
СКЛАДЫВАЕТСЯ ВПЕЧАТЛЕНИЕ, ЧТО ИПОТЕКА КАК ИСТОЧНИК ПОВЫШЕНИЯ СПРОСА ДЛЯ РЫНКА ИСЧЕРПАЛ СЕБЯ.
Есть мнение, что у населения еще достаточно много резервных денег на счетах и в наличности, поэтому покупать квартиры будут примерно в таком же объеме, но если разделить держателей счетов по уровню их доходов, то мы увидим сильную дифференциацию.
Крупные суммы есть на счетах у небольшого количества людей. И главное – не у того слоя общества, который обеспечивает спрос на рынке. Люди с низкими доходами на счетах особо денег не имеют, а если у кого-то есть, то тратить сбережения на квартиру или вкладываться в ипотеку мало кто будет. Все помнят черные дни, которые у нас в стране возникают раз в десять лет, а то и чаще. Я не могу подтвердить свое мнение глубокими расчетами, но думаю, что ипотека уже заканчивает свой рост. Особенно в сегменте недорогого жилья.
– То есть, ожидаем падение интереса как минимум к новостройкам?
– Сейчас вводятся революционные изменения в правила строительства, произойдет давно назревший переход от долевого строительства к проектному финансированию –шаг весьма болезненный, в том числе и для застройщиков. Новые правила уже меняют ситуацию и на первичном рынке. Ожидается уменьшение объемов строительства и предложений. Это означает, что покупатели могут уйти на вторичный рынок. Раз так, то на рынке сократятся объемы жилья. Сокращение предложения, как правило, приводит к росту цен, который сейчас невозможен, потому что людям не на что покупать недвижимость. Поэтому при всех изменениях, если цены начнут подниматься, покупатель за ними не пойдет.
– Так стоит ли ожидать падения цен из-за невозможности приобрести жилье?
– Цены росли десять-пятнадцать лет в связи с дефицитом жилья. Теперь спрос снизился, но дефицит все равно, остался. Поэтому цены не будут резко обваливаться.
ЦЕНЫ МОГУТ СНИЖАТЬСЯ ЕЩЕ И ДАЛЬШЕ, ОДНАКО ОСНОВНОЕ СВОЕ СНИЖЕНИЕ ОНИ ОТРАБОТАЛИ В 2015-2016 ГОДАХ.
Избыточная стоимость пропала в кризисные годы, сегодня ее немного поддерживает ипотека. Ипотека всегда повышала цены на рынке. Я могу допустить еще одно понижение цен, но оно будет последним для нашего рынка.
– А если говорить о жилье, отличающемся по качественным показателям?
– Конечно, здесь ситуация тоже бывает очень разной. В массовом сегменте может наметиться спад, а престижное продолжит расти или оставаться на том же уровне. У богатых свои заботы – они не будут особенно реагировать на повышение цен. В отличие от людей малообеспеченных, среди них удорожание квадратного метра не вызовет шока и оттока спроса.
–То есть, можно предполагать рост хотя бы в одном из сегментов?
– Только в очень локальных размерах. В рамках города или вообще района: если где-то произошли какие-то серьезные изменения. Например, построили мост или дороги, или детские сады с больницами… Там стоимость жилья вырастет. Но и этот подъем спроса и цены имеют средне- и краткосрочные изменения. Надо же еще вот что понимать: в нулевые годы, когда росли доходы населения и спрос, мы строили столько, сколько могли, по принципу «все, что построим, купят». Такой рынок мы назвали «растущим дефицитным». Но после кризиса 2008 года и некоторого восстановления до 2012-го, с 2015 года мы перешли в новую реальность, которую я называю «псевдоразвитый рынок».
НАПРИМЕР, В США И ЕВРОПЕ РЫНОК РАЗВИТЫЙ – ОНИ СТРОЯТ РОВНО СТОЛЬКО, СКОЛЬКО ТРЕБУЕТ СПРОС.
Иногда рынок растет, иногда падает, но этот рынок настроен на удовлетворение спроса. Если есть спрос, то европейцы и американцы в состоянии купить жилье. У нас же, если не считать усилий государства, покупателю надеяться не на что, потому что возможностей купить нет, хотя потребность есть. И, в общем-то, мы пришли к закономерностям развитого рынка, примерно такого, какой был в Европе лет десять назад. Путь к этому состоянию рынка был не такой, как в Европе и США – не через насыщение сложившегося спроса, обеспеченного высокими доходами населения, а через падение спроса и образование избыточного предложения. Но у нас сейчас строят ровно столько, сколько могут привлечь покупателей. Поэтому надо успокоиться, потому что мы живем в новой экономической реальности.
– С 8 по 12 октября в Санкт-Петербурге пройдет Всероссийский жилищный конгресс. Какие темы необходимо осветить на этом мероприятии и о чем вы или представители компании планируете рассказать на конгрессе?
– Я не могу поехать туда в этом году, но, как и предыдущие лет двенадцать, все равно организовал конференцию «Анализ и прогноз рынка недвижимости и строительства», на которой будут выступать четверо моих учеников. Кроме того, там пройдет презентация книги, которую мы написали с моим сыном Сергеем – «Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка: монография».
Что же касается освещения тем на конгрессе, то он настолько насыщен событиями, перегружен новыми идеями и мероприятиями, что голова идет кругом. Главная задача участников конгресса в последние годы –постараться охватить все запланированные на нем мероприятия.