В советское время чаще всего первые этажи были жилыми, но некомфортными и уж точно не престижными. Поэтому в 90-х, как только стало возможным продавать такие квартиры, жители с удовольствием это делали. Освободившиеся «квадраты» тут же заселялись банками, магазинами или социальными службами. А что происходит сейчас, новостройки возводятся с нежилыми первыми этажами или все вернулось на круги своя? Сколько стоят метры у земли?
По московским меркам
В начале нулевых в столице активно развивался бизнес, поглощая все новые и новые площади. Ежегодно в поисках лучшей жизни сюда прибывало все больше людей. Одним словом, в какой-то момент в городе стало катастрофически не хватать магазинов, предприятий сферы услуг в шаговой доступности и в целом коммерческих площадей.
Чтобы исправить ситуацию, московские власти в 2002 году приняли решение о строительстве на первых этажах жилых домов только нежилых помещений. От этого все остались в выигрыше, тем более застройщики, поскольку первые этажи всегда продавались с трудом, да еще и дешевле на 10-15 процентов, а вот коммерческие помещения, напротив, стали пользоваться спросом.
«Ограничения на размещение жилых помещений на первых и цокольных этажах многоквартирных домов вступили в силу с августа 2010 года после того, как были утверждены новые СанПиНы для Москвы. А в Подмосковье новые правила строительства начали действовать с осени 2016-го. Эти изменения актуальны и сегодня. Учитывая высокую инерционность строительного сектора экономики, реальный эффект от этого решения должен начать ощущаться как раз сейчас, а в Московской области в скором будущем», — считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
В Подмосковье девелоперы чаще всего сами стремятся запроектировать на нижних ярусах здания коммерческие помещения, где смогут разместиться объекты инфраструктуры. Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») говорит, что в их проекте каждый запрос от желающих приобрести коммерческий объект тщательно анализируется. По договору покупатель не может использовать помещение иным способом, кроме как под назначение, соответствующее концепции коммерческой инфраструктуры ЖК. То есть при заключении договора клиент должен уже точно знать, что он откроет: аптеку, магазин или химчистку.
«Мы проанализировали ликвидность каждого нежилого объекта в зависимости от его расположения. Жителям в обязательном порядке будет необходим продуктовый магазин в шаговой доступности от дома. Такому помещению нужен стабильный поток людей, а также витрины с ориентацией на дорогу с хорошим трафиком, удобство подъезда и парковки машин. Все это мы учли при проектировании площадей под магазины и другие объекты. То есть на начальном этапе реализации проекта у нас не будет открыто, например, три аптеки и при этом ни одного магазина», — рассказывает эксперт.
Похожие рекомендации покупателям дают и в Urban Group. Кроме того, при распределении коммерческих площадей, как отмечает Яна Максимова, директор по информационной политике и PR компании, прежде всего, учитываются интересы жителей. «Так, например, в доме бизнес-класса и коммерческие площади будут использоваться под премиальные виды бизнеса с учетом состава жителей и их потребностей. При этом мы плотно сотрудничаем с Ассоциацией франчайзинга и готовы предложить нашим клиентам оптимальный вариант по площади помещения, техническим характеристикам, расположению и классу дома», — говорит эксперт.
Face-контроль
Кстати, далеко не любая компания может купить себе помещение на первом этаже жилого дома и заселиться туда. Законодательно запрещено это предприятиям, которые в своей деятельности используют пожароопасные, взрывчатые или опасные для здоровья вещества. То есть магазинам автозапчастей, покрышек или масел сюда вход заказан, так же, как складам и разным хранилищам. Телефонным или трансформаторным подстанциям тоже надо будет искать другое место.
Кроме того, в жилом секторе, по словам Марии Литинецкой, запрещено устраивать ночные клубы и дискотеки, а также магазины, работающие после 23 часов. Это же касается и крупных ресторанов или других предприятий сферы развлечений. Некоторые медицинские предприятия тоже не всесильны.
«Можно, к примеру, разместить на первом этаже жилого дома поликлинику, но только если она не будет оборудована рентгеном или МРТ, при этом в строгом соответствии с нормативами по шуму и без вредных отходов», — уточняет Яна Максимова.
Кроме того, существуют еще и технические ограничения, к примеру, минимальный шаг колонн, высота этажа, ориентация витрин, площади помещений (с обязательной возможностью деления/объединения), инженерные нагрузки и прочее. Например, далеко не в каждом доме можно открыть сетевой магазин. Поэтому чаще всего на первых этажах жилых домов встречаются аптеки, парикмахерские, салоны красоты, фитнес-центры, нотариальные и адвокатские конторы, продуктовые магазины, турагентства, зоомагазины или салоны связи.
Если в проекте присутствует доля города, то социальная инфраструктура занимает от 30 до 50 процентов площадей. Чаще всего в таких домах располагаются детские кружки, секции, общества, благотворительные фонды, спортивные или художественные студии, библиотеки, управы районов, пункты полиции, дирекции единого заказчика, ЕИРЦ.
Дороже квартир?
Однозначно ответить на вопрос, что в жилом доме стоит дороже: квартира или коммерческая площадь, эксперты не могут.
Например, в Москве, по словам Марии Литинецкой, цена квадратного метра офисных помещений класса А сопоставима с ценой квадратного метра квартиры бизнес-класса и находится в диапазоне от 240 до 350 тысяч рублей. Причем, существенная часть предложений бизнес-класса продается дороже самых востребованных офисов столицы, а элитное жилье и вовсе превышает по стоимости коммерческие «квадраты» в разы. Но в качестве объекта для сдачи в аренду коммерческая недвижимость прибыльнее квартиры.
«Например, если жилье находится на первом этаже многоквартирного дома, то в столице это существенный минус, который к тому же делает объект дешевле на 15-20 процентов по сравнению с такими же квартирами, расположенными выше. А если этот же объект переводится в категорию коммерческих помещений, то его расположение на первом этаже превращается в преимущество. Для размещения магазина это, вообще, обязательное условие. Точно также обстоит дело и с людским потоком или охраняемой территорией. Жилье в тихом месте с закрытым огороженным двором будет востребовано, а для размещения коммерческого предприятия — нет, так как ему нужна высокая проходимость и свободный доступ. В зависимости от условий выгода собственника может увеличиваться в несколько раз», — сравнивает эксперт.
С менее претензионными объектами чуть иначе. Диапазон цен, по словам Яны Максимовой, на коммерческую недвижимость в Москве варьируется от 65 тысяч до 160 тысяч рублей за квадратный метр, в Московской области — от 40 тысяч до 120-130 тысяч рублей за «квадрат».
Евгения Акимова говорит, что в их проекте средняя стоимость квадратного метра в коммерческих помещениях составляет 98,6 тысячи рублей, что на 30 процентов выше, чем цена «квадрата» квартир.
«В абсолютном выражении речь идет о следующих цифрах. Стоимость квартиры площадью 57,9 метра в одном из корпусов равна 4,056 миллиона рублей, а цена коммерческого помещения площадью 59,8 метра — 5,68 миллиона рублей. Разница в 1,6 миллиона рублей», — уточняет эксперт.
При этом коммерческое помещение, как правило, «отбивается» не менее десяти лет. Поэтому чаще всего при открытии бизнеса компании рассматривают возможность аренды, а не покупки недвижимости, поскольку это выгоднее.
Кстати, если покупатель приобрел квартиру, скажем, на втором этаже, а на первом продавалось тоже жилье, то не факт, что и в будущем все останется без изменений. Жилищный кодекс предусматривает процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Правда, для этого необходимо соблюсти условие: помещение должно не только находиться на первом этаже, но и иметь отдельный вход.
Так что сосед этажом ниже запросто может продать свою квартиру, а новые хозяева — перевести ее под коммерческий объект и открыть в нем магазин. И это, понятно, не всегда хорошо.