На рынке недвижимости есть случаи, когда квартиру продают с еще зарегистрированными в ней гражданами, которые в реальности там не живут. Довольно часто можно встретить информацию о том, что на квартиру «с призраками» продавцы дают хорошую скидку – до 30% от рыночной стоимости. Актуален ли этот тип сделки для рынка Петербурга и насколько рискованно покупать квартиру с подобным обременением, мы спросили у экспертов.
Выселить жильцов из квартиры – легко!
Говоря о прописанных, но реально не проживающих в квартире жильцах, мы, как правило, имеем в виду близких и дальних родственников продавца. Причины у такой ситуации бывают разные, но самые распространенные из них – конфликт между родственниками или невозможность связаться с кем-то из прописанных в квартире жильцов. Впрочем, бывает и так, что сам продавец не снимается с регистрационного учета до последнего, потому что в данный момент ему негде прописаться.
«В таком случае ни о каких скидках не может идти речи, – говорит Сергей Бараченя, ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости». – Это стандартная сделка, при которой снятие с регистрационного учета происходит в процессе ее совершения. То есть на момент продажи предыдущие жильцы, включая собственника, остаются прописанными в квартире. Как правило, такие моменты предусматриваются в договоре купли-продажи – продавец обязуется сняться с регистрационного учета до какого-то времени. А в качестве страховки денежные средства не перечисляются бывшему собственнику до момента предоставления им документа, подтверждающего официальное выселение жильцов из квартиры – снятие с регистрационного учета».
Не стоит выделки
Адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» и председатель комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам Сергей Слободянюк говорит: скидка возможна, но размер ее минимален.
«Скидка, как правило, невелика, поскольку проблема легко решается в судебном порядке, – объясняет эксперт. – Стоимость услуги по снятию с регистрации бывшего собственника и членов его семьи колеблется от 30 до 150 тыс. рублей в зависимости от сложности. Но необходимо иметь в виду, что не всегда можно снять жильцов с учета. Это касается, например, лиц, отказавшихся от участия в приватизации; лиц, которые были зарегистрированы в квартире до 1991 года; лиц, находящихся под опекой».
Вечные жильцы
Есть и еще две категории жильцов, которых нельзя выселить из квартиры «в никуда»: несовершеннолетние и лица, получившие право проживания в результате «завещательного отказа».
«Речь идет не о том, можно ли выписать человека, а о том, есть ли иное место для его регистрации, – поясняет Сергей Бараченя. – В нашей практике был случай, когда мы проводили сделку с квартирой, в которой был прописан без вести пропавший человек. И здесь для покупателя, конечно, существовал риск его чудесного возвращения. Пропавшего без вести жильца выселяли из квартиры по суду – заочно снимали с регистрационного учета. Но риск для покупателя оставался – он мог объявиться в любой момент, а иного места жительства у него нет. Впрочем, такие случаи редки, а для решения всех остальных вопросов нужны только время и доказательная база».
Опрошенные нами эксперты убеждены: сумасшедшие скидки на «не совсем пустые» квартиры – не более чем риэлторский миф. На практике же все эти вопросы настолько легко решить в законном порядке, что редкий продавец решит скинуть 10–30% от стоимости за лишние прописанные души. При этом в редких, не столь простых случаях риск для покупателя может быть довольно высок – а вот выгод по-прежнему никаких.