Выгодно ли вкладывать деньги в покупку недвижимости за границей? На какую доходность можно рассчитывать? И в каких странах сдача жилья действительно оправдывает себя? Специалисты Deloitte раскладывают все по полочкам и называют места, на которые стоит обратить внимание в первую очередь, если вы еще не решили, как распорядиться капиталом.
Страны, где предпочитают арендное жилье
В большей части Европы рынок аренды набирает обороты. Этому способствует развитие туризма, возможность снять жилье в любой точке мира с помощью таких интернет-платформ как Airbnb, а также гибкость мышления современной молодежи. Молодые люди не торопятся брать на себя обязательства, предпочитая мобильный образ жизни.
Безусловным лидером по уровню арендуемого жилья является Германия – здесь 54,3% собственности используется для сдачи внаем иностранцам и местным жителям. Причем в крупных городах, вроде Берлина, этот показатель достигает 70%. Потому можете не сомневаться: здесь арендаторов вы найдете в любом случае.
В ТОП-3 также вошли Дания (34,4%) и Австрия (30,2%).
Среди других стран – картина следующая:
4. Нидерланды – 26,5%
5. Франция – 25,3%
6. Ирландия и Бельгия – по 24,4%
7. Великобритания – 24,1%
8. Чехия – 23,4%
9. Израиль – 22%
10. Польша – 15,3%
11. Португалия – 14,2%
12. Латвия – 13,2%
13. Италия – 12,9%
14. Эстония – 10,3%
15. Испания – 7,5%
16. Литва – 5,2%
17. Венгрия – 3,9%
18. Словения – 2,4%
Оцениваем уровень дохода
Доход от инвестиций в недвижимость аналитики Deloitte рассчитывали, исходя из стоимости объекта и средней ставки аренды за кв. м. Финальная цифра выражается в процентах и показывает чистую прибыль за год, без учета налогов и прочих расходов.
Как видно из таблицы, самые низкие показатели – у крупнейших финансовых центров. Это объясняется высокой стоимостью квадратного метра. К примеру, в Париже средняя цена – $10 700 за кв. м.
Но это не значит, что инвестировать в недвижимость здесь невыгодно. Просто используется другая стратегия: люди зарабатывают не на аренде, а на приросте стоимости жилья. Цены здесь повышаются быстро, а спрос всегда высокий, потому вы сможете продать квартиру в любой момент, не сомневаясь в интересе покупателей.
К примеру, если сравнивать цены в Лондоне с показателями десятилетней давности, то жилье подорожало почти на 80%. Сейчас средняя стоимость квартиры в Лондоне - $626 000, а в 2007 году составляла $274 000. При этом аренда растет не так быстро: за те же 10 лет ставки повысились примерно на 45% и в среднем составляют в столице Великобритании $2 140 в месяц.
Схожая ситуация – в Париже. С 2009 года стоимость квартир в столице Франции повысилась на 45% и сейчас составляет в среднем $531 000.
Но если вы хотите получать прибыль сейчас, а не ждать, пока квартира подорожает, стоит обратить внимание на города со средней и высокой доходностью, о которых мы поговорим далее.
В регионы с низкой отдачей от аренды попал также португальский Алгарве. Несмотря на то, что цены и спрос на недвижимость здесь в последние годы растут, съемное жилье здесь стоит недорого. Это тоже важный фактор, который надо учитывать при выборе места.
В список попали крупные города Испании и Португалии. Основная причина такого результата – недавний кризис в этих странах. Сейчас стоимость квадратного метра здесь еще не поднялась до пиковых уровней, но экономика уже восстанавливается. К примеру, Португалия попала в ТОП-10 стран с наибольшим годовым ростом цен на жилье: с первого квартала 2016 по аналогичный период 2017 года они здесь повысились на 7,9%.
В Испании за год, до июня 2017 года, продажи жилья подскочили на 20% по стране и на 22% в Барселоне. Цена квадратного метра еще не достигла докризисного уровня. Но учитывая высокий интерес инвесторов и хорошую кредитную доступность, ситуация в скором времени может измениться. Эксперты прогнозируют рост цен и продаж в 2017 году на 3% (до $1 866 за кв.м) и 10% соответственно.
Из крупных немецких городов на аренде лучше зарабатывать в Берлине. Квадратный метр здесь стоит меньше, чем в Гамбурге и Франкфурте, а арендные ставки такие же. В результате – доходность выше.
Хорошие показатели у чешских городов. К слову, в вышеупомянутом ТОП-10 Чехия лидирует по годовому росту цен на недвижимость с показателем 12,8%. Плюс местного рынка – здесь легко взять ипотеку, если денег не хватает. Местные банки охотно идут навстречу иностранцам, обеспечивая низкие процентные ставки в пределах 2-5% и лояльные требования к заемщику.
Самую высокую доходность можно встретить на НЕ самых раскрученных рынках. Наверняка, об инвестициях в польский Лодзь или венгерский Дебрецен вы подумаете не в первую очередь. Есть среди высокоприбыльных мест и столицы, но опять же – не самых популярных у инвесторов стран.
Все эти города объединяет сравнительно низкая стоимость квадратного метра, нехватка жилья и спрос на аренду со стороны приезжих. К примеру, в списке высокодоходных мест немало польских городов. В последнее время инвесторы проявляют высокий интерес к стране. Экономика здесь стабильна, жилищное строительство – в разгаре (самая активная в этом плане страна в ЕС), трудовых мигрантов и студентов, которым необходимо снимать квартиры, много, а продажи, цены и спрос на недвижимость растут.
Если вы предпочитаете известные рынки и хотите зарабатывать именно на аренде, обратите внимание на города «второго эшелона». К примеру, на Манчестер в Британии. Стоимость недвижимости за год к апрелю 2017 года увеличилась здесь на 8,4%, причем спрос на жилье очень высок, и арендные ставки растут. Подобные примеры можно найти в Германии, Австрии и других странах Европы.