Госипотека под 6% годовых должна увеличить у граждан популярность квартир попросторнее – двухкомнатных и трехкомнатных. Но сами застройщики пока не верят в массовый спрос и не будут переформатировать новые проекты в пользу семейного жилья.
В России стартовала программа господдержки ипотеки под 6% годовых, которую многие эксперты уже назвали новым драйвером спроса на первичном рынке. БН разбирался, сколько в петербургских новостройках двухкомнатных и трехкомнатных квартир и станет ли их больше.
В СЕМЕЙНЫЙ РЫНОК
По предварительным оценкам федеральных чиновников, воспользоваться господдержкой и приобрести квартиру на первичке (без учета желающих рефинансировать уже полученные кредиты) смогут свыше 600 тыс. российских семей. Что вызвало вполне понятный ажиотаж среди банков: заявок на выдачу «детской» ипотеки было подано в общей сложности на сумму 1 трлн руб. На днях Минфин одобрил участие в госпрограмме почти полусотни банков и лимит в размере 600 млрд руб.
Но вот станет ли новый субсидированный продукт массово востребованным – мнения на этот счет до сих пор звучат противоречивые. По разным предположениям, максимальная доля льготной ипотеки может составить от 15 до 30% от общего объема ипотечного рынка.
СПРАВКА БН
Российские семьи, в которых в течение ближайших пяти лет (2018–2022) родится второй ребенок, теперь имеют право на ипотеку под 6%. Погашать оставшуюся часть ставки берется государство. Если родится третий ребенок, то суммарный срок льготной ипотеки составит восемь лет. По окончании периода ставка будет равняться ключевой на дату выдачи кредита плюс два процента (сейчас ключевая ставка ЦБ РФ 7,5% + 2% = 9,5%). Для четырех самых больших (и дорогих по стоимости жилья) первичных рынков – Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей – максимальный размер кредита установлен в размере 8 млн руб., для всех остальных регионов – до 3 млн руб.
Тем временем ожидания от новой госпрограммы большие. Чиновники уверены: чем доступнее становятся ипотечные инструменты приобретения жилья, тем выше будет спрос на более просторные и комфортные его форматы. Проще говоря, кто раньше планировал брать однушку или двушку, теперь соответственно задумается о покупке двухкомнатной или трехкомнатной квартиры. Более того, новые выгодные условия приведут на рынок молодые семьи, которые ранее и не думали о покупке из-за ограниченных финансовых возможностей.
Первые кредиты в рамках госпрограммы, в том числе и в Петербурге, уже выданы. Даже прозвучали первые новости об оживлении спроса: один из подмосковных застройщиков объявил, что по итогам января на рынке новостроек массового сегмента спрос со стороны семейных пар с детьми вырос почти на 15% относительно января прошлого года. Причина – ставка по льготной ипотеке почти вдвое ниже, чем была на рынке годом ранее.
Впрочем, времени с момента старта госпрограммы прошло слишком мало. Большинство потенциальных покупателей, можно предположить, пока заняты изучением цен на двух-трехкомнатное жилье и сопоставлением их со своими доходами.
ПЕТЕРБУРГ ПОДОЖДЕТ СПРОСА
В Петербурге всплеска интереса к просторному семейному жилью пока не наблюдается. Как известно, за последние годы экспансия малогабаритных квартир приняла неудержимые темпы. Главным товаром на рынке давно стали студии и однушки, средний метраж которых с годами падал. Эти форматы в итоге захватили более двух третей рынка, уменьшив долю трешек и практически полностью вытеснив предложение многокомнатного жилья. Эта неукротимая тенденция, по данным Центра оценки и аналитики БН, притормозила лишь в прошлом году (таблицы 1 и 2).
Как можно видеть, в 2017 году доля студий и однокомнатных квартир в выведенных на рынок новых жилых комплексах Петербурга впервые перестала расти, а в новостройках Ленобласти вовсе пошла на спад – там за год довольно существенно увеличилось количество двухкомнатных. Впервые перестала сокращаться и средняя площадь квартир в новых проектах (таблица 3). Некоторые из застройщиков первой десятки по объемам вывода даже начали уменьшать долю студий и однушек в своих новых проектах в пользу других форматов. Правда, причиной тому стало не резкое изменение спроса, а скорее обострившаяся конкуренция – в городских проектах все больше появляется жилых комплексов, под завязку забитых малосемейными квартирами.
Все опрошенные нами эксперты согласны, что семейная ипотека под 6% годовых должна подстегнуть интерес к квартирам с бóльшим количеством комнат. Но при этом сомневаются, что новая госпрограмма получит широкую популярность: нет предпосылок к росту реальных доходов у покупателя.
Новый субсидированный продукт застройщики, конечно, не оставят без внимания. С начала года о договоренностях с банками насчет семейной ипотеки уже заявили «Эталон ЛенСпецСМУ», «Балтийская жемчужина», «Группа ЛСР», компании RBI и «Северный город», «ЦДС» и ряд других. Заметим, что в основном это компании, которые и так делают ставку на семейного покупателя: доля двушек и трешек у них даже в проектах масс-маркета составляет 30-40%.
Планов переформатировать квартирографию проектов в связи с новой госпрограммой нет почти ни у кого из опрошенных – все говорят о сбалансированности предложения. Исключение – компания «Главстрой-СПб»: она обещает значительно повысить долю трешек в своих проектах-2018. По сведениям БН, в прошлом году застройщик в своих стройках заложил вчетверо меньше квартир этого формата.
Отметим, что пересматривать квартирографию у многих застройщиков сейчас попросту нет времени – нужно спешно заканчивать разработку проектов на имеющихся пятнах и получать разрешения на строительство, чтобы успеть до 1 июля попасть под старые правила 214-ФЗ. Дальнейшая корректировка квартирографии в случае изменения покупательских предпочтений, судя по всему, будет происходить уже под присмотром банков, ведь скоро на один и тот же объект они начнут выдавать и проектное финансирование для застройщика, и «детскую» ипотеку для граждан.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы «ЦДС»:
– Одним из последствий субсидирования ипотечной ставки для семей с детьми станет увеличение количества рекламных сообщений со стороны застройщиков о том, что они являются участниками данной программы. Кроме того, акцент в рекламе ряда компаний может сместиться на двух- и трехкомнатные квартиры.
Я не ожидаю значительного роста спроса на двух- и трехкомнатные квартиры. Для этого необходимо, чтобы доходы населения увеличивались, однако пока что мы видим обратную тенденцию. В связи с этим не стоит также ожидать скорых изменений в квартирографии. Сначала застройщики дождутся общего увеличения спроса, за которым последует постепенный рост продаж двух- и трехкомнатных квартир, что и вызовет изменения в квартирографии будущих проектов.
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой-СПб»:
– В 2018 году ипотека будет основным инструментом увеличения спроса. Потребность в недвижимости сегодня остается достаточно высокой. Госпрограмма с льготной процентной ставкой в 6% открывает новые возможности для семейных покупателей с детьми. За счет сокращения ежемесячных платежей они смогут увеличить бюджет покупки и приобрести вместо запланированной двухкомнатной квартиры более просторное трехкомнатное жилье.
Поэтому в новых очередях ЖК «Северная долина» и «Юнтолово», старт продаж которых запланирован на лето 2018 года, доля трехкомнатных квартир составит порядка 20%. Средний метраж трешек будет 65-70 кв. м.
Новое предложение компании также включит и квартиры с четырьмя комнатами. Их доля составит не более 2% от общего объема предложения.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Льготная ипотека если каким-то образом и способна повлиять на квартирографию, то только на ту, которая на настоящий момент еще не существует. То есть в тех проектах, которые станут возводить по новым правилам – с точки зрения организации проектного финансирования. Эти вопросы перейдут в компетенцию банков, которые будут выдавать ипотеку в новой конфигурации, по сути, сами себе. Сейчас рынок ориентируется на снижение цены за одну квартиру любыми способами, самый доступный из которых – уменьшение количества комнат и уменьшение общего метража. У населения недостаточно доходов, чтобы покупать квартиры большей площади. Льготная ипотека отчасти этот фактор способна компенсировать, но она не сможет направить вектор развития в другую сторону.
Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная стрела»:
– Семейная ипотека – это рабочий инструмент, который, безусловно, будет востребован рынком. Любая экономия на процентах по ипотеке – это облегчение финансового бремени для заемщика. Однако я не думаю, что одна лишь ипотечная программа с льготной ставкой на ограниченный период кредитования позволит значительно увеличить спрос на недвижимость. Скорее, программа позволит людям, готовым к покупке, заключить сделку на более выгодных условиях.
Также одна лишь семейная ипотека не приведет к перераспределению или активизации спроса на строящееся жилье. В связи с этим не стоит ждать и изменений в квартирографии новых проектов. Увеличение числа двух-, трех- и многокомнатных квартир произойдет только после роста реальных доходов населения.
Пресс-служба «Группы ЛСР»:
– В нашей стране большое количество людей нуждается в улучшении жилищных условий, и программы с господдержкой и ипотека со сниженными ставками способны помочь им приобрести квартиру. В объеме продаж «Группы ЛСР» доля покупателей с детьми составляет около 60%. Из них у 52% – один ребенок в семье, у 37% – двое детей. Семьи с детьми есть среди покупателей как однокомнатных, так и трех-четырехкомнатных квартир.
Что касается предложения, то оно сбалансировано – в каждом нашем комплексе можно найти подходящую по метражу и планировке квартиру. В то же время мы предлагаем покупателям и объекты с более семейной квартирографией. Например, в ЖК «Богемия» в Московском районе около 40% занимают двухкомнатные квартиры и порядка 35% – трехкомнатные.
Таблица 1
Квартирография новых проектов на рынке новостроек Петербурга в 2014–2017 годах
Тип квартир 2014 2015 2016 2017
Студии и однокомнатные 62,62% 61,62% 68,24% 67,37%
Двухкомнатные 24,61% 25,25% 24,31% 23,70%
Трехкомнатные 11,28% 11,77% 6,87% 8,31%
Многокомнатные 1,49% 1,36% 0,58% 0,61%
Таблица 2
Квартирография новых проектов на рынке новостроек Ленобласти 2014–2017 годах
Тип квартир 2014 2015 2016 2017
Студии и однокомнатные 76,86% 76,64% 81,26% 74,10%
Двухкомнатные 18,00% 18,28% 14,76% 21,43%
Трехкомнатные 5,14% 4,98% 3,93% 4,45%
Многокомнатные 0,00% 0,10% 0,05% 0,01%
Таблица 3
Средняя площадь квартир в новых проектах рынка новостроек Петербурга и Ленобласти в 2014–2017 годах, кв. м
Регион 2014 2015 2016 2017
Петербург 48,94 49,07 44,22 45,12
Ленобласть 39,38 38,26 37,18 38,66
ИСТОЧНИК: ЦЕНТР ОЦЕНКИ И АНАЛИТИКИ БН