Политические разногласия, экономические и финансовые потрясения всегда пагубно отражаются на жилом секторе страны, нанося урон капиталу иностранных собственников, решивших вложиться в местные объекты. Но инвестору нужно уметь «держать удар»
Карточный домик – не просто конструкция, скрупулезно создаваемая при помощи игральных карт. Термин «house of cards» уже успел стать экономической тенденцией, характеризующей динамическое влияние политических или финансовых коллапсов на тот или иной экономический сектор. Государственная экономика, действительно, во многом напоминает карточный домик: если одна из составляющих выходит из строя, падения уже не избежать, а вызванная цепная реакция неизменно увлекает за собой все остальные части. Многие российские инвесторы уже поняли, что связываться с проблемными рынками опасно, однако что делать тем, кто уже успел вложить свои средства в активы «карточного домика»?
Греция и кризисный период Россияне, инвестирующие в греческое жилье, оказались в настоящей ловушке: сначала грянул экономический кризис, спровоцированный ростом госдолга и техническим дефолтом, а затем миграционный кризис, в центре которого снова оказалась Греция. Сегодня мигранты, перебирающиеся из Турции, продвигаются ближе к греко-македонской границе, но еще прошлым летом основным перевалочным пунктом для беженцев стал острове Кос, одно из любимых направлений среди российских туристов.
Евгений Т. из Краснодара, на протяжении семи лет регулярно проводивший отпуск в Греции, два года назад решил приобрести недвижимость. Любящий уединение россиянин выбрал спокойное место в пяти километрах от города Кос – деревню Псалиди, где планировал несколько раз в год отдыхать сам, а в остальное время сдавать квартиру в аренду туристам из России. Но летом 2015 года вместо туристов каждое утро на берег причаливали несколько десятков резиновых лодок с нелегальными мигрантами, которые после изнурительного плавания искали пристанище на острове. Туристов стало заметно меньше, а о тишине и уединении пришлось забыть: неподалеку от лагеря, который разбили беженцы, обосновались и представители СМИ, освещавшие «миграционный вопрос».
Разочаровавшись, Евгений решил выставить объект на торги, чтобы приобрести жилье где-нибудь в другом месте, но греческий рынок жилья не оставил ему шансов, поскольку продать квартиру с выгодой оказалось практически невозможно.
Тем временем кризис лишь усилил неудачи греческого жилого сектора, где цены падают уже не первый год подряд. 2015 год не стал исключением: в первом квартале стоимость жилья опустилась на 4%, во втором – на 5%, в третьем – на 5,8% и в четвертом – на 5,4%.
В 2016 году ситуация на греческом рынке вряд ли изменится к лучшему, что означает только одно: торопиться с продажей местной недвижимости определенно не стоит.
Турция и политические разногласия Сбитый самолет, санкции и непрекращающиеся разговоры о судьбе курортов Турции, некогда любимейших мест отдыха россиян, ударили по международным инвесторам, прежде всего из России. Несмотря на крайне низкую ликвидность турецкой курортной недвижимости, россияне, сдававшие жилье на побережьях Черного, Эгейского или Средиземного моря, до недавнего времени все-таки пытались заработать на соотечественниках. Но уже в прошлом году стало понятно, что такая затея обречена на провал. В 2015 году число туристов сократилось, а вместе с ними на 19% упала общая прибыль отрасли: в январе 2016 года доходы от туризма снизились с $34,3 млрд до $31,5 млрд.
Вслед за российскими туристами к Турции охладели и граждане других стран. Взрыв, прогремевший в середине марта на оживленной торговой улице в Стамбуле, унес жизни в том числе и иностранцев, и теперь зарубежные туристы отказываются от запланированных путешествий в Турцию. Сотни разнообразных отелей были выставлены на продажу, то же самое произошло и в жилом секторе страны, правда, количество жилых объектов исчисляется скорее сотнями тысяч.
Естественно, это не могло оставить равнодушными массу российских собственников жилой недвижимости в Турции: сегодня владельцами турецкого жилья являются по меньшей мере 75 000 россиян. Среди них оказался и Виталий Д. из Подмосковья, четыре года назад купивший квартиру на курорте Кемер в провинции Анталья и пытающийся ее сдавать. На фоне ухудшения российско-турецких отношений инвестор решил немедленно избавиться от объекта, тем более что из-за отсутствия стабильного арендаторского спроса ожидаемой прибыли он принести так и не смог. Но Виталий оказался отнюдь не единственным собственником, желающим расстаться с турецким жильем, а местный «монопокупательский» рынок полностью оправдал свое описание. После оттока основных покупателей турецких квартир – россиян – рассчитывать стало не на что. На фоне общей паники рынок заполонили продавцы, а вот продавать оказалось некому. Безусловно, у Виталия есть возможность предложить свой объект на зарубежных сайтах купли-продажи недвижимости, но на фоне переизбытка предложения и опасений продолжения беспорядков продать его по хорошей цене уже не выйдет.
С наступлением 2016 года таких стоящих на распутье инвесторов оказалось довольно много. Лучшей стратегией для российских собственников станет ожидание. Ажиотаж на турецком жилом рынке вряд ли продлится долго, и уже через пару лет можно будет наблюдать начало его восстановления, которым вполне могут воспользоваться продавцы, ищущие прибыли.
Уметь ждать Основным механизмом, позволяющим инвесторам держаться на плаву в тяжелых условиях, по-прежнему остается включение «спящего режима». Другими словами, лучшим действием для инвестора окажется именно бездействие: вместо того, чтобы в срочном порядке пытаться продать неликвидный объект, стоит просто несколько лет подождать.
Правда, не стоит забывать о содержании недвижимости и ежегодных налогах, которые в любом случае придется оплачивать владельцу объекта. Выставлять иностранное жилье на продажу стоит лишь в том случае, если инвестор готов пойти на уступки покупателю и предоставить ему как минимум 30-процентную скидку.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции