Рынок строящегося жилья в ближайшем будущем ждут серьезные изменения – долго топтавшиеся на месте цены могут пойти вверх. На это и прямо и косвенно указывают сразу несколько обстоятельств, говорят эксперты.
Собственно, процесс уже пошел. Еще в конце февраля о повышении цен на целый ряд своих объектов объявили сразу три крупных девелопера – «ЦДС», «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» и «Патриот-Нева». А чуть позднее к ним присоединилась компания «Арсенал-Недвижимость». Столь массовой корректировки ценников в городе не было уже давно. И специалисты, которых опросил БН, подтверждают: это лишь первые ласточки. Но глобальным данный тренд можно будет назвать не сразу, у покупателей, вероятно, еще есть небольшой запас времени.
СКИДКИ НА НОВОСТРОЙКИ УХОДЯТ
Первый косвенный признак того, что рынок готов к развороту ценовой конъюнктуры, – существенное снижение количества акций и прямых скидок. Их мощный поток буквально захлестнул первичный рынок недвижимости в начале 2015 года – тогда предложение существенно превалировало над спросом. При этом большинство акций были бессрочными, а скидки достигали фантастических 25% еще в прошлом году. Фактически это было замаскированное снижение цен.
Сейчас наметилась другая тенденция – прямых скидок стало существенно меньше, а застройщики переориентировались на совместные акции с банками, понижая на некоторое время ипотечную ставку, а также предлагая ипотеку без первоначального взноса. Да и то так делают далеко не все.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– Если еще год назад можно было говорить о глобальных акциях по всему рынку, то сегодня этого не наблюдается. Нет, различные скидки застройщики и сейчас предлагают, но лишь точечные: по отдельным проектам или отдельным типам квартир, например, большим двушкам. Да и длятся они обычно не дольше месяца.
ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ
Как мы уже не раз писали, серьезное давление на первичный рынок оказали (и еще будут оказывать) законодатели. Поправки в 214-ФЗ призваны защищать интересы дольщиков, а вот девелоперам, наоборот, работать стало куда труднее. И это при том, что еще не заработал механизм компенсационного фонда, куда застройщики вынуждены будут перечислять миллионы рублей.
Не будем забывать и о все новых обременениях, которые навешивают на строительный бизнес как петербургские, так и областные чиновники. Теперь практически любой застройщик либо строит социальную инфраструктуру сам, либо по меньшей мере скидывается на нее рублем. Выкупают садики и школы власти далеко не у всех и, как правило, ниже себестоимости. То же самое касается и дорожной инфраструктуры в крупных проектах комплексного освоения территорий.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Александр Свинолобов, директор по развитию ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Рынок на данный момент находится в сбалансированном состоянии. Цены пока не ускоряются, но ужесточившиеся в начале 2017 года правила игры для застройщиков, вступившие в силу вместе с корректировками 214-ФЗ и введением налога на непроданные квартиры, приведут к повышению цены квадратного метра.
ПРИТЯГАТЕЛЬНАЯ ИПОТЕКА
Нынешний год уже принес приятные новости для тех, кто собирается улучшать свои жилищные условия: ипотечные ставки пошли вниз.
Однако в данном случае должен сработать эффект качелей: именно ввиду этого средневзвешенный ценник на первичке пойдет в противоположном направлении. Логика простая: чем доступнее ипотека, тем больше заемщиков и больше спрос. Соответственно, стоимость «квадрата» растет.
Правда, произойдет это тоже не сразу. Психологической отметкой на рынке является базовая ставка в 10% годовых. Ее рынок может достичь уже во втором квартале нынешнего года, если ЦБ снизит ключевую ставку. А это очень даже вероятно, предсказывают эксперты.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Наметившаяся тенденция по уменьшению ипотечной процентной ставки может серьезно отразиться на спросе, если приблизится к отметке в 9%. При благоприятном развитии событий можно предположить, что это произойдет в течение года. Но откладывать покупку квартиры «до лучших времен» не рекомендую, так как все рыночные процессы взаимосвязаны, рост спроса повлечет увеличение стоимости квадратного метра. И эта дельта в разнице процентной ставкибудет незаметной по сравнению с ростом цен. Сейчас и ставки адекватные, и цены минимальные, и ассортимент квартир еще есть – все это аргументы в пользу безотлагательной покупки.
НАВЕС, КОТОРЫЙ ТАЕТ
Еще один фактор, который безусловно является решающим при формировании цены на рынке, – соотношение спроса и предложения. Да, как правильно отмечают наблюдатели, платежеспособный спрос не растет и оснований для быстрого повышения благосостояния россиян, к сожалению, нет. Однако одновременно уменьшается и предложение.
Еще в прошлом году первичка пришла в более-менее равновесное состояние: продано было – в городе и области – примерно столько же жилья, сколько выведено на рынок. В начале 2017-го застройщики не начали продажи ни в одном новом объекте (ограничившись очередями), соответственно, начал таять пресловутый навес над рынком в виде избыточного предложения.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Юлия Ружицкая, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Стоимость недвижимости будет расти плавно без каких-либо резких колебаний, как это было несколько лет назад. К тому же, как правило, с момента запуска продаж и ближе к этапу возведения дома под крышу стоимость квартир может увеличиваться примерно на 15-30%. Спрос на наши квартиры традиционно высокий, а готовность многих проектов близится к завершению. В связи с этим мы приняли решение пересмотреть цены в ряде проектов, в основном со сроком сдачи в 2017 и 2018 годах.
КОГДА И НА СКОЛЬКО?
Самые главные вопросы мы сформулировали в подзаголовке. Попробуем на них ответить с помощью наших экспертов. Если говорить о сроках, то они уже поджимают, и об этом свидетельствует повышение стоимости квартир теми самыми упомянутыми выше четырьмя застройщиками. Хотя, конечно, предсказать момент, когда явление станет повсеместным, с точностью до дня невозможно.
Что касается пределов удорожания жилья, то здесь большинство аналитиков сходится на том, что сильно цены вырастут только в том случае, если ипотечные ставки действительно рухнут. А этого вряд ли стоит ждать в ближайшие месяцы (разве что ближе к осени или даже зиме). Однако на несколько процентов они все же поднимутся. Речь идет примерно о 5 тыс. руб. на каждый «квадрат» квартиры.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстроя-СПб»:
– Складывается ситуация, когда с одной стороны на цену давит увеличивающаяся себестоимость строительства, с другой – низкие доходы населения. По моему мнению, это может привести к сокращению предложения и, как следствие, к росту цен.
Дополнительными факторами, стимулирующими рост стоимости, может стать увеличение социальной нагрузки на девелоперов и нововведения в законодательстве. В совокупности эти преобразования в среднесрочной перспективе могут увеличить цены для покупателей на 3-5%.