Российский рынок жилья оказался в ценовом тупике. С одной стороны, спрос замер в ожидании новых скидок и снижений кредитных ставок. С другой - строители больше не могут демпинговать - грань убыточности слишком близка.
Резко упала и инвестиционная привлекательность жилья. Вкладывать деньги в его покупку, чтобы сдавать или перепродать, все менее выгодно. Удастся ли переломить ситуацию на рынке, "РГ" спросила своих экспертов.
Так что нам принесет начало 2017 года? Затишье после предновогодних распродаж, негатив из-за прекращения господдержки и вероятный рост ставок - не очень щедр на хорошие новости Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости. Чтобы в такой ситуации оживить спрос, потребуются новое снижение цен и дополнительные бонусы. Пойдут ли на это застройщики? У них нет другого выбора, уверен Сухов.
Все второе полугодие 2016-го девелоперы пытались сохранить хорошую мину при плохой игре. Говорили о росте продаж, забывая, что обязаны ему низкой базой 2015-го. Заявляли о повышении цен во время осеннего всплеска, хотя сделки по-прежнему проводились со средним дисконтом в 8 процентов. Некоторые даже анонсировали запуск новых масштабных проектов. О том, что с января 2016-го обанкротилось 2,6 тысячи застройщиков, ввод жилья упал на 6,5 процента, а себестоимость стройки выросла на 10-15 процентов, старались не вспоминать.
Теперь придется вспомнить, говорит эксперт. И начать искать выход, ведь запас прочности уже на исходе, а дальше - либо сокращать объемы и поднимать ценник, либо уходить с рынка. Снижение стоимости еще на 2-5 процентов, новые акции и активный торг в начале года помогут сохранить объем сделок и дадут строителям необходимую фору.
Как ситуация будет развиваться во втором квартале, во многом зависит от инфляции, а также от позиции властей и кредитных организаций. Если первая продолжит замедляться, вторые найдут деньги для поддержки строительной отрасли, а третьи (с госпомощью или без) снизят ипотечные ставки хотя бы до 12 процентов. Так, в минстрое и АИЖК обещают, что ставки в 2017-2018 гг. "подтают" до 10-11 процентов.
Тогда спрос не заставит себя ждать, прогнозирует Сухов. А значит, на рынке будет относительно активная весна, которая закончится укреплением или незначительным повышением цен к маю (1-3 процента).
По второму сценарию никаких "пряников" от правительства и банков мы не увидим. Тогда появятся первые признаки дефицита жилья на первичном рынке. В регионах они уже заметны.
Что касается второго полугодия, то здесь мнения аналитиков разделились. Одни предрекают рынку обвал цен на 10 процентов, другие - резкий рост до 20 процентов к концу года. "Я думаю, - говорит Сухов, - ближе к реальности третий вариант. "Квадрат" будет дорожать, но постепенно: с сентября по декабрь на 3-5 процентов. Прежних скидок покупатели тоже не увидят.
Застройщикам, которые на тот момент останутся на рынке, больше некуда будет отступать". Так что ждать мифического ценового "дна" не стоит.
Но есть эксперты, которые не советуют "хоронить" скидки. По их мнению, популярность продолжат набирать нестандартные ипотечные предложения, которые учитывают финансовую ситуацию заемщика. К примеру, в этом году один из застройщиков запустил программу с "ипотечными каникулами". По ее условиям заемщик в течение года или двух платит половинный платеж. Это позволяет взять кредит тем, кто на время строительства квартиры арендует жилье или семья улучшает жилищные условия в связи с рождением ребенка и рассчитывает на скорый выход мамы на работу.
Другая программа позволяет взять ипотеку без первоначального взноса. "Ставки по ним несколько выше, чем по классическим программам, зато есть возможность приобрести квартиру, не используя собственных средств", - уточняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой".
Отдельно следует отметить появление в проектах массового сегмента опций, ранее характерных для бизнес- и премиум-класса. "Повышать качество проектов всевозможными "фишками" застройщиков вынуждает усилившаяся конкуренция", - считает Доброхотова. Среди наиболее популярных "бонусов" - высокие потолки, панорамное остекление, наличие в квартире гостевых санузлов, двор без машин, патио и террасы, инновационные инженерные решения.
Тренд на сокращение метража квартир, который сформировался в 2015 году, в 2017-м останется актуальным. Квартиры минимальных площадей сегодня получили популярность во всех классах жилья. Метражи в массовом сегменте на московском рынке начинаются от 17 квадратных метров. Тенденция связана с тем, что укрупнение жилья было продиктовано не столько желанием покупателей, сколько выгодой застройщиков.
Советы экспертов "рг"
Когда покупать и продавать жилье
Покупать квартиру для жилья без ипотеки лучше в январе-марте, пока застройщики идут на хорошие скидки, а сбережения не "съела" инфляция, советует Олег Сухов.
Для ипотеки лучше все-таки дождаться июня. К этому времени ЦБ может снизить ключевую ставку, которая потянет за собой ипотеку, а у девелоперов как раз начнется очередной сезон распродаж.
Эти же сроки будут оптимальными и для частных инвесторов. Но скорой прибыли не ждите. Даже при самом лучшем сценарии развития экономики, рынок недвижимости полностью восстановится не раньше 2020 года, подсчитал Сухов.
Для тех же, кто собирается продать недвижимость, главный совет - не торопиться. Выходить на рынок необходимо не раньше августа-сентября, когда спрос достигнет максимума, а цены начнут расти после летнего застоя.