В последние годы Подмосковье, с начала 2000-х уверенно обгонявшее Москву по уровню спроса на жилье, несколько растеряло свои позиции: квартиры в столице стали доступнее, и покупатель потянулся прочь из области. Но города-спутники так просто не сдаются — ответили снижением цен и выводом на рынок новых проектов — «муравейников», но лучшего качества.
С 2018-го свой вклад в возрождение области вносят и московские застройщики, начавшие понемногу повышать цены на квартиры. В 15 крупнейших спутниках Москвы они тем временем почти не меняются.
Элита в изгнании
Самыми дорогими для покупателей квартир городами Московской области остаются Реутов и Котельники — в обоих есть метро, которое особенно ценится гражданами, работающими в столице, — а таких в Подмосковье полно. Соответственно, и стоимость жилья в этих спутниках выше.
По данным портала «Мир квартир», в Реутове квадратный метр жилой недвижимости (вторичной и первичной) в среднем стоит около 113 тысяч рублей, в Котельниках — 112,8 тысячи рублей. Средняя цена квартиры — 6,3 миллиона и 6,6 миллиона рублей соответственно. Необходимо отметить, что по такой цене можно найти квартиру и в пределах МКАД — «однушку» или студию в строящемся жилом комплексе, или же лот в не самом лучшем состоянии на вторичном рынке.
В первую пятерку подмосковных городов с высокой стоимостью жилья входят также Химки (107 тысяч рублей за квадратный метр), Красногорск (103 тысячи рублей за метр) и Мытищи (102,8 тысячи рублей за «квадрат»). Мытищи в 2018-м выкинули из пятерки Одинцово — город, который на протяжении последнего десятилетия считался одним из самых привлекательных для покупателей жилья в Подмосковье.
Теперь метр в нем в среднем оценивается в 100,6 тысячи рублей, квартира — в 5,7 миллиона. Примерно на том же ценовом уровне находятся Долгопрудный и Люберцы, а также Королев — во всех квадратный метр стоит 92-94 тысячи рублей, квартира — от пяти до 5,5 миллиона рублей.
Мои недорогие
В ценовом диапазоне от четырех до пяти миллионов рублей квартиры продаются в трех подмосковных городах-спутниках — Видном, Балашихе и Лыткарино. В первом лот в среднем стоит 4,6 миллиона рублей, во втором — 4,4 миллиона, в последнем — 4,3 миллиона рублей, подсчитали в «Мире квартир».
А самые дешевые в ближнем поясе области — города, наиболее отдаленные от МКАД. Это Домодедово, Подольск и Лобня, где квадратный метр стоит в среднем 75-77 тысяч рублей, а квартира — чуть меньше четырех миллионов.
В целом по всем 15 городам-сателлитам цена квадратного метра составляет 93,4 тысячи рублей за квадратный метр, средняя цена лота — 5,2 миллиона рублей. Для сравнения: в Москве стоимость квадратного метра первичного жилья (без учета проектов бизнес-класса и элитных) к октябрю 2018-го достигла 158 тысяч рублей. Среднестатистическая квартира в строящемся жилом комплексе в столице стоит 9,6 миллиона рублей (данные «Метриум»).
Но для ищущих действительно недорогое жилье в Подмосковье есть сотни предложений по ценам, далеким от выводимых аналитиками. Минимум — 250 тысяч рублей — в такую сумму оценили квартиру в селе Николо-Кропотки Талдомского района области. Описание лота размещено в интернет-базах недвижимости ЦИАН и Domofond.ru. Общая площадь «однушки» — 31 квадратный метр, она расположена на первом этаже двухэтажного блочного дома. Как следует из объявления, квартира отапливается с помощью газового котла, воду жильцам предлагается набирать из вырытого поблизости колодца. В других помещениях дома никто не живет, из квартиры все выписаны в 2014 году. Крыша здания протекает.
Всего в базе Domofond.ru насчитывается почти 600 объявлений о продаже квартир в Московской области по цене до миллиона рублей. В ЦИАН аналогичных лотов примерно 400.
Не жить, а наживаться
Покупающим жилье с инвестиционными целями лучше все же ориентироваться на московский рынок новостроек: по подсчетам экспертов «Метриум», в сентябре 2018-го (по сравнению с сентябрем 2017-го) средняя стоимость строящихся квартир в столице прибавила 12 процентов, или один миллион рублей (!), а цена квадратного метра увеличилась на пять процентов.
В Подмосковье показатели более чем скромные — средний прирост цены квадратного метра по ближней зоне области составил с начала 2018 года 0,2 процента, квартира в среднем подешевела на 0,3 процента (данные «Мира квартир»).
Свои «герои», впрочем, есть и за МКАД — так, в Мытищах за три квартала 2018-го квадратный метр жилья подорожал на пять процентов, среднестатистическая квартира — на шесть процентов. Котельники показали рост на три процента по обоим показателям. В Одинцово «квадрат» прибавил в цене два процента, квартира — один процент. Схожие показатели у Королева и Реутова.
В инвестиционных антилидерах, с точки зрения вкладывающихся в жилье, — Лыткарино (–4 процента от цены «квадрата» и –7 процентов от общей цены квартиры), Домодедово (–3 и –6 процентов соответственно), Лобня (–3 и –4), Подольск (–2 и –5) и Видное (–1 и –5).
«Мы видим, что в то время как спрос на квартиры из Подмосковья вообще перетекает в Москву, внутри ближнего пояса Московской области он перемещается из более отдаленных городов в более приближенные к столице, — отмечают в "Мире квартир". — И цены идут вслед за ним. Но в целом по ближнему Подмосковью ситуация стабильна: из 15-ти исследованных нами городов в восьми выросла цена квадратного метра, в девяти — средняя цена лота».
Участники форума по недвижимости NERS выбрали своего лидера среди подмосковных сателлитов, устроив соответствующее голосование. По их мнению, лучший город не Земли, но региона — это Химки. На втором месте — Красногорск, на третьем — Одинцово. «За МКАД жизни нет, — резюмировал один из голосовавших. — А так подойдет любой вариант не далее 20 минут езды на электричке от крайней станции метро и 10 минут пешком от станции».