Богатые люди не просто умеют зарабатывать большие деньги, они умеют тратить их с умом: широко жить и иметь сбережения — разные вещи. Еще Бенджамин Франклин отмечал: «Если хотите быть богатыми, научитесь не только зарабатывать, но и быть экономными».
Безусловно, состоятельные люди не живут в нищете и не отказывают себе в комфортной жизни, однако они всегда знают этому комфорту цену и строго отслеживают целесообразность своих трат. Покупка жилой недвижимости — это большая денежная трата, которая к тому же не ограничивается единственным платежом «на входе». Именно поэтому вопрос содержания элитного объекта занимает будущих собственников весьма серьезно.
Как отмечает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED, состоятельных клиентов интересует не только цена объекта, но и будущий размер расходов на это жилье. Этот вопрос покупатели задают агенту даже в том случае, когда дом находится на этапе котлована. В практике эксперта были случаи, когда именно высокая коммуналка и налоги становились причиной отказа от покупки элитной недвижимости.
Итак, о предстоящих расходах стоит знать. Так давайте посмотрим, за что и сколько платят жители элитных объектов.
Цена входного билета
По данным агентства TWEED, средняя цена элитной квартиры на первичном рынке в Москве составляет 96 327 000 рублей. Средняя стоимость квадратного метра — 796 000 рублей. Минимальная цена элитной квартиры — 15 млн рублей.
На вторичном рынке средняя цена элитной квартиры в Москве — 159 674 000 рублей. Средняя стоимость квадратного метра — 844 158 рублей. Минимальная цена элитной квартиры — 15 300 000 рублей.
И это не единственные расходы при приобретении жилья.
Во-первых, обязательны траты на регистрацию — порядка 15 000 рублей.
Во-вторых, как отмечает директор департамента городской недвижимости Kalinka Group Валерия Косенкова, есть и другие расходы, связанные с проведением сделки купли-продажи: «Когда никто не торопится, сделка может быть оформлена в простой письменной форме. Но если новый собственник спешит, заказывается нотариальное оформление. Цена такой услуги довольна существенна и составляет один процент от стоимости объекта, указанной в договоре, — это сумма от 170 тысяч рублей. Если же в скорости заинтересован продавец, плата за услуги нотариуса перекладывается на него. Кроме того, покупатель, чтобы обезопасить себя, часто заказывает полную проверку правоустанавливающих документов — due diligence. Она стоит порядка 300 тысяч рублей. На этом фоне оплата банковской ячейки при взаиморасчетах кажется не такой значительной — это 10 тысяч рублей». Стоит отметить, что при безналичном расчете через банковский аккредитив также возникают расходы, которые можно, в принципе, поделить между обеими сторонами сделки. Бывает, что покупатель обращается за услугами регистраторов, которые по нотариальной доверенности действуют от его имени.
Обычно это обходится в 10–12 тысяч рублей.
Дополнительные расходы есть и на первичном элитном рынке. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», рассказывает: «На первичном рынке расходы в каждом случае индивидуальны. Например, могут возникнуть затраты при регистрации договора долевого участия, которая может быть и бесплатной, а может стоить несколько десятков тысяч рублей. Кроме этого, клиенту необходимо перевести деньги застройщику банковским переводом. Комиссию за эту услугу каждый банк устанавливает самостоятельно. В Сбербанке максимальный размер комиссии не превышает 2 тысяч рублей».
Цена ремонта
Входной билет обычно подразумевает лишь плату за квадратные метры, но практически в этой же графе расходов идут траты на ремонт, которые могут варьироваться в зависимости от возможностей и желания собственников. Илья Менжунов отмечает, что минимальная цена отделки одного элитного квадратного метра начинается от 60 тысяч рублей. Верхней планки в этом вопросе в принципе нет. В среднем, по мнению Ирины Могилатовой, элитный ремонт «под ключ» вместе с мебелью обходится в 2–3 тысячи евро за 1 м2.
Цена ремонта у застройщиков элитного рынка также варьируется. Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, приводит следующие примеры: «В премиальном ЖК Barkli Residence цена премиальной отделки составляет порядка 70 тысяч рублей за 1 м2. В самом дорогом классе, de luxe, цена отделки начинается от 50 тысяч рублей за 1 м2. Верхний ценовой предел обычно достигает 150 тысяч за 1 м2. Однако есть и исключения. Так, стоимость индивидуальной высокобюджетной отделки от британского дизайнерского агентства в клубном доме Turandot Residences, где отделка предлагается в качестве опции, составляет 5 тысяч долларов на 1 м2».
Цена содержания
Входной билет — это основная и самая крупная трата, но, как уже отмечалось, не единственная. С момента регистрации права собственности на объект возникает обязанность по его содержанию: это расходы на коммунальные услуги, плата за коммуникации. Обычно за электричество и воду платятпо соответствующим счетчикам по единым тарифам, которые выше в случае, если приобреталась не квартира, а апартаменты (для коммерческой недвижимости тарифы выше).
Оплата коммунальных услуг может быть самой разнообразной — на рынке нет единых ставок. Кристина Томилина, директор департамент продаж городской недвижимости Savills в России, рассказывает, что коммунальные платежи, которые также называют сервисным сбором, включают в себя расходы на такие параметры, как консьерж-сервис, охрана, вывоз мусора, содержание дома, общественных зон и парковки.
В среднем плата составляет 150–180 рублей за 1 м2. Многое зависит также от того, есть ли в доме какие-то дополнительные услуги или «фишки», например, бассейн или общие террасы. Наличие чего-то дополнительного может поднять плату до 250–270 рублей за 1 м2. Встречается и совсем заоблачный ежемесячный ценник. Например, в доме в Большом Афанасьевском переулке эксплуатационные расходы доходят до 500 рублей за 1 м2. Но здесь главное — быть готовым к таким тратам, которые оправданы разнообразной инфраструктурой: бассейн, сауна, баня, бар, каминная, бильярдная, собственная детская площадка, массажные кабинеты, подземный паркинг и самая современная многоуровневая система охраны.
Большие коммунальные платежи практически всегда сопутствуют собственникам квартир в высотных домах. Александр Шибаев сообщает: «Самые высокие эксплуатационные расходы, как правило, отмечаются в элитных зданиях высотного домостроения. Так, для апартаментов в башнях ММДЦ „Москва-Сити“ цены обслуживания варьируются от 180 до 350 рублей за 1 м2. Такая высокая стоимость объясняется дополнительными расходами, связанными с большим количеством инфраструктуры, в том числе инженерной: импортные лифты, системы вентиляции и кондиционирования».
Ирина Могилатова отмечает, что эта статья расходов обычно во многом зависит от того, насколько дом большой и сколько в нем собственников. Расходы в большем доме делятся на большее количество жильцов, и, по идее, должны быть ниже. С другой стороны, многое зависит от грамотного управления домом. Эксперт рассказывает: «Мне известен дом в центре Москвы, где ТСЖ сдает в аренду косметологической клинике помещения, которые принадлежат жильцам, в счет коммуналки. Таким образом, жители вообще не платят за эту статью расходов».
Другой пример эффективной работы УК назвала Валерия Косенкова — это Дом со львами на Малой Молчановке. Там УК договорилась с контрагентами и обеспечила владельцам квартир плату на уровне 12–15 тысяч рублей.
Стоит также отметить, что в последнее время жильцы элитных домов стараются сделать собственную инфраструктуру (рестораны, кафе, спортклубы и т. п.) открытой — доступной для всех, кто может себе позволить такие траты. Это, безусловно, снижает ежемесячные платежи на содержание жилых объектов.
Налоговые траты
Кроме всех перечисленных расходов не следует также забывать еще об одном, ежегодном, — о налоге на имущество. В последнее время налог на имущество увеличился и будет еще расти: переход к новому налогообложению осуществляется постепенно. Рост в первую очередь связан с тем, что налог теперь зависит от кадастровой стоимости объекта, которая приравнена к рыночной. Кроме того, налоговая ставка тоже растет вместе с кадастровой стоимостью объекта. Расходы зависят и от статуса недвижимости — напомним, что апартаменты являются нежилыми помещениями, и ставка для них изначально выше.
Александр Шибаев рассказывает, что для подавляющего числа квартир ставка составляет 0,1–0,3 % в год в зависимости от размера кадастровой стоимости. Минимальную ставку имеют квартиры стоимостью до 10 млн рублей. Ставка 0,15% — у квартир стоимостью до 20 млн рублей, 0,2% — у квартир стоимостью от 20 до 50 млн рублей, свыше 50 млн и до 300 млн рублей ставка составляет 0,3%. А вот квартиры дороже 300 млн рублей облагаются налогом в размере 2%. Для большинства апартаментов ставка составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Исключение — большие по площади апартаменты в торговых или офисных комплексах, ставка для которых при площади более 300 м2 вырастает до 1,4%.
Следует также помнить, что более высокий уровень ставки налогообложения для апартаментов зачастую компенсируется более низкой налоговой базой, так как кадастровая стоимость многих апарт-комплексов ниже, чем у соседних ЖК. Эксперт также напоминает, что для квартир имеется налоговый вычет: собственники имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу, вычтя из общей площади объекта 20 м2.
На сегодняшний день это все расходы собственников элитного рынка.