С января 2019 года вступит в силу закон, уже подписанный Президентом, о садоводстве и огородничестве. Также закон предполагает ещё несколько поправок в различные законодательные акты.
Как изменится жизнь владельцев различных типов загородной недвижимости и земель после вступления в силу закона? Надо ли спешить оформить недвижимое имущество до вступления нового закона или лучше дождаться 2019 года? И как оформить то, что уже есть? Попробуем ответить на эти вопросы, проанализировав действующее законодательство и пока ещё не вступивший в силу закон No 217.
Ныне работающий закон (No 66-ФЗ от 15.04.1998 года) делит участки на садовые, огородные и дачные. На садовом можно выращивать овощи и фрукты, а также строить жильё, однако, в нём нельзя прописаться. Именно в этом нюансе законотворцы усмотрели несоответствие с Конституцией России.
На огороде опять же можно возводить постройки (только некапитальные, например, для хранения садового инвентаря, по сути на огороде можно построить сарай), если такое право определено при зонировании территории, если нет, то и сарая построить нельзя.
Также и на дачном участке закон разрешает построить жилой дом. Причём, в дачном доме можно оформить прописку.
То есть построить дом можно на всех видах участков, но прописаться можно лишь в доме, который стоит на дачном.
В 2014 году минэкономразвития утвердили некий классификатор видов того, как можно использовать землю. В этом документе обозначили понятия «ведение огородничества», «садоводство» и «ведение садоводства». Первое стало значительно отличаться от понятия «огородного земельного участка» в 66-ФЗ, так как закон разрешал возводить на огородах сараи только в том случае, если это предусмотрено при зонировании, а в классификаторе речь о зонировании вообще не идёт.
Понятие «садоводство» свелось лишь к выращиванию сельхозкультур, а вот «ведение садоводства» предусматривало плюсом размещение садового дома, который нельзя делить на квартиры и других хозстроений.
После того, как классификатор был принят, очень важным стало определение вида использования земли, которое значилось в государственном кадастре недвижимости. То есть те люди, в документах которых значилось «садоводство» потеряли право строить на своих участках какие либо постройки.
И давайте не забывать о правилах (СНиПах)), которые также касаются садовых, огородных и дачных земельных участков. Правила гласят, что на садовых и дачных участках можно строить не только жилые дома, но и гаражи, теплицы, бани и т.п.
Конечно, сегодня СНиПы носят лишь рекомендательный характер. Однако, правила в этом плане «интереснее» для владельцев участков. Именно они дают возможность строить всё-всё-всё, в отличие от 66 Закона и классификатора.
Итак, что мы имеем? Невообразимую путаницу (это при том, что мы опустили нюансы, предусмотренные градостроительным кодексом). Получается, что система несовершенна, где-то законы и правила противоречат друг другу, а где-то откровенно взаимоисключают некоторые вещи.
Ясно, что страдают от этой неразберихи, прежде всего, обычные садоводы, огородники и дачники, которые откровенно не понимают, как они могут использовать свои земли, и что могут на этих землях строить.
Итак, что новенького ждёт нас с вступлением в силу 217 закона?
Он как раз регулирует капстроительство и определяет обязанности и права садоводов и огородников. Заметьте, не дачников, так как в новом законе, вообще нет понятий «дача» и «дачный земельный участок». Он чётко делит землю лишь на два вида: сады и огороды. В законе также чётко определены понятия: садовый дом, хозпостройки, садовый и огородный участки.
Теперь только на садовом участке можно построить садовый или жилой дом, а на огородном – лишь хозяйственные постройки, которые не будут значится объектами недвижимости. По идее, это пресловутые сараи, для хранения инвентаря и урожая.
Таким образом, здания, которые стоят на садовых участках, и сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости с назначением «жилое», признаются домами жилыми, а сооружения с назначением «нежилое» признаются домами садовыми с начала 2019 года. Причём, что очень важно, владельцы земли, могут, при желании, внести изменения в записи ЕГРН.
Но при этом, продолжат действовать нормы Градостроительного кодекса, Земельного кодекса, классификатор, правила землепользования и застройки территориальных зон и различные СНиПы. В новом законе прописано, что на садовых участках можно будет строить здания по параметрам, которые определяют градостроительные регламенты.
Вопросы, конечно же, остаются. Поэтому, мы обещаем продолжить эту тему, и в следующей статье подробно рассмотреть, какие разрешения и документы понадобятся владельцам земельных участков для начала строительства.