Многоквартирный дом — корабль, требующий продуманного и умелого управления. И управляются такие корабли, согласно нашему законодательству, либо самими жителями, организованными в ТСЖ, либо сторонней управляющей компанией (УК). Форму правления выбирают сами собственники, как и конкретную УК в случае привлечения ее для организации комфортной и безмятежной жизни в многоквартирном доме.
Но далеко не всегда УК обеспечивает жителям безмятежное проживание. Бывает, что жильцы и управленцы живут в конфронтации, одни — пытаясь заработать, а другие — помешать этому. Если это противостояние надоедает жителям, они имеют полное законодательное право сменить одну УК на другую.
Воплощать в жизнь эту смену надо по строго оговоренной в законе схеме. Зачастую УК без боя не сдаются, поэтому процедура передачи управления домом от одной организации к другой не должна ни на йоту отклоняться от законодательных требований.
Основания для смены
УК управляет многоквартирным домом на основании договора, заключенного с жителями. Обычно этот договор заключается на период от года до пяти лет. Год — достаточный срок, чтобы понять, насколько хорошо УК справляется со своими обязанностями. Если справляется она плохо, жители могут сменить нерадивую компанию на другую. Оксана Заболотнова, операционный директор компании «Колди», справедливо отмечает, что основания для смены УК могут быть самыми разными, вплоть до ее банкротства или отзыва лицензии.
Оксана Руденко, директор по эксплуатации ГК «Сапсан», обращает внимание, что все обязательства УК прописаны в договоре, и для его расторжения достаточно нарушения хотя бы одного из пунктов. Обычно к смене УК приводит невыполнение компанией работ или услуг, прописанных в договоре, выполнение услуг некачественно или не в полном объеме и долгое выполнение заявок по ремонту.
Процедура расставания
Сменить УК можно, как минимум, двумя путями — мирным и принудительным. Мирный путь — это расставание по соглашению сторон. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказывает, что и такое бывает: компания и жильцы приходят к общему решению, что им стоит прекратить сотрудничество. Мирно решается вопрос в случае, если к концу подходит срок действия договора между собственниками и УК. При таком варианте жителям договор продлевать не следует, но нужно заранее сообщить об этом решении второй стороне.
Увы, жизнь чаще выбирает расставание по принуждению, когда УК не хочет уходить, а жители не могут с ней мириться. В этом случае надо четко соблюдать регламент, предписанный законом, и не надеяться на быстрое решение вопроса. На практике проблема растягивается на год-полтора. Прежде всего, как разъясняет руководитель «ЮИТ Сервис Россия» Александр Арсеньев, «совет дома должен выбрать инициативную группу, которая будет отвечать за весь процесс. Далее уже инициативная группа запрашивает все необходимые документы в УК, тщательно изучает их, готовит список претензий». Параллельно идет выбор новой УК и согласование с ней возможности взять в управление определенный дом или комплекс.
Второй шаг в решении данного вопроса — общее собрание жителей. Уведомить об этом собрании необходимо каждого собственника за 10 дней до него: можно лично, можно заказным письмом. Решение собрания будет иметь юридическую силу, если на нем был кворум. Если кворума не было, то объявляется заочное голосование, где, как обращает внимание Мария Литинецкая, собственники высказывают свою позицию по вопросам: расторжения договора со старой УК, выбор и утверждение новой УК, согласие с условиями договора и стоимостью услуг новой компании, сроки передачи технической документации и накопленных денежных средств от старой компании новой. Результаты голосования подводит счетная комиссия.
Третий шаг — в течение пяти рабочих дней уведомить старую УК об отказе от ее услуг. Также данная информация должна быть отправлена в государственные органы, отвечающие за контроль в сфере ЖКХ.
Последний штрих — заключить договор с новой компанией.
В апартаментах, которые по сути являются нежилыми помещениями, отношения собственников и УК обычно строятся по такому же принципу. Это подтверждает и адвокат Андрей Комиссаров: «Что касается управления апартаментными комплексами, на эти отношения распространяются нормы Жилищного кодекса и применяются по аналогии, как и в случае с нежилыми помещениями».
Однако Никита Чулочников, президент ассоциации АКОН, уточняет, что апартаменты в многофункциональных комплексах, не соответствующие законодательным требованиям по жилым помещениям, рассматриваются как коммерческая недвижимость, и управляющая компания в них обычно определяется собственником здания, который отвечает за его состояние.
Нюансы прощания
Сложной бывает не только процедура проведения собрания, на котором большинство должно высказаться за новую УК, но и поиск этой новой компании. Если самостоятельный поиск жителей не увенчался успехом, то они могут обратиться в орган исполнительной власти для проведения конкурса по ее определению. Артем Азизбаев, директор юридического департамента ГК «Инград», также напоминает, что если в течение года собственники так и не выбрали управляющую организацию, то за них это сделает местная администрация на конкурсной основе.
Если компания выбрана, то, по словам директора по правовым и жилищным вопросам АО «ВК Комфорт» Николая Яценко, она должна получить дела от старой, а именно техническую и иную документацию. Кроме того, новая УК должна осмотреть и зафиксировать состояние общего имущества и получить материальные ценности, относящиеся к этому имуществу.
Отдельно стоит упомянуть, что собственники квартир в новостройках получают от застройщика не только квартиру, но и существующую УК, которая предлагает им заключить договор на обслуживания в момент регистрации права собственности. Однако адвокат Валерий Вечканов обращает внимание, что собственники такого дома или комплекса могут провести собрание и путем голосования выбрать себе УК либо вообще создать ТСЖ и назначить председателем одного из собственников ЖК, а состав правления будет состоять из других собственников квартир, которые также выбираются на общем собрании.
Бывает и так
Управление домами для УК — бизнес, однако далеко не всякая компания согласится управлять любым домом. Подробно об этой дилемме рассказал Дмитрий Мацкевич, генеральный директор УК «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век»: «Далеко не каждая УК готова взять на баланс новый объект, ведь это сопряжено не только с возможными доходами и расширением бизнеса, но и с большими материальными вложениями и отлаживанием бизнес-процессов. Например, к нам нередко обращаются жители домов, соседствующих с мини-полисами „Сити-XXI век“, с просьбой прийти на смену действующей управляющей компании или ТСЖ. Пока мы ни разу не согласились, так как не уверены, что сможем обеспечить должный уровень сервиса на территории жилых комплексов, которые строились вне нашей концепции, вернее, в большинстве случаев вообще без всякой концепции. В основном это не новые ЖК, и мы более-менее точно можем представить объемы финансовых вложений, необходимых для дальнейшей эксплуатации дома. К примеру, замена лифтового оборудования, инженерии, ремонт требуют значительных затрат. А если жители также хотят иметь такую же благоустроенную и охраняемую территорию, как в наших дворах, это подразумевает дополнительные расходы. Другими словами, мы не можем прийти в дом экономкласса и подтянуть его своими силами до комфорта. Добавьте к этому разногласия среди самих жителей, их неготовность брать на себя дополнительные расходы по содержанию дома — и станет очевидно, что глобальное расширение бизнеса может быть выгодно только таким УК, как ГБУ „Жилищник“, хотя и они стремятся брать под крыло преимущественно нестарые дома».
Директор по развитию УК SVN Олег Захаров резюмирует: «УК в каждом конкретном случае определяет для себя целесообразность захода на объект, исходя из определенных условий: этапа реализации проекта, масштаба, локации, класса дома, перечня необходимых жильцам услуг, текущей загруженности УК. Чаще всего управляющая компания отказывается от нового объекта, потому что это экономически невыгодно».
Итак, сменить старую УК на новую возможно даже в одностороннем порядке, но помните, что это всегда риск, потому что новая компания может оказаться не лучше.