В разгаре лето, и наступило время поговорить о снижении цен, а также о предстоящем осеннем росте спроса. Какие прогнозы делают эксперты на третий квартал 2016 года? Экономическая ситуация не предвещает роста, но застройщики готовятся поднять цены к осени, а вот посредники говорят о начавшемся долгосрочном тренде на снижение цен.
Третий квартал, как правило, ассоциируется у покупателей со снижением цен на жилье. Летом на рынке наступает затишье, и многие продавцы готовы идти на существенные скидки. Осуществится ли в ближайшее время подобный сценарий, что ждать в августе и сентябре? Прогнозируется ли увеличение или, наоборот, спад цен на недвижимость? Эксперты склонны считать, что стоит ожидать спада.
Экономическая ситуация не позволяет говорить о росте цен Осеннее повышение спроса, конечно, произойдет, однако эксперты не готовы обсуждать повышение цен, многие из них начинают осторожно говорить о противоположной ситуации. Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина считает, что экономическая ситуация в стране не дает оснований делать оптимистичные прогнозы:
– В осенний период деловая активность традиционно повышается: время отпусков заканчивается, и люди, откладывавшие сделку, возвращаются к решению насущных проблем. Данная ситуация не изменится и в этом году, однако не стоит ожидать бурного роста цен и спроса. Эти показатели будут менее выражены на фоне текущего состояния экономики: реальные расходы населения в последнее время сокращались, а недвижимость требует наличия больших средств для покупки. Таким образом, продавцы продолжают стимулировать спрос за счет скидок на жилье.
Застройщики ожидают небольшого роста цен Представители компаний-застройщиков пока еще придерживаются мнения, что рост цен после паузы продолжится, по крайней мере, это будет актуально для новостроек. Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»:
– В третьем квартале мы ожидаем продолжение тенденций, наметившихся в начале лета. В частности, в июне аналитики нашей компании отмечали увеличение стоимости жилья в ряде объектов на первичном рынке. В наших проектах цены также подверглись корректировке. На сегодняшний день рост стоимости квадратного метра жилья несущественный, но уже можно говорить о наметившемся положительном тренде.
С наступлением сезона отпусков мы наблюдаем традиционное для этого периода ослабление покупательской активности. Тем не менее, сделки заключаются, интерес покупателей подогревается наличием большого выбора и привлекательных по цене предложений в сегменте первичного жилья. После завершения периода летних отпусков с началом нового сезона деловой активности можно рассчитывать на увеличение покупательского спроса и, как следствие, постепенный рост цен на рынке новостроек.
Объекты на рынке вторичного жилья скоро будут продаваться дешевле новостроек Эксперты департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» указывают на появившуюся в 2016 году тенденцию, которая уже грозит глобальными изменениями в сфере жилой недвижимости: уже в ближайшее время стоимость квартир на «вторичке» вплотную приблизится к стоимости жилья в новостройках. Это касается не только домов, сдающихся в эксплуатацию, но и проектов на стадии начала продаж.
Эксперты аргументируют это тем, что сегмент новостроек жестко ограничен себестоимостью строительства, которая продолжает увеличиваться, а недвижимость на вторичном рынке от этих условий не зависит. Уже скоро, не исключено, что и в следующем квартале, квартиры на вторичном рынке могут массово подешеветь и обойти аналоги на рынке новостроек. Последствием этого может стать существенное перераспределение покупательского спроса на рынке жилья.
Цена квартир уже не зависит от стоимости стройматериалов Напомним, что до настоящего времени застройщики имели возможность сохранять свои преимущества за счет большой разницы между себестоимостью строительства и ценой на выходе. Жилье всегда дорожало, и девелоперы имели достаточный «запас прочности», чтобы во время затишья регулировать цены: они могли корректировать стоимость через различные акции и прочие маркетинговые мероприятия.
Эксперты «Инкома» считают, что ситуация изменилась в 2015 году. Кризис поменял ситуацию на первичном рынке. Продолжающееся увеличение стоимости строительства лишило застройщиков маневра. На вторичном рынке отсутствует понятие себестоимости, соответственно, нет и жестких границ для цен. Большинство сделок на вторичном рынке – альтернативные, и тут потребителю не так важно, сколько стоит его недвижимость. Главная задача – поменять жилье.
Подтверждает такую тенденцию цифрами и Светлана Бирина:
– Сейчас по всем сегментам мы наблюдаем схожую ситуацию: продавцы, желающие своевременно реализовать квартиру, вынуждены снижаться по стоимости в необходимых пределах. Покупателям откладывать сделку нет смысла, так как сейчас действуют хорошие цены на жилье. То же самое касается «альтернатив», которые занимают до 80-85% рынка вместе с взаимозачетом. Данные сделки в наименьшей степени зависят от колебаний рыночной конъюнктуры: они актуальны всегда - и на фоне роста, и на фоне падения показателей. Это обмен, и даже при скидке на старое жилье новое приобретается по выгодной цене. Поэтому тем, кто планирует осуществить альтернативу, нет смысла откладывать сделку. Если же речь идет о простой продаже, то увеличение деловой активности будет работать в плюс, хотя это влияние, скорее всего, в основном отразится на сроках экспозиции жилья.
Снижение цен с мая 2015 года составило в среднем около 15%. «В зависимости от экономической ситуации «вторичка» имеет потенциал и далее корректировать цены до уровня, необходимого для проведения сделки», – констатирует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
В долгосрочной перспективе нас ждет снижение цен на 5-7% Напомним, что вторичный рынок не зависит от себестоимости стройматериалов, его изменения определяются только покупательскими возможностями, которые остаются на низком уровне, и в ближайшее время эксперты не ждут, что ситуация переменится. Летом 2015 года московский вторичный рынок максимально просел по количеству сделок, но по цене все еще впереди.
Долгосрочные изменения на рынках можно подытожить словами Сергея Шломы: «Как минимум в ближайший год сохранится тенденция постепенной отрицательной коррекции цен на вторичное жилье – примерно на 5-7% в годовом выражении. Ситуация, когда вторичный сегмент догоняет и побеждает новостройки ценой, складывается впервые и является следствием текущего экономического кризиса, имеющего затяжные негативные последствия в целом для рынка жилья».
Время для покупки недвижимости пришло Так или иначе, в данный момент конъюнктура рынка благоприятна, возможно, стоит не откладывать важную покупку на отдаленную перспективу, а совершить ее уже сейчас. Опытные участники рынка советуют не тянуть с решением. Светлана Бирина:
– Также добавим, что ожидания на осень у нас в целом положительные. Многие клиенты рассчитывают на большие дисконты ввиду значительного количества предложений, поэтому просматривают массу вариантов и особо не спешат. Объем просмотров квартир при работе с клиентами на подбор жилья существенно вырос: одни выйдут на сделку летом, а другие – уже ближе к сентябрю.
Мы не рекомендуем тянуть с покупкой – сейчас самый благоприятный период для приобретения «вторички» на выгодных условиях. Особенно актуально задуматься о сделке тем, у кого есть дети. Переезд сопряжен с хлопотами, включая перевод детей в новый сад и школу, поэтому стоит поспешить.