Рынок арендного жилья продолжает сжиматься и уходить в тень. Власти ищут новые способы его оживить и обелить. Так, приобретать патенты на сдачу квартир в аренду хотят разрешить всем гражданам, а не только зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей.
Налоги: три варианта
В российском гражданском праве нет понятия «легальная сдача имущества в аренду». По закону владелец жилья должен заключить c нанимателем договор аренды, составить акт приемки квартиры и документ, фиксирующий ежемесячную оплату. «Кто-то сдает собственность как физлицо, кто-то — как индивидуальный предприниматель, кто-то приобретает патент: все способы законны», — говорит директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Сдача в аренду облагается налогом, однако на деле налоги платят всего 3–5% владельцев жилья.
Самый распространенный способ легализации собственного арендного бизнеса — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП), работающий по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае ставка налога составит 6% доходов. Особенно этот вариант хорош для владельцев элитных квартир, которые часто снимают и оплачивают по безналичному расчету юридические лица. Правда, есть у этого способа и минусы — надо вносить за себя и своих работников страховые взносы, а также каждый квартал сдавать отчетность.
Если гражданин решил платить по минимуму, то лучше всего купить патент для сдачи квартиры. Но для этого придется побегать, поскольку в настоящее время этот вариант также предусматривает регистрацию ИП. Патент действует от одного месяца до года, но не должен переходить на следующий календарный год. Если собственник сдает не одну, а две квартиры, то нужно покупать два патента. Его стоимость рассчитывается в каждом регионе по-разному. Размер налоговой базы зависит от расположения и площади квартиры. На стоимость патента влияет срок его действия: чем короче, тем он дешевле. В этом случае также придется платить страховые взносы.
Самый простой, но и самый дорогой способ — сдавать жилье как физическое лицо. Для этого нужно собрать пакет документов (договор, акт приемки, паспорт, свидетельство о собственности) и сдать их в налоговую, заполнив декларацию в форме 3-НДФЛ. В этом варианте ставка налога составит 13%.
Однако подавляющее большинство собственников жилья предпочитают не платить государству ни-че-го! Организованного рынка доступного арендного жилья нет даже в столице. По оценкам экспертов, лишь около 10% жителей Москвы и Санкт-Петербурга, сдающих квартиры в аренду, платят подоходный налог в размере 13%. Сделки заключаются в основном в элитном сегменте, поскольку собственники дорогих квартир заинтересованы в том, чтобы защитить свое имущество, а арендаторы — в том, чтобы у них были гарантии.
Правила игры: пряник и кнут
На днях власти решили простимулировать владельцев бюджетных квартир, которые сейчас находятся в тени, поделиться с бюджетом через налоговые патенты. Граждане, сдающие жилье в аренду, будут освобождены от уплаты налога на доходы и смогут получить патенты. Данное предложение поступило в Минпромторг. Ожидается, что это приведет к существенному облегчению налогового бремени для арендодателей и упростит их расчеты с государством.
Как пояснили авторы инициативы, далеко не все сдающие квартиру граждане хотят становиться индивидуальными предпринимателями, поскольку в случае банкротства по закону они отвечают всем своим имуществом.
Получить патент смогут те, кто сдает только одну жилплощадь. Стоимость получения подобного разрешения будет определена позднее. При выдаче патентов будут учитываться такие же факторы, которые применяются при определении кадастровой стоимости недвижимости: т.е. на цену будет влиять местонахождение квартиры и ее площадь. Главная идея инициативы — дать возможность гражданам оформлять патенты на сдачу квартир в аренду по аналогии с патентами у индивидуальных предпринимателей.
Кроме этого, съемщикам жилья снова пообещали ввести налоговый вычет. Минстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовят предложения для соответствующего законопроекта, сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Предлагаемая льгота коснется не всех арендаторов, а только тех, кто оформил сделку и, следовательно, арендодатель которых платит в бюджет все положенные налоги. В АИЖК полагают, что налоговый вычет позволит повысить привлекательность цивилизованного рынка аренды и сократит долю аренды по «серым» схемам. Ранее ввести налоговые вычеты для съемщиков жилья уже призывала ФНС.
Как известно, налоговый вычет заключается в том, что человек, получающий доход, облагаемый по ставке 13%, вправе уменьшить налогооблагаемую базу на этот же процент. Так, при покупке квартиры или дома покупателю вернут 13% от понесенных расходов — в пределах 2 млн руб. То есть обратно на руки можно получить до 260 тыс.
По мнению экспертов, после налоговых «пряников» на рынке съемного жилья стоит ожидать усиления проверок. Напомним, за неуплату налогов сегодня предусмотрена уголовная ответственность. По ст. 198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов или сборов физическому лицу грозит штраф от 100 тыс. до 300 тыс. руб., предусмотрено и лишение свободы — до одного года. Скорее всего, ответственность для уклонистов будет усилена.
Москва: зимняя спячка
Пока граждане не сильно боятся наказаний и предпочитают утаивать от государства доходы от аренды жилья. Например, в Москве, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», насчитывается чуть более 33 тыс. квартир и комнат, которые сдаются на длительный срок. И все! Сотни тысяч квартир и комнат сдаются «по-черному».
Неприятные для государства привычки граждан усугубил экономический спад. Поэтому московский рынок аренды недорогого жилья прочно обустроился на дне. Ставки не растут, даже когда спрос превышает предложение (см. таблицу).
В конце прошлого года арендные ставки, демонстрировавшие осенью слабые попытки роста — в пределах 1%, — снова упали.
В конце января, по информации Жуковой, столичные однокомнатные квартиры экономкласса сдавались в среднем за 29,53 тыс руб., двухкомнатные — за 38,41 тыс руб., трехкомнатные – за 48, 17 тыс руб.
Отметим, что речь идет о ставках, указанных в объявлениях арендодателей. На деле квартиры сдаются и дешевле — за счет скидок. Дисконт вполне уместен и сейчас: в пределах тех же 10–15% от стоимости объекта. Некоторые столичные арендодатели отказываются от денежных залогов. Опрошенные специалисты пока не видят предпосылок для существенных перемен на столичном рынке аренды жилья.
Подмосковье: в свободном падении
Если в Москве ставки на аренду жилья уже больше года топчутся на месте, то в Подмосковье аренда продолжает дешеветь. Главные причины — снижение платежеспособности населения и сокращение миграционных потоков. По данным КР «Мегаполис-Сервис», в конце 2016 г. практически в 90% городов Подмосковья стоимость аренды оказалась ниже, чем в начале года. Средний чек аренды квартиры сократился в среднем на 7–12% (на 2–3 тыс. руб.), в отдельных городах — до 20%.
Меньше всего — всего на 1–3% — просела стоимость найма жилья в городах дальнего Подмосковья. Впрочем, в некоторых городах ближайшего Подмосковья (Мытищи, Видное, Одинцово, Реутов, Лобня) цены на аренду квартир за год немного выросли: на 0,5–2,5%. Но это все равно существенно ниже роста инфляции.
«Ситуация с арендой в Подмосковье крайне неоднородная. В зависимости от района (его инфраструктуры, обеспеченности рабочими местами, удаленности от Москвы) цены на аренду аналогичных квартир могут отличаться на порядок, — отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — В массовом сегменте, где доходы населения продолжают падать, цены по-прежнему снижаются. В большей степени это касается среднего Подмосковья, поскольку на границах области в некоторых районах ставки и без того уже еле «отбивают» коммуналку».
По оценке специалиста, в январе 2017 года ставка аренды «однушки» экономкласса в среднем по Подмосковью составила 9047 руб./мес. За 12 месяцев ценник снизился на 1,4%. Двухкомнатную квартиру можно снять за 18 693 руб./мес., что на 0,4% меньше, чем год назад. Среднее предложение по трехкомнатным квартирам подросло на 3,9% и составило 26 679 руб./мес.
Комфорт-класс также стал доступнее в сегменте одно- и двухкомнатных квартир. Аренда «однушки» обойдется в 16 384 руб./мес. — на 1,9% меньше, чем в прошлом году. «Двушки» «полегчали» в среднем на 1%, ставка составила 24 362 руб./мес. «Трешки» (как и в экономклассе) стали дороже: за месяц аренды придется заплатить 39 253 руб./мес., и это на 2,1% больше, чем год назад.
«Арендодатели в массовом сегменте дозрели и начали снижать цены, — говорит Луценко. — Многие собственники готовы торговаться, соглашаются на постепенную выплату страхового депозита, снижение суммы залога. Множатся ряды тех, кто и вовсе отказывается от залога. Увеличился процент аренды под ремонт, когда арендаторы сами ремонтируют квартиру, в которой собираются жить, за определенную скидку по оплате». По прогнозу эксперта, до конца лета аренда подмосковных бюджетных квартир будет дешеветь, а элитных — дорожать.