Tranio проанализировал основные тенденции на 33 зарубежных рынках жилья и выяснил, что во II квартале 2016 в большинстве стран Европы и в США можно было наблюдать высокий спрос на жильё, сокращение предложения и, как следствие, удорожание недвижимости (эти рынки находятся в фазе экспансии). Среди рассматриваемых в исследовании стран цены снижались лишь в четырёх: Италии, Греции, Черногории и на Кипре. Эти рынки всё ещё находятся в фазе рецессии.
Анализ данных информационного центра Trading Economics показывает, что к 2020 году на 28 рынках Европы, а также в США можно ожидать повышения цен. Тенденция к снижению будет характерна только для Дании и Кипра, а ещё в двух из рассматриваемых стран — Польше и Словении — цены сохранятся на текущем уровне.
Цены и динамика цен на жильё в Европе и США во II квартале 2016
Данные: Eurostat, Monstat, Numbeo, Reidin, Trading Economics, Zillow, Банк Греции
Страна Динамика цен, II кв. 2015 —II кв. 2016,% Средняя цена, евро/м² Фаза рыночного цикла Прогноз до 2020 года Турция 26,0 1 634 Экспансия ⇑ Венгрия 10,3 1 552 ⇑ Латвия 10,3 1 620 ⇑ Австрия +9,0 6 050 ⇑ Великобритания +8,8 2 905 ⇑ Швеция +8,7 6 274 ⇑ Исландия +7,3 3 381 ⇑ Румыния +6,8 1 367 ⇑ Болгария +6,5 1 049 ⇑ Норвегия +6,5 6 096 ⇑ Чехия +6,3 2 313 ⇑/⇔ Португалия +6,3 2 250 ⇑ Словакия +5,7 2 090 ⇑ Люксембург +5,6 9 000 ⇑ США +5,4 2 905 ⇑ Германия +5,3 4 750 ⇑ Ирландия +5,3 4 800 ⇑ Нидерланды +5,3 4 100 ⇑ Мальта +5,1 2 950 ⇑ Дания +4,5 4 705 ⇓ Испания +3,8 3 000 Восстановление ⇑ Литва +3,4 1 974 Экспансия ⇓ Бельгия +2,4 3 600 Восстановление ⇑ Эстония +1,8 2 350 ⇑ Хорватия +1,2 2 189 ⇑/⇔ Франция +0,8 7 000 Депрессия/восстановление ⇑ Финляндия +0,8 4 950 ⇑ Польша +0,4 2 032 Депрессия ⇔ Словения +0,4 2 320 ⇔ Италия -1,4 5 700 Рецессия ⇑ Греция -2,7 1 800 ⇑ Кипр -8,9 1 850 ⇓ Черногория -10,20 1 850 ⇑
Самые горячие рынки: Турция, Латвия, Венгрия Турция во II квартале 2016 года стала самым горячим из 33 рассмотренных рынков. По данным компании Reidin, цены в стране выросли на 26 % по отношению к июню 2015. За тот же период в Стамбуле жильё подорожало на 28 %, в Анталье — на 29 %. Согласно информации Турецкого статистического института (TÜİK), в сентябре 2016 продажи жилья выросли на 17,8 % в годовом исчислении, однако сделки с участием иностранцев сократились на 28 %. Зарубежных покупателей, среди которых преобладают граждане Ирака, Саудовской Аравии и России, отпугивает возросшая террористическая угроза, а инвесторов из РФ — ещё и ухудшение российско-турецких отношений. Несмотря на это, Trading Economics прогнозирует дальнейший рост цен на недвижимость в Турции.
На втором месте по темпам роста цен в Европе во II квартале 2016 — Венгрия. Рынок недвижимости этой страны пострадал в ходе кризиса 2008–2009 годов, но поскольку он отличается бóльшей устойчивостью по сравнению с курортными рынками южной Европы, то цены здесь просели не так сильно, как, к примеру, в Испании. Восстановление венгерского рынка началось ещё в 2013 году, а за первое полугодие 2015-го цены на дома и квартиры здесь выросли уже на 7,4 % в годовом исчислении. Во II квартале 2016 рост только ускорился и составил 10,3 % по отношению к аналогичному периоду 2015-го.
Рынок Латвии тоже испытывает бум. Как и в Венгрии, цены во II квартале 2016 здесь повысились на 10,3 % в годовом исчислении. По данным компании Ober-Haus, количество сделок с квартирами за тот же период увеличилось на 23,6 %. Однако в целом инвестиции в латвийский рынок сокращаются. Согласно исследованию Национального альянса девелоперов недвижимости, в 2014 году вложения в новые объекты здесь составили 150 млн евро, в 2015-м — 125 млн, а к концу 2016 году эксперты прогнозируют снижение этого показателя до примерно 100 млн. Причины — введение новых норм строительства и бюрократия. Россияне стали меньше инвестировать в недвижимость Латвии после того, как в 2014 году в стране был повышен порог инвестиций для получения вида на жительство (с 142,3 тыс. до 250 тыс. евро).
Три кита: США, Великобритания, Германия Крупнейший рынок недвижимости в мире — США. Цены на жильё в этой стране обрушились в 2008 году с началом финансового кризиса, но в 2012-м начали повышаться. В 2016-м жильё в США подешевело на 5 % по отношению к пику 2007 года, а в отдельных локациях ещё больше, например в Майами — на 22 %. Особняком стоит Нью-Йорк, где жильё стоит на 13 % дороже по отношению к 2007 году. Во II квартале 2016 недвижимость в среднем по США подорожала на 5,4 % в годовом исчислении, и скорее всего, рост цен продолжится в ближайшие годы.
По данным Eurostat, на крупнейшем европейском рынке, в Великобритании, во II квартале 2016 цены на недвижимость выросли на 8,8 %. Впрочем, после «Брекзита» жильё во многих новых проектах в Лондоне начало дешеветь. Так, компания Savills сообщает, что с 2011 по 2015 годы число сделок на рынке новостроек британской столицы превышало количество построенных объектов примерно в два раза, а по состоянию на осень 2016-го распроданы только 60 % единиц жилья в строящихся проектах и число сделок примерно совпадает с количеством вводимых в эксплуатацию объектов. По этой причине девелоперам приходится идти на уступки и снижать цены. Уже осенью недвижимость в Лондоне выставлялась на продажу по ценам примерно на 15–25 % ниже, чем до июньского референдума, на котором было принято решение о выходе страны из ЕС.
Второй по величине рынок недвижимости Европы — Германия — в отличие от многих других стран Европы не испытал резкого обвала цен после кризиса. Местный рынок вообще отличается стабильностью и предсказуемостью, а цены на жильё здесь непрерывно растут с 2008 года. С 2011 по 2015 годы недвижимость в ФРГ подорожала в среднем на 55 %, в Мюнхене — на 65 %, в Берлине — почти в два раза. Во II квартале 2016 цены в среднем по стране выросли на 5,3 % по отношению ко II кварталу 2015, и Trading Economics прогнозирует дальнейшее удорожание германской недвижимости. Поскольку цены в ФРГ имеют тенденцию к росту и рынок отличается стабильностью, многие инвесторы выбирают эту страну для вложения средств в жилую доходную недвижимость (квартиры, микроапартаменты (в том числе студенческие апартаменты), доходные дома и дома престарелых) и создания личного фонда благосостояния.
Рынки, которые оправились от кризиса: Испания, Португалия, Ирландия Испания — одна из стран, сильнее всего пострадавших в ходе кризиса 2008 года. До 2007 года местный рынок недвижимости был одним из самых «горячих» в Европе, однако после экономического спада цены на дома и квартиры здесь неуклонно падали вплоть до 2015 года, когда рынок достиг дна. Всего за этот период цены по стране упали примерно на 40 %. По данным Eurostat, во II квартале 2016 цены выросли на 3,8 % в годовом исчислении, и Trading Economics прогнозирует рост, по крайней мере, до 2020 года. Рынок находится в начале стадии восстановления, поэтому на нём сохраняется большой потенциал роста цен и Испания предлагает хорошие возможности для спекулятивного инвестирования. В частности, 2016–2017 годы станут благоприятным моментом для заработка на покупке жилья для ремонта и последующей перепродажи с созданием добавленной стоимости (стратегия Added Value).
Португалия, в отличие от других стран Южной Европы — Греции и Испании,— пережила кризис 2008–2009 годов с наименьшими потерями. Жильё здесь подешевело в среднем на 17 % с мая 2010 (пик цикла) до марта 2013 (дно). Для сравнения: разница между ценами в периоды пика и дна в Греции и Испании достигла примерно 40 %. На самых востребованных рынках Португалии — в Лиссабоне и в регионе Алгарви — спад был более выраженным: с 2010 по 2013 жильё тут подешевело на 21 %. По состоянию на июнь 2016 цены на жильё в Португалии на 8,5 % выше, чем в период дна, и на 9,5 % ниже пикового значения. Это значит, что рынок находится примерно в середине цикла, и у цен ещё есть потенциал роста.
Рынок Ирландии, как и испанский, сильно пострадал от последствий кризиса 2008 года. Согласно информации Центрального офиса статистики страны, цены в Ирландии всё ещё на 34 % ниже пика 2007 года, однако по данным портала Daft.ie, в Дублине они уже превышают минимум середины 2012-го на 46,5 %, а в целом по Ирландии — на 36 % минимум 2013-го. Недвижимость дорожает быстрыми темпами во всех городах, включая Голуэй, Корк, Лимерик и другие. Спрос растёт, и предложение сокращается.
Падающие рынки: Италия, Греция, Кипр, Черногория Недвижимость в Италии дешевеет с 2008 года, и цены в стране продолжают снижаться, хотя темпы падения рынка замедляются. Во II квартале 2016 жильё здесь подешевело на 1,4 % по отношению к аналогичному периоду 2015 года. Trading Economics прогнозирует, что итальянский рынок скоро начнёт восстанавливаться. Это значит, что сейчас, когда цены приближаются к минимуму, настал удобный момент для входа на рынок. Многие иностранные инвесторы уже заметили эту тенденцию и начали активно заключать сделки в Италии. Больше всего спрос на итальянскую недвижимость растёт со стороны граждан Великобритании, Германии, США и Франции.
В Греции недвижимость стоит на 41,4 % дешевле по отношению к 2008 году, и цены продолжают снижаться (-2,7 % во II квартале 2016 в годовом исчислении). Впрочем, падение рынка замедляется: как сообщает издание Ekathimerini со ссылкой на Банк Греции, за 2013 год жильё в стране подешевело на 10,8 %, за 2014-й — на 7,5 %, за 2015-й — на 5,0 %. Trading Economics прогнозирует скорое восстановление рынка, поэтому покупать жильё в Греции сейчас выгодно. При этом в стране остаётся много нерешённых экономических проблем, среди которых — рекордно высокая для ЕС безработица (23,5 %).
На Кипре та же проблема — высокий уровень безработицы. Впрочем, в последнее время этот показатель снижается и, по прогнозам экспертов, к 2017 году составит 13,2 % по сравнению с 15,5 % в 2015-м, что может немного смягчить ситуацию на местном рынке жилой недвижимости. Признаки восстановления на Кипре появлялись в 2015 году, однако II квартал 2016 снова показал спад: по данным Eurostat, жильё на острове подешевело на 8,9 % по отношению к аналогичному периоду 2015, и прогнозы Trading Economics неблагоприятны. Чтобы стимулировать местный рынок жилья и привлечь иностранных инвесторов, власти страны осенью 2016 снизили сумму вложений, необходимых для получения гражданства по иммиграционной программе, с 2,5 млн до 2 млн евро. На сегодняшний день Кипр предлагает самую выгодную программу получения паспорта ЕС: гражданство можно получить всего за три месяца и оно выдаётся всей семье инвестора.
Среди 33 рассмотренных в исследовании Tranio стран больше всего во II квартале 2016 упали цены в Черногории — на 10,2 % в годовом исчислении (данные статистического ведомства Черногории Monstat). Правда, эти данные относятся только к рынку первичной недвижимости. По прогнозам Trading Economics, к 2020 году цены в стране могут повыситься. Основной драйвер черногорского рынка — туризм. По данным Monstat, с 2011 по 2015 этот сектор рос на 6,4 % в год, в 2015-м количество туристов выросло на 12,9 %, а с января по июль 2016-го — ещё на 3,8 %. Иностранный спрос на черногорскую недвижимость будут подогревать и новые рейсы в европейские города (Барселону, Брюссель, Лондон, Милан, Стокгольм, Осло), появляющиеся в расписании международного аэропорта Подгорица. Помимо этого, восстановлению рынка жилья будет способствовать рост экономики Черногории (по прогнозам экспертов, он составит около 4 % в год).